钟正生:美国房市还能上涨两年?

3 年前25.7k
哪个国家的贫富差距越大,哪个国家的房价涨幅就越高
本文来自格隆汇专栏:钟正生

为什么疫情冲击之下,全球房地产市场却是一片欣欣向荣?

美国房地产市场上涨的背后,暗藏了哪些影响世界的宏观因素?

这一次美国房地产的泡沫居然“比较扎实”,原因是什么?

这场沙龙的主题是,“未来5年,房地产还是最好的投资吗?”,钟正生与在场观众分享了他的研究成果,并得出一个结论:美国房地产还有1~2年的上涨空间。


1

疫情下,全球房市为何一片繁荣?


新冠疫情对经济冲击很大,但一线城市的房价同比涨幅却仍然屹立不倒,这是为什么?

我们发现,这并非个别现象,而是共性,全球各国的房地产市场在疫情之后都异常繁荣,形成蓬齐效应。

并且,最有意思的是,哪个国家的贫富差距越大,哪个国家的房价涨幅就越高,而中国的贫富差距还是非常大的。

贫富差距与房价飙升,究竟谁是因谁是果?我们的结论是“互为因果”。

事实上,每一轮房地产的沉浮,在推升国家贫富差距方面都发挥了至关重要的作用。

前几年,有一本非常流行的书叫《房债》(House of Debt,[美] 阿蒂夫·迈恩,[美] 阿米尔·苏非 著)。
书中提到,次贷危机对中产阶级的冲击是最大的,因为中产阶级的家庭资产中最重要的就是房子,而富裕阶层的资产类别更加多元。
次贷危机爆发之后,美国出台了超级宽松的货币政策,迅速拉动了债市、股市以及房市的上涨。
在这种情况下,富裕阶层在股票、债券市场上赚得盆满钵满。而很多中产阶级却连房子都已经被法院拍卖了。
一反一正之间,对美国的贫富差距造成了急剧的冲击。

前几年特朗普当选,美国民族主义崛起,其实从上一轮美国的房地产泡沫崩盘中就能找到根源。

这说明,房地产的周期、调整对一国贫富差距的影响是至关深远的。甚至还有可能会给经济社会带来极其深远的影响,所以没有一个政府敢对本国的房地产市场掉以轻心,因为这个是普通百姓最重要的资产。

总的来说,全球房市在这轮繁荣中有两个特征。

一、这是普遍现象,不是个别现象。
二、贫富差距越大,房价涨幅越高。


2

美国房价持续上涨,或将抬升通胀水平


再看看美国房地产。

我们都知道,房地产在中国经济里面占有非常重要的部分,甚至前几年还有一个比较夸张的说法是,“房地产绑架了中国经济”

那么,美国是什么情况?

事实上,美国房地产在美国经济中的占比远远不及中国。但是在私人投资领域,从新冠疫情冲击以来,只有住宅领域投资对其有正向贡献。

所以说,美国房地产的修复对美国经济是有积极的支撑作用的。

另外,美国房地产业的增加值占美国 GDP的比值接近13%,比中国的增加值占比还要略高一点,这也说明房地产对美国的经济是有正向贡献的。

最重要的问题在哪?就是房价与房租的比率。大家现在都很关心美国的通胀,在美国的通胀指数(消费品价格)中,有一个非常重要的权重就是房租。

表:美国房价与房租比率快速攀升

资料来源:Wind,平安证券研究所

从这个图中我们发现,在美国房价急剧攀升的同时,房租却基本上没怎么动,这意味着什么?

这就要提到均值回归的故事。

房价跟房租之间应该有一个均衡的比例,房价持续攀升,但房租没动,这就意味着未来1-2年,房租会出现持续攀升,这将会对美国的通胀起到持续拉伸的作用。

到了这个时候,美联储还能说通胀是暂时的吗?还能说通胀高点还是可以承受的吗?

如果美联储的货币政策比预期中出现更快的收紧,那么将对全球所有的资产产生深远的影响。

所以说,房价的持续上涨,或许抬升美国整体的通胀水平。

表:新冠疫情爆发后美国房价加速上涨

资料来源:Wind,平安证券研究所

从这幅图可以看出,新冠疫情爆发后,美国房价加速上升,房租也已经从去年夏天以来出现首次加快上涨。

所以,大家不要忽视了从房价到房租的这种滞后的传导,这个是我们关心美国经济、美国的货币政策最重要的变量之一。

目前看来,房价上涨对美国经济的影响是非常正面的,但对通胀的影响可能还会有一个滞后体现的过程。


3

美国房地产市场为何如此火爆?


第一个原因,毫无疑问,就是非常规的货币政策。

简单说,就是美国极其宽松的货币政策,包括零利率和无限量的资产购买(QE),导致30年期抵押贷款固定利率,在2020年年底降到了2.66%的历史低点。

在这种情况之下,居民按揭偿付压力急剧降低,有一个比较炫的词,在美国叫FOMO( Fear of Missing Out),我将它翻译成“不怕上错车,就怕上不了车”。

我们前几年讨论中国买房不也是这样的吗?就怕搭不上车。这种心理是共通的,美国人也会有这样的想法。

而且,美联储还大量购买了MBS,即按揭贷款支持证券。可以说,美联储深度介入了美国的房地产市场。

这跟我们的央行不太一样,中国央行的货币政策还没做到这么极致。当然,更极致的是日本央行,直接入手购买股票。

房地产的高景气背后都离不开货币政策宽松。

第二个重要原因是积极的财政政策。

拜登经济学最重要的是什么?中产阶级经济学,也有人称之为左派经济学。它最重要的目标就是,让社会的中低收入阶层能够得到最大程度的政策刺激效应。

当前,美国中低收入阶层的收入增速已经超过了高收入阶层,这是很奇怪的一个现象。

之前的主流经济学叫“涓滴经济学”,就是说,随着富人赚更多的钱,开更多的企业,招更多的工人,百姓的收入也会增长。后来,拜登上台一看,认为根本不是这样。
所以,现在美国最重要的政策是保居民、保消费。也就是所谓的“中产阶级经济学”。

