深铁珑境,可惜了!

原创2 年前9.0k
心疼老刚需们

深铁珑境,久仰了!

还未入市,广告就打得飞起,不知道的还以为已经开盘了。

波荔一直有关注这个项目,去龙华来来回回十几趟了,眼看着这个楼盘从基坑到主体林立,有一种爹看孩子长大的感觉,有那么点感情了。

但一码归一码,看到户型图的时候,波荔是不大看好的。

明明一个刚需地段,做出了110-184多平的复式+小高层,这样真的好吗?

心痛我们的老刚需。

深铁珑境,位于龙胜地铁站C1出口约380米处,是深圳2020年土拍的限价地,毛坯限价7.08万/平。

项目分两期开发,目前已经出地面很多层。

即将要入市的是一期,根据项目总平面图,规定容积率为2.91,共344套,户型建面为110-184㎡的3-4房。

虽然市场上给予了不少期待,但回归理性,波荔觉得深铁珑境开在龙胜地铁站附近多少有点可惜了。

首先,深铁珑璟首推复式+小高层,推广宣传主打低密度,低容积,可以看得出其实开发商最想打造的是龙华人居标杆。

毕竟在龙华,高密度超高层的新房随处可见,非常难得出一回低密度低容积的项目。

但可惜,越是需要什么可能越缺少什么。

项目处在龙胜D出口附近,路过的4号线天铁每隔几分钟便带来一次进站刹车,出站提速的声音。

住在这附近的网友,提起这些噪音影响,都是一把辛酸泪。

如果认为“天铁”的噪音希望通过家中安装隔音玻璃,装消音墙,把希望寄托在地铁在休息时间停运上,波荔想说可能想得还是有点简单了。

有网友透露,“天铁”半夜偶尔也会跑空车,其次在项目的西侧是4号线龙华车辆段(港铁轨道交通有限公司总部),处于无盖状态,平常停放28抽6卡列车。

长期处于噪音的环境很难避免,所以地铁4号线几乎把深铁珑境安静祥和的居住体验感打到了地板,太可惜了。

其次,越是追求宜居,可能离宜居就越远。

项目自带的商业比较少,只有4500平,基本集中在二期,并且项目距离核心的商业区,如壹方天地,步行距离超过了2公里。

再有就是,如果一个项目想把宜居做到极致,复式的产品往往是能够配套一些花园、湖、山、泳池等来突出宜居体验感的,比如香蜜湖、华侨城的复式产品。

而实际上市场对真正人居的项目要求是非常高的。

一期缺少搭配复式小高层的泳池、人工湖、花园假山等设计,有点可惜了。

最后就是产品的错配。

本质上龙胜地铁站附近就是刚需的聚集地,周边的新房也基本都是2-3房的刚需户型为主,比如附近的和平里花园、潜龙曼海宁花园。

因为有钱人会追求更宜居的地段和产品。

而深铁珑境推出的145-184平的产品,如果按照毛坯限价计算,总价大约在1027-1303万/套。

这个价格已经可以买前海或者赤湾的产品了。

再举一个更典型的例子。

比如宝安的领航城,前四期入市都顺利去化,但到了第五期,开盘去化却脸露菜色。

278套约156-179平的大户型产品,仅117批客户认筹。

其中除了市场变冷的因素外,更多是因为产品和客户需求错配。

领航城所在的地段为宝安西乡,新房价格在5万~7万左右,自带学校、商业以及轨道交通,属于刚需青睐的区域。

但领航城5期因为户型面积偏大,总价偏高,导致刚需上车困难,从而去化成绩不够理想。

所以在一个刚需地段,推出一个复式或者大平层的产品,最终的结果可能是刚需买不起,有钱人瞧不上。

原本可以多做一些完全符合这个片区定位的刚需产品,结果却做出了组合品,深铁珑境真的太可惜了。

再加上深铁珑境周边,还有卓越柏奕府(均价约7.48万/平),中海闻华里均价约(7.36万/平),上塘A818-0479地块(限价7.33万/平)这些竞品存在,就一定会有挤压。

虽然很可惜,但项目也不是完全没有可取之处。

波荔昨天去实地感受了一下,说实话和平路两侧的城市界面确实做得不错,傍晚徐徐吹来的微风,不禁让人心旷神怡。

波荔看了一下项目一期的户型图,户型方正,南北通透,两梯两户,居住空间应该还算舒适。

并且项目虽然处于和平实验小学和高峰学校的学区范围内,自身也会配建一所九年一贯制学校,外加配建幼儿园,未来上学就在家门口附近。

再加上,项目自身除自带部分商业,也能享受龙胜地铁站D1出口处港铁天颂规划的TIA颂荟的便利。

但从推广的角度来看,深铁多少也有点着急了。

以往如果是超高层+洋楼的组合结构,开发商大多是优先卖超高层的住宅,然后品质位置朝向最好的楼栋则会留在后面慢慢卖。

选择这么做的原因,大概是即便国企也遭不住市场如春笋般冒出来的竞品了吧。

波荔统计了一下,截止7月,龙华今年已经上新了7个住宅项目,共计5059套住宅房源。

可以说是一下把市场以往一房难求的焦虑,降到了冰点。

接下来周边陆陆续续还会有更多的新房,你们觉得深铁珑境能冲破桎梏大卖吗?

作者 | 林波荔

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