碧桂园(02007.HK):地产转暖,静待价值回归

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地产板块估值修复可期,碧桂园作为示范型房企亦有望迎来价值回归。

受美联储大规模加息、地缘争端等诸多压力,恒生指数年内持续下挫已创2011年11月以来新低,处于极度低估状态。与之相对应,众多受市场环境拖累的港股上市公司纷纷开启回购,已形成声势浩大的“回购潮”。

数据显示,截至今年9月底,港股共计约206家上市公司实施回购,累计回购金额超600亿港元,回购公司数量和回购金额均创下有数据以来的新高。除了公司方面主动传递信心,受国内经济复苏带动以及“稳增长”的主线策略影响,南向资金也表现出坚决的底部加仓态度。截至9月,南向资金已连续第13个月净买入,年初至今合计净流入超过3000亿港元。

对此,多家机构普遍认为港股当前估值已经反映地缘风险、经济基本面等预期,“回购潮”的出现预示着阶段性底部,港股继续下行空间有限。参照2005年以来港股经历过的五轮大规模回购经验,预计本轮回购潮后港股将企稳反弹,具备充裕的上行弹性。

尽管港股各大板块的估值都已经具备相当的吸引力,但要论超跌,非房地产板块莫属。上半年房企销售端承受居民购买意愿、房价预期以及交付进度等带来的压力,但在信贷放松、纾困政策地持续加码等因素的影响下,现阶段销售额已经呈现回升迹象,部分头部房企开始企稳,不乏资金提前埋伏。

一直强调“行稳致远”,表现出较高安全边际的碧桂园也是市场关注的焦点之一。

从销售、财务和土储来看,今年以来碧桂园的表现全面跑赢行业。

销售端尽管上半年公司权益合同销售不可避免地出现下滑但相较于百强房企平均51%降幅碧桂园的权益合同销售降幅控制在39%左右明显优于行业同时公司继续强化回款,上半年回款率达到92%,连续7年保持在90%以上水平。

反映在营收数据上,2022上半年碧桂园收入1623.6亿元,降幅被控制在30%左右,并保持正向盈利。持续强化回款的策略,将为公司提供充足现金流,强化风险抵御能力。

财务端碧桂园主动优化债务结构的成效显著并保持了融资畅通中报数据显示,上半年公司有息负债相较2021年末下降7.6%,为2936.8亿元,其中短期借款529.73亿元,环比2021年末大降17.7%。此外,公司年内已无境内到期债券与到期美元债,1479.8亿元的可动用现金亦足以覆盖短期有息负债。

另一方面,公司的融资渠道畅通,并在今年获得进一步拓宽。在今年境外资本市场近乎停滞的情况下,碧桂园先后发行可转债折合33.68亿元,配售新股折合24.1亿元,对公司基本面和持续经营能力形成背书。

今年5月,碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范民营房企,发行公司债5亿元。9月,公司在近期交易商协会和中债信用增信担保的支持下,发行15亿“全额担保”中票,认购倍数达2.86倍。在监管和政策的呵护下,扩充了多元融资渠道,为平稳穿越周期增添更多砝码。

“三道红线”方面,碧桂园除预收款后的资产负债率为72%,处于“黄档”,管理层预计在2023年中期之前,公司将从黄档升级到绿档。

土储端为保证现金流和长期稳健公司整体拿地风格较为审慎但总储量继续领先上半年公司仅在佛山、张家口、兰州等地获取9个低溢价率项目,新增土地的78%位于五大都市圈。根据规划,公司未来将继续把握优质机会型土地投资机会,继续聚焦核心区位及供需关系良好的城市,以支持业绩的长期稳健发展。

截至今年6月,碧桂园的总土地储备位列行业前茅,权益可售资源累计12161亿元,货源充足,优良的储备布局也将为长期稳健发展保驾护航。

得益于多个市场关注的核心指标持续领先行业,碧桂园的持续经营能力受到多家大行的认可,结合公司当前PB仅0.18倍,天风证券、华泰证券、申万宏源(香港)等纷纷看好其价值。

来源:公开信息

其中东北证券认为,碧桂园作为监管层认可的示范型房企,公司自2020年提出三道红线政策以来积极压减有息负债规模,2021年下半年行业景气度下行以来,公司及时调整战略,谨慎拿地、狠抓回款,积极推进保生产保交楼;目前行业处于供给侧纾困+需求端宽松,随着销售缓慢复苏、未出险房企信用逐步修复,公司生产经营也将回归常态。

还值得一提的是,稳地产政策节前再度发力。9月29日,央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限;9月30日,央行决定下调首套住房公积金贷款利率;财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。

总体来看,两天内地产政策三箭齐发,足见对地产市场的重视程度,有助于提振市场信心、改善居民预期,地产政策“组合拳”亦将加快发挥更大政策效应。业界倾向于认为:四季度地产景气度有望修复,地产政策进一步放松可期。

回顾历史经验,政策始终对地产板块具备较强的牵引作用,也意味着地产板块估值修复可期,碧桂园作为示范型房企亦有望迎来价值回归。

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