近期港股内房板块和物业服务板块股价表现强势，走出连续上涨行情。截至2022年6月21日盘中，以内房股为例如绿城中国、旭辉控股、越秀地产、新城发展、佳兆业控股近20日涨幅分别达16.28%、8.53%、12.74%、18.55%、13.51%。

来源：港股行情

而物业股方面，截至2022年6月21日盘中，碧桂园服务、融创服务、金科服务、新城悦服务、建业新生活近20日累计涨幅分别达10.81%、29.32%、11.51%、10.88%、18.86%。

港股内房板块与物业服务板块近期连续走强，或许与6月中旬30个城市地产销售数据出现迅速攀升有关。究竟30城市地产销售数据有着怎样的异动，背后反映了什么，接下来房地产板块的投资机会又如何，我们来详细看看。

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6月中旬地产产销售快速攀升

2022年6月中旬（6月11日-6月18日），我国30个城市地产销售数据出现快速攀升，同比增长高达25.9%。

与之形成鲜明对比的是，此前6月上旬同比为下滑48%，5月下旬同比为下滑45%。

来源：wind

在理解30城销售数据异动之前，需要对数据口径做一个简要分析。

统计数据口径主要是来自若干城市房管局每日成交数据的汇总。由于部分城市数据不再更新，自2021年以来，30城数据实际是由21个城市每日地产成交数据的汇总。包括一线城市4个、二线城市9个、三线城市8个。

这样来看整个的数据体量，实际体量偏小。2021年30城地产销售面积为1.84亿平，占全国商品房销售之比为10.3%。而从样本特征来看，主要也偏重一二线城市。一二线城市销售面积占比接近80%，而全国这一比重为33.1%。

来源：wind

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30城数据飙升的三个原因

1、积压需求的释放，典型代表是上海、北京

今年6月以来，北京、上海出行情况明显有所好转，受此影响，两一线城市地产销售快速修复中。

根据数据显示6月中旬，北京地产销售面积同比增速上行至36.8%、上海地产销售面积同比增速则收窄至-12.4%。

2、数据有异常，可持续性待观察，典型代表是青岛、武汉

今年6月中旬，青岛地产销售面积同比增速高达164.5%。如果剔除青岛，30城在今年6月中旬地产销售面积增速将从25.9%降至11.5%。其他城市，如武汉、广州也多少存在这样的问题，今年6月中旬的单日成交量出现了一些历史极高值。

这些极高值的出现，对30城销售数据影响较大，但后续可持续性有待观察。

3、政策效果的体现，典型代表是苏州、杭州、南京等

第三个原因可能与今年5月中旬以来，一批强二线城市的地产放松有关。

例如典型代表是苏州：在4月限售和公积金政策放松后，5月9日，苏州调控出现进一步松动：新房限售时间由3年调整为2年，二手房不再限售；限购层面，非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。5月份苏州商品房成交面积增速为-45%，6月改为快速攀升，6月中旬同比上行至91.5%。

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房地产板块接下来怎么看？

机构华创认为一方面，30城市地产销售数据的回暖，反映了疫后积压需求的释放，以及二线城市前期政策的效果有所体现，对全国楼市而言是个积极的信号。从过往来看2012-2013年、2014年-2015年，两次地产销售增速由负转正之前，30城数据都率先回暖。因此预计受此影响6月地产销售增速、居民中长期贷款都将有所改善。

但另一方面，30城数据对全国三、四线城市的代表性不强。如果观察30城中的8个三线城市，6月中旬同比增速依然仅有-28.2%（注：去年端午节在6月中旬，基数偏低，实际同比幅度更低）。

而与全国多数城市景气关联度更高的指标，如70城新建商品房价格同比、百城土地溢价率等，目前改善的迹象尚不明显。地产的修复斜率，不宜过于乐观。

而机构中泰则认为随着政策的持续宽松，供需两端共同改善将逐步驱动房地产复苏，板块机会逐渐从政策预期过渡至基本面改善，具备拿地与推盘能力的头部房企将更受益于竞争格局与土地市场改善，实现销售规模与经营质量的双重反转。

持续推荐三条主线：

1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科；

2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；

3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

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