深圳填海55平方公里:房价会崩,还是更受刺激?

2016-03-05 20:47 格隆汇小编 阅读 20945

作者:@yishen

深圳是不是全通教育?

所有人都记得去年A股牛市时最奇葩的股票吧?

没错,全通教育(300359),在所有人的质疑声中,从36元钱一口气涨到467元,市盈率超过1000倍,在让无数观望者后悔的同时,理所当然成为了所有致富梦想人的标杆:人有多大胆,地有多大产,有全通的标杆榜样在前,我们这股票凭什么就不行?

现在这个故事,貌似转移到了房地产市场,而在很多人眼里,深圳就是那个全通教育。

在房价本就很高的情况下,深圳的楼价在过去一年里不可思议地继续暴涨,据统计,深圳2月份的楼价同比去年上涨72%,南山区后海房子单价基本都在10万/平米以上。房子暴涨,同一件事,赵三、钱四以及隔壁老王看到的都不一样:炒楼者疯狂,买楼者郁闷,有楼者担心,没楼者绝望。

格隆汇之前的文章《北上深一线城市房价联袂暴涨:致命的疯狂还是深刻的理性》分析过过去一年的房价上涨,主要是因为在经济下滑周期中的资产配置荒,超级一线城市的资产安全性引致的泵吸效应。随着越来越多的人口、资金、资源涌入超级城市,会导致类似深圳,北京,上海这样的超级城市,房价越来越高,而二、三、四线城市的房价,则会面临非常大的压力。

当然,这个不是我们讨论的重点。我们关注的,只是深圳是不是全通教育?这个标杆未来会走向何处?先看看下面两个表的数据:

表一|深圳房价与二、三线城市的对比

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表二|深圳房价与香港的对比

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很明显,以上数据,无需多做展开就能做出判断了。就像用市盈率已经完全无法解释全通教育的股价一样,用房价收入比、租售比、房贷成本等这些衡量房价合理与否的传统指标,已经无法解释深圳的房价了。

所以,常识判断,深圳就是全通。全通的结果是,2015年5月以前你一直想不通的问题,6月之后就豁然开朗了(见下图)。逻辑上,深圳房价也不需要你等候太久,也能想明白的。

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有没有一些变数?

如果事情就这么简单,我们投资人其实永远不会在房价上这么纠结的。

之所以这么纠结,是因为我们大多数人过去一直都是错的,而且错了好久好久,所以我们的内心一直是郁闷和崩溃的——就像一句俗语说的:过去十多年,任何一个售楼小姐给你的建议,都比最优秀的基金经理给你的建议有价值。

大摩亚太首席经济学家谢国忠,不可谓经济学基础不扎实,不可谓未见多识广,但他这些年一直看空中国房价,现在已经很少再听到他的声音了,大约是真的出国了吧?反倒是那个被诸多人口诛笔伐的“任大炮”,从来都是赤裸裸看多楼市。他是对的。

很奇怪的是,谢国忠看错了,很多人骂;任大炮看对了,更多人骂,真是一个很有趣的现象。

这说明:房价,永远不是用房价收入比、租售比这些通用指标能判断的。至少,在中国不是。

因为在中国的房价里,有一个最大的变数:土地。

第一,没有人知道房子下面的土地到底是谁的,无论是买房者、建筑商,还是地方ZF。首先肯定不属于买房者,因为法律明确规定,城市土地国有。其次,国有也是个虚拟概念,因为土地出售收入属于地方ZF。最后,地方ZF也不知道70年后,这块土地,它还能不能再卖一次。70年啊,沧海桑田,沧海桑田你懂吧

不懂?不懂就算了。

第二,土地可以再创造。比如,没收,征收,或者填海。

这些决定了,我们所有的房价博弈,实际是围绕土地这个变量展开的:它会让土地在整个房价体系中有相当的跳跃性与不可评估性。当然,大趋势是确定的:如果你并无把握70年后还能不能再卖一次,你当然会让每块土地尽量卖个高价,并尽量让这个高价能维持。

深圳在做第二件事。

深圳拟填海55平方公里——房价的估值模型要彻底重构了

深圳市委书记马兴瑞在参加《民心桥》节目与深圳市民深入沟融交流时表示,深圳空间太小,在土地供给跟不上之时,会导致房价过快上涨的情况发生,中央和省里正在非常认真的研究。深圳继续拓展和发展的空间未来将填海55平方公里,陆地整备50平方公里左右,并表明中央与省里都非常赞同深圳拓展自己的发展空间。

看出与全通教育的不同了吗?全通教育自己是不会打压自己股价的,他恨不得自己直接蹦到月球。

马书记的话让你想到什么?周星驰的《美人鱼》?《美人鱼》电影大年初一上映以来,截止昨天已获得总票房32.3亿人民币,位列中国电影史上票房排行No.1,并且大幅领先排名第二的《捉妖记》。

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周星驰的这部《美人鱼》,与其说是一部环保题材的幻想主义电影,倒不如说是一部侧面剖析现实的讲述房地产市场的纪实片。电影的前十分钟,用及其精悍的表达手法,讲述了地产行业的种种潜规则和城市发展的漏洞。片中的美人鱼,因为开发商要填海造田,被迫躲进避难所,经过一系列冲突之后,变相的揭露出因为房地产开发,经济开发造成的环境问题。

我没有周星驰那么浪漫主义,我就关心,这颗炸弹扔进来,对我花了几十年心血买的小区房、对深圳房价、全国房价会怎么影响?

