首日破发,两日暴跌25%,鲁商服务:山东物业第一股的坎坷?

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上周五在港交所挂牌上市的鲁商服务(02376.HK),上市首日公司股价就出现破发,目前公司股价已经出现了连续两个交易日的下跌,整体跌幅达到了25%左右。截止发稿时,公司总市值在5.00亿。据了解,鲁商服务IPO发行发售3334万股股份,每

上周五在港交所挂牌上市的鲁商服务(02376.HK),上市首日公司股价就出现破发,目前公司股价已经出现了连续两个交易日的下跌,整体跌幅达到了25%左右。截止发稿时,公司总市值在5.00亿。

据了解,鲁商服务IPO发行发售3334万股股份,每股定价5.92港元,募集资金总额约为1.97亿港元。如果行使超额配股权,最多可额外配发500.10万股,额外募资约2960.59万港元。

公开资料显示,鲁商服务的控股股东为鲁商健康产业发展股份有限公司,后者为山东省商业集团有限公司(鲁商集团)控股的一家国有上市公司。

目前,鲁商集团共有三家上市平台。其中,鲁商发展(600223.SH)从事健康地产以及生物医药,2021 年,其健康地产板块实现营业收入96.96亿元,同比减少18.40%,毛利率 17.22%。

银座股份(600858.SH)为鲁商集团的商业地产板块,经营业态覆盖百货商场、大型综合超市、购物中心。截至2021年12月31日,公司拥有120家门店(潍坊临朐华兴24家),遍布山东省内11个地市及河北省,建筑面积达314.11万平方米。

因此,以山东济南为总部的鲁商服务大部分业务均集中在山东省内的地级市。截至2021年12月31日,鲁商服务已签约管理82个物业,已签约总建筑面积超过2620万平方米,在管总建筑面积约2290万平方米。

在物业行业内,鲁商服务的规模和营收均属于小型物企,2019年-2021年分别取得收益3.21亿元、4.03亿元及5.83亿元,年内利润及全面收入总额2893.4万元、4536.2万元及7701.7万元。

据招股书显示,鲁商服务的业务模式为物企的老三样:物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务,业绩贡献率分别为43.8%、35.1%和21.0%。并且,其对母公司具有严重的依赖性。2019年-2021年期间,鲁商服务向鲁商发展提供物业管理服务产生的收入分别占其业务产生的总收入的98.7%、97%及87.7%。

拓展非住宅业态的领域是其近年发展的亮点,如写字楼、学校、市政设施、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业等。2019年-2021年,鲁商服务在管非住宅物业面积由175.3万方大幅增长至1071.6万方,占据总在管面积比例由16.3%提升至达46.9%。

不过,虽然有国资背景的支持,鲁商发展的赴港IPO充满了波折,经历两度递表共历时371天才成功上市。与去年高峰期半个月上市6家房企不同,今年至今,除了鲁商服务,只有金茂服务(00816.HK)、力高健康生活(02370.HK)、东原仁知(02352.HK)等成功上市,其中也有遭遇上市即跌破发行价的情况。

此外,,鲁商服务和部分偏保守的国资物企相似,公司的外拓步伐也较为谨慎。发展了16年,鲁商服务在管面积增速缓慢,且近9成都集中在山东大本营。

招股书披露,截至2021年12月31日,鲁商服务的签约面积约为2618.1万方,在管面积约为2286.9万方。其中有2385.6万方的合约面积,及2026.9万方的在管面积位于山东省内,分别占比91.12%、88.63%。

2021年,鲁商服务的总收入5.8亿元。其中,净利润7700万元,净利率约为13.2%;毛利1.48亿元,毛利率25.4%。而据统计,目前已发年报的49家港股物企2021年平均营收为33.62亿元,净利率均值为13.8%,毛利率均值为30.1%。

以此来看,对比上市物企,鲁商服务仅净利率相对可观,不过依然在行业均值之下。跻身资本市场后,其面临的竞争压力不小。鲁商服务的业务依旧是“老三样”——物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中,承担主要收入来源物业管理服务,则倚重母公司鲁商发展。

2019年、2020年,以及2021年,其来自鲁商发展所开发物业的物业管理服务收入分别为1.78亿元、1.98亿元,以及2.24亿元,分别占对应期内,鲁商服务物业管理服务总收入的约98.7%、97.0%,以及87.7%。

过去三年,鲁商服务的物业管理服务毛利率虽有所改善,不过仍然偏低。2019年、2020年、2021年,分别为7.8%、11.1%、17.6%。据统计,截至目前披露2021年财报的49家港股物企,有33家公布了物管服务的具体毛利率情况,平均毛利率水平达23.3%。

与其他物企将社区增值服务作为拉升整体毛利率的利器不同,鲁商服务的社区增值服务毛利率并不高,2019年-2020年分别为22.6%、24.2%、24.7%。鲁商服务三条业务线中,毛利率相对较高的业务线是非业主增值服务。2019年、2020年、2021年,毛利率分别为36.8%、31.6%、35.5%。

当前,鲁商服务虽然已经成功在港交所上市,但未来无论是从业务创新,还是从开疆拓土,公司要想实现跨越式发展,未来仍有要走很长的路。

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