13城出手,4招整顿学区房炒作,能让教育更公平吗?

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尤其重要的是,政府教育部门不能还有所谓名校、优质校思维。
本文来自格隆汇专栏:吴晓波,作者:巴九灵

解决天价学区房之根本,是实现教育资源之均衡。


调控楼市的办法,没有最多,只有更多


不过,今年以来,楼市调控的重点更聚焦于二手房。因为一直以来的“限价”政策,已经将开发商推出的新房价格牢牢控制了。

于是,房子真实的市场价,其实是通过二手房呈现的。

二手房情况如何?撇开人口净流出的三四线小县城不谈,一二线热点城市的二手房势头向上。

兴业证券研报显示,其统计的13个一、二线城市中,对比2021年年初,今年6月份的二手房价格,除了天津,其他12个城市均为上涨。其中,厦门和长沙最夸张,涨幅18%,杭州、上海、青岛、大连等城市的二手房涨幅均超过10%。

“房住不炒”的大方针下,肯定由不得二手房乱涨价。于是,今年出现了一个调控新办法,叫做“二手房指导价”,简单说就是政府针对不同小区发布“二手房成交参考价格”,可以理解为二手房也被限价了。

目前,深圳、上海、成都、西安等城市纷纷出台了“二手房指导价”政策。

当然,这还不够。


二手房中,涨得最猛的是什么房子?答案是学区房


当楼市有升温迹象时,有学区优势的二手房往往涨得最快,我们也常常看到媒体报道“天价学区房”话题。

为何学区房涨势最猛?

浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉小巴:学区房价格上涨的背后,一方面是资产焦虑,由通胀预期引发;另一方面是学区焦虑,由所谓的教育内卷化引发。两种焦虑叠加在一起,而且两者反复正向反馈,形成炒作之风,并集中反映在房价上,这个现象很不利于社会稳定。

丁老师认为,从这个角度来说,把教育资源不均衡引发的学区附加价值,让房价来背锅,也不尽合理。


本着“谁热控谁”的方针,今年以来,学区房成为了重点调控对象


据不完全统计,今年年初至今,至少有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手,整治学区房乱象。

要说这一轮整治的源头,早在4月30日开的中央政治局会议,已经透露了信号。

会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

虽然只是短短的13个字——“防止以学区房等名义炒作房价”,但别小看它的威力。要知道,中央政治局会议这样高规格的会议,有时根本不提房地产,即使提及,也只会提类似“房住不炒”“长效机制”这类宏观概念。

而这次专门详细提到学区房这个点,可见上层的态度十分坚决。

这样一来,就能理解为何十几个城市相继出手整治学区房。

各地整治学区房乱象的方向一致,但各有招式。小巴统计了一下,主要有以下四种:

1. 多校划片。代表城市:北京。

多校划片指的是,原本一个小区对应单一的学校,如今变成了对应区域内的多个学校,读哪个学校变得不确定。最近,#北京西城区小学入学多校划片,天价学区房跌价#话题就引发了热议。

2. 名额分配。代表城市:上海。

上海推出了优质高中“名额分配”政策,从2022年开始,上海市实验性示范性高中将拿出其招生总计划数的50%—65%,分配到上海每一所不挑生源的初中。

3. 公民同招。代表城市:杭州。

为了防止民办学校“掐尖”,也为了降低家长对学区房的依赖,多个城市采取公民同招,公办、民办学校同步报名、同步录取、同步注册学籍。

4. 学位限定。代表城市:合肥。

多地实行“六年一学位”政策,同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位。

这么多的调控招式,严防死守学区房炒作。那么,问题来了:

1. 这些政策的威力究竟有多大?

2. 学区房时代将慢慢终结?

3. 本质问题——教育资源稀缺,怎么破?

