《星岛》记者 钟凯 广州报道

2025年，国内房地产行业持续深度调整，房企普遍面临业绩下滑、盈利收缩、资产减值等多重经营挑战。在如此行业大环境下，珠海国资房企华发股份（600325.SH）披露的年度成绩单却呈现出极大的反差。

4月24日晚间，华发股份正式发布2025年年报。数据显示，公司全年实现营收834.26亿元，同比增长38.85%；盈利端却迎来剧烈反转，全年归母净利润转亏至-94.96亿元，同比大幅下降1095.54%，创下2004年上市以来首次年度亏损，单次亏损规模更是超过2021-2024年四年归母净利润之和。

大额亏损进一步引发了公司资产负债表显著收缩。截至2025年末，华发股份总资产规模约3558.42亿元，同比下降15.35%；归母净资产遭遇“腰斩”，同比大跌52.21%，仅余94.45亿元，创下2014年以来最低值。

面对这份史上最差年度成绩单，华发股份破天荒地发布致股东函公开致歉。其坦言，虽然对严峻形势早有预判和筹谋，但市场的周期震荡仍然给公司的经营造成巨大冲击，公司出现了上市以来的首次经营亏损。“这份未能延续盈利的成绩单，让我们深感压力千钧、责任如山。”

基本面利空落地后，资本市场迅速对华发股份给出负面定价反馈。4月27日，即年报披露后首个交易日，华发股份开盘持续走弱，盘内下探触及52周新低3.33元/股。截至当日收盘，个股跌幅2.87%，报收3.38元/股，对应市值仅93.02亿元，市净率0.98倍已处于“破净”状态。

▲华发股份股价走势

不过据相关信源向《星岛》透露，华发股份2025年度业绩面临较大压力，实际亏损规模较此前外界所知更显著，其后续相关财务信息值得跟踪关注。

基本盘遇挫：毛利走低，存货减值爆发

从利润表来看，2025年，得益于房地产结转规模的增加，华发股份仍实现营业收入834.26亿元，创下公司历史最高水平。按主营业务分，期内房地产开发业务收入达到727.64亿元，同比增长30.59%。

但盈利表现却是另一种情形。作为业绩“基本盘”的房地产开发业务，全年毛利率同比减少4.26个百分点至10.05%。相比之下，该项业务在2021年毛利率仍高达25.61%，短短四年间已收缩至不足4成。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

房地产毛利率持续下行之外，大额资产减值计提，是导致企业年度巨亏的核心推手。2025年，华发股份计提资产减值合计64.66亿元，同比增长228.75%，创下近年新高；其中存货减值占比将近9成。仅此一项，公司归母净利润就直接减少了45.15亿元。

进一步拆解不难发现，华发股份的减值压力高度集中于已完工待出售项目。截至2025年末，公司的开发产品（即已完工待售项目）账面余额739.50亿元，对应存货跌价准备54.03亿元，计提比例7.31%；开发成本（即在建项目）账面余额1227.83亿元，存货跌价准备5.67亿元，计提比例仅0.46%。

整体来看，华发股份存货综合计提跌价准备比例3.30%，显著高于招商蛇口（001979.SZ）的2.12%、保利发展（600048.SH）的1.67%等国央企房企。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

由于房地产常规住宅项目的开发周期普遍为2-3年，由此不难看出，竣工项目沦为减值计提的重灾区，本质仍是华发2022年前后逆周期冒进拿地的“后遗症”。

在过往，华发股份一度是房企逆周期扩储的典型代表。克而瑞数据显示，2021年公司新增货值仍仅有292.8亿元，位列房企第88位；而2022-2023年，公司分别新增货值717.6亿元、682.4亿元，排名迅速攀升至第12位。规模扩张阶段后，公司主动收缩战略，2025年新增货值回落至130.5亿元，但早年高位拿地埋下的成本隐患，最终仍在行业下行期集中兑现。

多元业务增收不增利，费用化利息激增

据《星岛》了解，与往年不同，2025年华发股份首次对非房地产开发业务进行了业绩披露。

期内，公司物业服务收入19.33亿元，同比增长9.36%；其他业务（包括土地收储）收入87.30亿元，同比大幅增长235.91%。非开发业务收入贡献比例从2024年的7.12%提升至2025年的12.78%，导致公司整体营收增速跑赢房地产业务。

不过，上述业务在盈利端同样承压。期内，华发股份物业服务毛利率减少0.77个百分点，降至15.64%；其他业务则大幅减少16.36个百分点，降至仅有-3.62%，单项业务产生了3.16亿元的毛利亏损。

▲华发股份主营业务分行业情况

其他业务尤其是土地收储业务产生亏损，与华发股份存量盘活策略直接相关。2025年，华发通过推进土储专项债、商改住、土地性质调规及以地换地等存量盘活工作，累计回笼资金约57亿元。其中，深圳前海冰雪世界7宗商业用地作为深圳单笔最大金额的专项债收储项目，公司预计产生亏损超过2024年经审计净利润的50%。

除此之外，早年规模扩张累积的债务成本，在行业下行周期彻底失去缓冲空间。2025年，华发股份财务费用录得16.43亿元，同比暴增221.02%，主要源于利息支出的大幅攀升。

▲数据来源：同花顺iFinD

市场分析指出，随着前期拿地项目集中竣工，叠加新开工投资全面收缩，华发股份能够支撑利息资本化的在建项目体量也大幅缩减。数据显示，公司利息资本化金额已从2023年的81.49亿元降至51.47亿元，意味着大量借款利息无法计入项目开发成本，只能费用化计入当期损益，持续侵蚀利润空间。

负债结构稳定，短期偿债暗藏隐忧

华发股份在年报中表示，尽管短期利润承压，但公司持续推进现金流管理与资产结构优化，为应对行业下行提供“充足缓冲”。

现金流层面，2025年华发股份经营活动产生的现金流量净额约198.89亿元，同比增长25.04%，自上市以来一直保持正向流入。

这背后实则是“节流”的结果。一方面，受销售规模下滑影响，华发股份销售商品、提供劳务收到的现金同比减少24.92%，降至375.24亿元，即便公司保持100%回款率也未能逆转流入收缩；另一方面，公司通过大幅压降拿地与建安支出，实现了现金流出的更大幅度收缩，当期购买商品、接受劳务支付的现金流出同比减少39.88%，仅为151.66亿元。

融资端优势也为公司稳定债务基本面提供支撑。期内，华发股份先后获得100亿中票、78.2亿元公司债等大额融资批文，3年期信用债最低发行利率降至2.9%。截至期末，公司有息负债总额约1418.01亿元，同比微增1.87亿元，债务规模整体平稳；平均融资成本4.88%，较上年下降0.34个百分点，处于近年来低位。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

即便如此，华发股份的平均融资成本，仍显著高于行业前15名房企的平均水平（3.5%左右）。横向对比，华润置地（01109.HK）平均加权融资成本仅为2.72%，越秀地产（00123.HK）也仅有3.05%。

短期偿债压力，则是华发股份当前不可忽视的风险点。截至2025年末，公司短期借款、一年内到期的非流动负债合计350.31亿元，同比大增48.93%；同期公司现金及现金等价物余额276.26亿元，对应现金短债比仅0.79倍，短期债务覆盖能力偏弱。

为缓解资金压力、优化资产负债结构，2026年华发股份股东启动驰援举措。2月3日，华发股份披露定增预案，拟向控股股东华发集团定向增发募资不超过30亿元，资金主要投向珠海、绍兴、成都、杭州等核心在建住宅项目，同时补充流动资金、优化资产负债结构。

编辑︱梁景琴