急忙“辟谣”,东莞楼市要“变天了

格隆汇楼市8 天前29.9k
“辟谣”只是一时的,“稳房价”才是东莞的未来。

11月18日,东莞住建局局长急忙“辟谣“,升级调控是误解就在一周前,东莞市住建局远赴长沙、深圳“炒作业”说是给政策决策提供参考

而就在今年的7月到9月东莞就开始逐步收紧调控政策,短短三个月频繁出现五次调控政策。这一系列的动作,似乎在传递一种重要信号:东莞的楼市或将变天!

01

东莞离调控升级不远了?

11月13日,东莞市住房和城乡建设局官方刊文指出,近日市住建局的领导先后赴长沙、深圳做专题调研学习了房地产调控工作。

(截图源自:东莞是城乡建设局官方微信号)

文章明确提出要:

学习深圳市在房地产‘一城一策’长效机制建设方面的经验做法,积极借鉴政策措施,为下来我市研究制定相关政策提供参考;

学习长沙调控经验,结合我市实际,针对短板漏洞和突出问题,积极向市建言献策,供市委市政府决策参考。

不管是调研深圳,还是学习长沙,都提到了一个共点:学习是为了给政策决策提供参考

这是否也意味着东莞距离再次调控升级的大概率不远了?

那么东莞学长沙、学深圳到底是想学什么?

从长沙和深圳的楼市调控特点我们可以看到:

学习长沙,显然是在学习调控的“严”,对限购,社保死防;

学习深圳,显然是在学习7.15政策的“狠”,一次性加码升级。

同样,7月初深圳去长沙学习,回来一个星期就推出了史上最严调控“7.15政策”。这次东莞去了两个城市借鉴学习,取长补短,调控到时候会不会更严?会不会升级?

显然是有这种可能的!!!

不过一时间,东莞楼市“即将”加码调控的声音四散开来,为了稳住市场的“情绪”避免造成不必要的恐慌。18日,东莞住建局局长急忙回复:“传闻东莞楼市将会升级调控是误解。”

误不误解且不说,是否升级调控除了几位领导也没人知道。

但纵观东莞数年的调控,还是很替当局的相关领导捏一把汗:

2016年,全国楼市普涨,东莞开启“限购令”;

2017年,调控升级,东莞进入“五限”时代;

2018年,东莞调控再次,实行“三价合一”;

2019年,东莞延续“五限”政策;

到了2020年,东莞调控似乎乱了脚步,频繁加码调控政策,先后推出了“7.25政策”,“‘五限’加严”等。

自7月以来,短短几个月,东莞就连续5次发布了楼市相关的政策,似乎誓要堵楼市“漏洞”。可见东莞调控的“频繁“与“慌乱”。

但东莞始终下不了狠手,都是小打小闹,无关痛痒。

02

东莞虚火过旺,实火难消,不得不去学习

很显然,这次东莞去学习的最主要的目的就是“稳房价”。

根据中国房价行情网数据显示,东莞二手房房价在全国城市二手房价排行中已经排到了第16名,10月同比涨幅更是惊人,一举超越深圳老大哥,成为今年全国房价涨幅的第一名。

  (数据来源:中国房价行情网)

  (数据来源:中国房价行情网)

从新房市场来看:

11月16日,位于清溪再次开盘的金色半山,现场就挤满了人,去化率接近100%,销控表几乎全线飘红。

11月15日,位于常平镇的碧桂园旗山玖珑湾再次开盘,当天就卖光,这是9月19日,首次开盘当天就卖光,再次秒光。

11月16日,位于虎门的万科云城开始推售,广场一区、二区地下室车位,而住房早就一售而空。

据东莞住建局公布的10月份网签均价数据,超过4层的商品住宅网签均价8月为22576元/平,9月为24454元/平,10月为25892元/平,实现了三连涨,成交量直接创下了5年新高。

(图源:东莞住建局)