下面,就来看看大头的分析。

“防止以学区房等名义炒作房价”话题上升到中央政治局会议,是一个前所未有的高度。

虽然短时间内,学区房很难完全退出历史舞台。但豪赌顶级学区房的时代,确实可以结束了。中长期,赌学区房,更无必要。

解决学区房问题的最终途径,是实现教育资源均衡化。

在日本,优质学校的教师团队实行轮换制,这或许是解决办法之一。

至于具体措施,教师轮岗是一个重要的选项。实际讨论时,经常有人拿老师或者学生大跨度的交流,不具有可操作性来说事,还有人提及老师的交通问题,住房问题等。

就以医生做类比,每个城市的优质医院都有好几个院区,离得甚至还很远,医生不是都在轮岗吗?教师不轮岗,就要学生轮岗,总要做出选择。

总体而言,尽可能把附加在房子上的学区价值分离出来,让教育资源更均衡、更公平,也让房产不再承担本不应该承担的“学区”之重。

目前调控学区房炒作,做得比较坚决的是上海和北京。

今年3月,上海出台了优质高中“名额分配”,把超半数的名额分配给几乎每一所初中。北京实施“多校划片”已经好几年,一套房子对应几所小学,读哪一所不确定。

两地政策刚出台时,学区房价格都应声下跌。两地的政策是同一个道理,都是把优质教育资源给稀释了。好学校终究是有限的,中国人口多,再稀释也还是稀缺的。

北京的政策刚出台时,学区房价格应声下跌,但现在涨回来了。大家花了一些时间终于接受了这个事情:买了学区房不一定能读好学校,但不买一定读不了好学校。

再给上海一些时间消化消化,再去看那些下跌的学区房,也会是回弹的节奏——虽然优质高中的名额被分走了一些,但优质初中的名额(优质高中可以自主招生一部分生源)还是比普通初中要更多一些,所以还是得买学区房读优质初中。

总之,“名额分配”和“多校划片”,这两个措施确实能让学区房的价格涨得慢一些。其他城市没像上海或北京这么做,主要是因为目前决心不够大,但迟早会走这一步。

再看另外两个措施——“公民同招”和“六年一位”具有不少副作用,反而是给学区房添了一把火。

“公民同招”让民办变得不确定,所以更要买学区房读公办;“六年一位”降低了学区房的二手流转效率(本来六年内最多有可能供6户人家小孩上小学,现在只能供1户人家),也让学区房更稀缺。

从教育均衡的角度看,该这么做;但从抑制学区房的角度看,不该这么做。

让教育归教育,让房子归房子——这是理论正确,但在现实中很难实现。所以,教育局哪怕用最狠的手段,也只能改变一时的价格涨跌,很难改变学区房的长久坚挺之态势。

哪怕中国出生率持续降低,也抵不过“被刺激的家长”的数量增长——挤破头要让小孩读优质学校的家长,越来越多。

哪怕名校集团化的推进速度再快,也暂时改变不了僧多粥少的现状。

什么时候会缓和一些?再过二十年吧。哪怕是二十年之后,学区房比非学区房有10%—20%的溢价,也是正常的。

所以,不用太理会任何学区房新政,有需求就赶紧买。但是,别忘了宽敞明亮的居住环境也是教育的一部分。

要让学区房降温,只有一个选择:做到所有义务教育学校办学标准(师资、生均经费)一样,学校之间不再有办学质量差距。

做到这一点,并不复杂,区域内所有教师、校长全部重新聘任上岗,随机到各学校,义务教育阶段不再有所谓的名校、强校。随后,每年轮换20%义务教育教师,在五年内实现全部教师轮换。

当前的措施,如实行多校划片入学、示范性高中名额分配到初中学校、建名校集团,这些都是推进义务教育均衡的外围措施。如果不能在实施这些政策的同时,切实缩小学校间的办学质量差距,那么,由于学区内的学校存在办学质量差距,以及学区间存在办学质量差距,为让孩子获得更好的教育,家长还是会选择教育质量更好的学区,从而导致学区房难以降温。

推进义务教育均衡,关键在转变义务教育资源配置方式。尤其重要的是,政府教育部门不能还有所谓名校、优质校思维。政府教育部门应该保障所有学校均有一样的办学条件,至于学校如何办学,则应该落实和扩大学校办学自主权,由学校自主办学,办出学校的个性与特色。

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