两天飙涨233%,被我爱我家“拒收”的蛋壳还有翻身机会吗?

维多厉害呀12 天前10.1k
长租企业的醉翁之意本就在资本市场?

近年来,随着长租公寓形成刚需的趋势愈发明显,长租公寓平台在各大城市拔地而起并迅速蔓延。但就在去年,南京乐伽公寓爆雷,为长租公寓企业在此后1年中的集体跑路拉开了序幕。 

据不完全统计,仅在今年8-10月,已有超过10家长租公寓企业采取了“高进低出”、“长收短付”的反常运营模式,疑似跑路。 

在此中,已经拿到资本市场入场券的蛋壳公寓从今年年初起经历了房东收不到租金、租客被赶、CEO被调查、被传破产、公司辟谣但难掩债务高筑等种种负面消息之后,却在本月17、18日连续大涨2日,累积涨幅超过230%。 

 

17日,蛋壳公寓将被我爱我家收购的消息流传开来,当日开盘后蛋壳股价迅速拉升,我爱我家方面表示尚不知情,有待核实。当天,我爱我家午盘涨停,美股开盘后蛋壳也一路飙升,最终收涨75.18%,报2.4美元,市值4.39亿美元。 

虽然有报道称,蛋壳确与我爱我家有过接触,但蛋壳公寓目前超过60亿元的累计亏损令我爱我家望而却步。不过,由于我爱我家的暧昧态度,市场普遍猜测收购消息可信度较高。因此隔夜美股市场上蛋壳跳空高开,最终收涨于90%,报4.57美元,最新市值为8.36亿美元,几乎翻倍。 

然而就在昨晚,当记者再就收购蛋壳事项向我爱我家方面求证,却得到了相关负责人坚定的否认。

 

不赚钱的商业模式 

以“中概长租双雄”蛋壳、青客为代表的长租公寓,主要是“二房东”模式,即从房东手中租房,装修维护后再租给租户。虽然这种模式较房地产商自有物业运营长租公寓的模式更轻资产,但为了获得竞争优势,这个赛道的玩家几乎是刚起跑就要打价格战。 

以蛋壳2019年年报给出的数据,一个单间的平均成本是1500左右,运营和销售成本是400元左右,而实际的租金也只有2100元。最乐观的情况下,也只能达到收支相抵,若单间需要重新装修或在短期内没有租出去,成本还会高出租金收益。 

17年至19年,蛋壳公寓的销售成本直线飙升,而销售净利率都在-50%左右。 


不仅是蛋壳公寓,多数长租平台都是高杠杆运营,贴钱租房给租客。想要从长租模式中获益,唯一的办法可能只有达到垄断,获得与房东和租客的双重议价权。但这对于同质化严重、竞争激烈的租房市场几乎是不可能实现的。如此抱着雷经营的模式,日后频频爆雷自然不足为奇。 

 

密集上市,只赚资本市场的钱? 

在长租公寓经营模式根本赚不到钱的情况下,民间纷纷猜测,长租企业的醉翁之意其实还是在资本市场。 

比起赴美上市流言传出更早的蛋壳公寓和自如,青客公寓于美东时间19年10月7日正式递交了招股文件,并于同年11月5日顺利上市,成为了“长租第一股”。 

 

 但青客的财务情况也并没比蛋壳好到哪去,甚至在掌握的房源规模上与自如和蛋壳的差距也十分明显。据2020年半年报,青客的资产负债率已高达157%。与此同时,公司亏损继续扩大。2018财年归母净亏损翻倍至6.3亿19年在扩大至8亿元,2020年上半年已录得归母净亏损4.1亿元。

某国内长租机构负责人曾公开表示,若长租行业能获得稳定的租金收益、稳定的客源以及稳定的租期,非常适合利用金融工具。但对此,万科的发言人也曾正面表示了不认同,称:“使用金融手段是极其危险的,长租是一门正常的生意,而不是金融。”

而就青客和蛋壳目前的状况来看,成功上市之后,长租企业反而承受了更多来自投资者需要快速回报的压力,而不得不投入更多的成本在营销上面。但在长租公寓整个行业都没有盈利支撑点的背景下,蛋壳们想要不被债务、亏损、高成本碾碎,绝非易事。

找到线下成熟房产经纪公司接盘或许是蛋壳唯一的出路。在资本市场两夜狂欢后却无缘与我爱我家牵手,对蛋壳来说无疑是一个巨大的打击,而本就“吹弹可破”的蛋壳,已经经不起任何的打击了。

蛋壳公寓青客

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