我们先看看,55平方公里到底有多大?

深圳目前可用面积只有约100平方公里,深圳福田区总面积78.04平方公里。55平方公里,基本相当于一个福田区。

其实,作为一个海滨城市,过去多年深圳一直在填海。蛇口大道,深圳湾包括滨海大道、珠江口的大铲湾以及盐田港口的突堤等许多地方都是填海填出来的,深圳建市以来至2013年,通过填海变成陆地的海域至少为69平方公里,超过6个蛇口半岛面积,占全市海域面积6.5%。

深圳254公里的海岸线,只剩40度公里的自然海岸线未开发。

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看看下面几个图,你就知道深圳房价的跳跃性了:

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 这种填法,你会不会再根据土地供给、人多地少的模型来判断深圳房价?你会不会再根据房子是不是海景房来评估房子的真实价值?如果你是后海蔚蓝海岸的业主,你记不记得你们家的旁边曾经就是大海?但你今天没有一个小时,到不了海边吧?

所以,你需要评估的,还是ZF,以及土地。这是房价模型中的最大变数,与你的收入,与贷款利率,与租金水平,基本没有毛线关系。

什么,你问我会填哪里?我也不知道。有好事者分析推测,下面这个地方的可能性最大:

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房价会跌吗?

但如果你只看土地供需来分析房价(55平方公里啊),你又错了。前面说的蔚蓝海岸,虽然离海已经好几公里远,但房价这些年可是持续暴涨,每平米轻松过十万。真买了蔚蓝海岸,海是看不到了,但你就偷着乐吧!

就像《美人鱼》电影里演的那样,现在中国房地产的特点是,一块新地块的开发,会带动周边的地产集体升值。深圳的房地产市场,早已不是靠提高供给来降低需求的阶段了,现在已经迈入提高房价来提高需求门槛的阶段

《美人鱼》电影里的桥段,相信大家历历在目,几个地产商在邓超的豪宅议论说,其实竞标青罗湾那个地方,目的就是为了提高周边的房价,刺激周边区域的整体经济。当得知青罗湾可以填海时,张雨绮饰演的地产老板直接就愿意拿出200亿来参股邓超的项目,因为他们知道那个项目一定可以赚很多钱。

所以,深圳的填海,其实是对深圳整个发展起的一个刺激作用。我可以断言的是,只要深圳哪个地方开始填海,那个地方的房价,就会出现大幅度的上涨。最明显的一个例子,就是深圳的前海和后海。深圳的前海和后海,在几年前都还是一片汪洋,但是填海造田之后,规划完善,深圳ZF不断将创新资源迁移至这两个区域,现在深圳前海和后海的整体规划已经基本完成,两区的房价也水涨船高。

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就前海地区,从去年4月份开始,房价累计上涨80%,以后,相信深圳此类填海项目,房价都会只涨不跌。所以,期待填海项目来降低深圳房价,是美好的愿望

填海项目带来的是更多的是重心转移和经济发展结构的再平衡——换句话说,罗湖、福田的重要性会日趋下降,南山、宝安才是深圳的深圳。

香港的同志们怎么看?

这事要说对香港没影响,傻瓜也不会相信。

其实,深圳经济的发展,在另一层面,也就是对香港经济的挤压。深圳作为中国南方最大的特区城市,在过去十年的发展,绝对可以称得上是中国发展最快的城市。格隆汇之前发表过的文章《双城记:深圳的崛起与香港的衰落(上)—深圳因何而起》有详细论述。

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无论从GDP增速,人口增速,人才聚集,科技创新增速来讲。深圳这个特区超级城市,正在以飞奔的速度超越香港,这对香港肯定是个挤压——两个城市相距太近了。香港经济的最大一个掣肘问题就是在于,香港慢慢的转变为只依靠金融业和服务业维持经济发展,而并没有制造业等实业基础,这样的经济结构是不稳定的,或者说不健全的。

看似普通的填海造田规划发展,实际是对深圳整个经济发展的进一步信号,未来的珠三角区域,将会成为中国未来整体经济发展的重中之重。深圳和香港不应该是竞争关系,而应该是相互依托,相辅相成,互利共赢的多赢结构。

随着更多的中国人才聚集在这个区域,“深港市”才是这个城市的最后名字。

结语

很明显,房价不是股价,用房价收入比、租售比等指标判断房价是愚蠢的,你需要盯的是土地和ZF

所以,深圳象全通教育,但绝不是全通教育。未来的全通股价下去了,可能就再也回不来了。但如果深圳房价再出现一次2008年那样的一次大跌,你务必要上车——某种程度上,这个城市代表着未来的中国。

2009年在深圳买房的人,现在都是大地主!

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