在这种背景下,我们看到,美国在疫情冲击之下,个人收入的增速非常快,而且个人收入中有很大的部分来自于政府的社会福利支出。

另外还有一个现象。

2021年3月,美国居民的储蓄率达到了最高点27.7%,这其实就是涌入美国房地产的巨大蓄水池。

所以我们有时候也开玩笑说,所谓的拜登新政、中产阶级经济学,似乎让我们看到了一点美国社会主义的味道。

甚至于,美国的失业救济补贴比绝大多数工人正常工作拿到的收入还要高。真是一个非常神奇的国度。

当人们手里里有那么多钱要花出去的时候,美国房地产的高景气就可以理解了。


4

美国房地产的泡沫很扎实


在欣欣向荣的局面下,美国的房地产有没有杠杆?美国的房地产有没有泡沫?

首先,最重要的是,美国的居民杠杆率仍然处于低位。

在宏观经济的研究中,居民部门加杠杆是最危险的,而美国的居民资产负债表经过次贷危机漫长而痛苦的修复之后,当前家庭资产负债表非常健康,这是最重要的一个原因。

第二,美国房地产的供求关系是相对平衡的。

疫情爆发之后,公共卫生问题导致人们对高密度主城区敬而远之,倾向于改善住房条件,购置低密度郊区的房屋。同时,远程办公也让忙碌的上班族搬去郊区居住成为可能,这是需求层面的一个变化。

还有一个变化也非常重要。美国30-49岁的适龄置业人口,未来的十年会持续增长,他们会成为美国购房的主力。

这跟中国人口加速老龄化的格局也不太一样。

所以,从需求端来看,美国的需求总量还在平稳增长,需求结构也在发生变化。

在供给上,最大的问题又在哪?

次贷危机以后,美国的房屋供给处于低位,造成美国的成屋库存严重短缺,因此当前处于一个非常紧平衡的状态。

所以我经常开玩笑说,美国的房地产看起来比较坚硬;如果说它有泡沫的话,这个泡沫非常扎实,因为美国房地产的供求关系就是一种非常典型的紧平衡状况。

第三,最终来说,房地产要想获得持续的增长,还需要居民的收入能够持续增长,而现在,美国的就业修复、居民的收入增长,也正在步入正轨。

当然,大家也会担心:美国的抵押贷款利率怎么样?如果美联储加息,美国10年期国债收益率上行,30年按揭抵押贷款利率也上行的话,还是会对房价有一定程度抑制。

所以,总结来看,美国的房地产是有点泡沫化的倾向。包括,从市盈率的角度来看,美国房地产板块的市盈率高于其它行业,确实有泡沫化的一个倾向。

但是,就对研究泡沫有着真知灼见的罗伯特·希勒教授(耶鲁大学教授),在做了充分分析之后,也认为美国房地产的上行周期或许还可以继续维持1-2年,美国货币政策的拐点也许才是美国房地产市场景气的拐点。

这是美国的情况。


5

美国版的“逃离北上深”


另外,我还想说一说液态化。关于液态化,大家首先会想到水无定型,那么,液态化是什么意思呢?

疫情之后,我们工作和生活的模式发生了很大的变化。

一份对13个国家的2600名上班族的调查结果显示,有66%表示更愿意从事一份虽然薪水较低,但灵活度高的工作(Cisco)。
新冠疫情后,员工期望远程办公的频率达到了2.4天/周,较2019年增加约40%。

在这种情况之下,出现了美国版的“逃离北上深”。因此,在美国的这一轮房价繁荣中,郊区的房价涨幅明显超过核心城区的房价涨幅。

但是,这一幕在中国并没有发生。

最后,我再总结一下。

首先,今年的房价上涨不是个别现象,是全球现象,是全球货币宽松之后的一个诞生现象。

第二,美国的房地产泡沫还是比较坚硬的,跟次贷危机之后的格局完全不一样,不管是供求金融,还是市场情绪来看,目前都是如此。

第三,我们相信罗伯特·希勒教授此次的判断,美国的房地产也许还可以涨1-2年。

第四,美国在疫情之后,房地产出现了美国版的“逃离北上深”,这也是几十年没有发生过的事情。

我想强调的是什么?美国这一轮的房地产基本上是普涨。但在中国则出现了涨跌互现的局面,中美两国的房地产表现都是不一样的。

相关主题/热点

格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

App内直接打开
商务、渠道、广告合作/招聘立即咨询

相关文章

华为成绩单出炉!2023营收超7000亿元,十年研发已投入11100亿!

· 24分钟前

cover_pic

价格迎欢呼、大定破五万,小米汽车稳了吗?

· 1小时前

cover_pic

健民集团手握20+个独家品种,净利润大涨28%!3款1类中药创新药上市可期

· 2小时前

cover_pic
我也说两句
手机号码
+86
验证码
* 微信登录请先绑定手机号,绑定后可通过手机号在APP/网站登录。
绑定

绑定失败

该手机号已注册格隆汇账号,您可以选择合并账号。

关于合并:

1.合并后可使用手机号或微信快捷登录;

2.仅保留手机账号信息,清除原有微信账号信息;

3.付费权益将同步至手机账号;

4.部分特殊情形可能导致无法合并;

合并
返回上一步
确认您合并的手机号
获取验证码输入后提交合并账号
合并