从成交价格情况来看:

现在东莞中心城区,新房的价格随随便便都是4万+,松山湖片区也直奔五六万一平。其中根据合富大数据显示,长安、东城、万江、大岭山4个镇街成交均价均超3万元/㎡。

面对这样大火团烧,东莞说实话,再不行动,多少就有点急火攻心了。前面已经有老大哥长沙、深圳做出了很好的成绩。

长沙作为华中地区的大城市,城市实力和武汉、郑州这些城市相当,但在全国城市二手房价排行只排到第61名,对比惠州只是贵了一点点。

(数据来源:中国房价行情网)

而深圳去了一趟长沙以后,回来就是快刀斩乱麻推出政策,当月以及之后的几个月,政策的“凶狠”的威力便体现出来了。

样都在这里,这次东莞去“抄作业”,为了日后的调控政策这是显而易见的了。

03

东莞楼市何去何从?

东莞这波上涨的行情,大部分是源于自身的以及大湾区的规划一系列利好。

11月11日,东莞市轨道交通6、7、8、12号线控制性详细规划研究正式公示。就在此前,深圳商报消息指出:深圳的东莞1号线,将计划于2022年通车

同时,在9月25日《东莞日报》明确指出,东莞将虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇将高水平融合深圳,要成为制造业高质量示范区。

这些消息,都在一 一验证东莞的都市价值。

而对于东莞来说,制造业重镇定位很早就确定下来了,以制造业立足东莞来说,尤其是,纺织、机电、五金、鞋业、家具、塑胶、印刷、物流等等,都是劳动密集型产业,都需要一定的资源空间才能做得起来。

说白了就是需要土地,需要厂房,需要低成本劳动力,这也是大多制造业发展需要的基础条件之一。

但倘若房价过高,企业无法支付昂贵的租金成本,对于依赖土地空间资源发展的企业来说则无异于炊妇无米,屠夫无刀。

一个很典型的例子,当年华为因为高房价“逃离”深圳,选择去了东莞松山湖。

可见,即使再有钱,再优质的企业,对土地资源的高需求和对房价的弱承担能力还是有限的,钱得花在点子上。

如果东莞想继续坐等“下一个华为”,房价就必须要先稳住。

另一方面,东莞作为背靠深圳,面向广州,地处大湾区核心地段的城市,都是值得选择和看好的。

现在“长期看人口,中期看土地,短期看金融”已经成为房地产行业的一种共识。

据华经产业研究院数据显示,2010-2018年东莞市常住人口数量呈逐年稳步递增。而2019年更是达到846.45万人。

(数据来源:华经产业研究院)

据百度慧眼的最新人口测算来看,东莞2019年常住人口846万,但按实有人口逼近2000万,实有人口排已是第8位。远超苏州和杭州等大城市。

从户籍人口来看,从2013年到2017年不仅呈现出快速增长的状态,户籍人口增幅更是远超常住人口增速

到了2019年,户籍人口增加19.47万,对比2017年的增量,几乎翻了倍。

(数据来源:中商产业研究院大数据库)

按照这样人口涨幅趋势,更有媒体报道显示,未来十年,东莞的常住人口会达到千万级。

长期来看,人口流入才是能折射出一座城市真实竞争的。

基于以上内容,简单总结一下,主要有四个方面:

1、东莞的人口体量大,户籍人口占比偏低,基于人才引进需要推动人口落户,实际住房需求庞大。

2、产业定位,制造业支撑的城市,劳动密集型产业,需要低成本劳动力,房价过高会掏空城市的未来。

3、房价上涨过快,几次调控政策的加码,依然没有非常有效的稳住东莞房价高涨,所以才有了这次试图“炒作业”的举动。

4、东莞楼市火爆,也正是市民用真金白银在给这座城市的未来投票。

最后,一句话就是:“辟谣”只是一时的,“稳房价”才是东莞的未来。

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