百城房价进入“万元”时代

丁祖昱评楼市1 个月前7.8k
预计热点城市未来会在稳定地价、稳定房价、市场交易秩序等方面发力,以真正贯彻“三稳”的政策思路。

来源:丁祖昱评楼市

据国家统计局的数据进行测算,今年6-9月,全国新建商品住宅单月成交均价分别为10113、10263、10540和10191元/平方米,2020年至今,随着整体市场从6月恢复后,目前已连续四月稳站一万关口。

从历史数据来看,2019年4月时,全国新建商品住宅单月成交均价9805元/平方米,是最接近一万元大关的一月,但次月成交均价就回落到了9361元/平方米,随后便一直在9300-9600元/平方米区间徘徊,直至今年3月,受疫情影响降到9140元/平方米低位,在疫情逐步得到控制后,均价一路反弹。

值得注意的是,在我们重点监测的城市中,今年以来有6个城市房价首次突破万元关口,除此之外,目前仍有37个城市房价未过万元门槛。

在我们的调查中发现,对于购房者而言,他们并不会主动去选择均价一万以下的城市,对于很多离开家乡的“漂”一族而言,他们的最优选择仍然是综合城市发展潜力较高的城市,房价低并不会成为他们选择这个城市的原因。


01

1-9月全国新建商品房上涨7.2%


国家统计局数据显示,全国新建商品住宅单月成交均价已连续4个月高于1万,其中8月单价最高为10540元/平方米,6月相对较低,为10113元/平方米。

全国新建商品住宅成交均价

来源:国家统计局、易居研究院

具体来看,全国新建商品住宅成交均价曾在2019年4月时接近过1万的水平,为9805元/平方米,这也是近年来全国新建商品住宅成交均价首次突破9000元大关,但随后这一价格并没有继续增长,而是回到了9300元/平方米位置,直至2020年5月再冲高点,成交均价9949元/平方米,随后从6月起至今一直保持1万以上高位。

若仅仅只是单独一个月的均价突破万元价格线,那或许是一种偶然或者是特别情况,但当前已有4个月均价连续突破万元线,叠加疫情对整体市场的压力影响,目前全国房价大概率已正式进入万元门槛。

数据显示,今年1-9月份全国新建商品住宅成交均价涨幅为7.2%,考虑到疫情影响及“三条红线”的压力,进入第四季度许多房企会有降价促销的动作,全国房价涨幅有望趋稳。若整体市场不理想,也存在均价再次回到1万以下的可能。

值得注意的是,在我们重点观察的全国100个城市范围内,1-9月,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米,同比上涨10.7%。对比全国数据,这100个城市的房价要更高,约超出5000元/平方米的水平,这代表了全国热点城市的房价涨幅要相对更明显。


02

二线城市同比涨幅最大,为9.3%


分城市来看,1-9月份,4个一线城市新建商品住宅成交均价为45640元/平方米,同比上涨5.6%,低于2019年的水平,甚至低于二线城市水平。虽然今年上半年深圳房价曾经出现过一波高温,但北京、上海和广州相对平稳。随着深圳调控政策的出台,四个一线城市房价总体趋稳。在当前房价涨幅走势下,政策面也会保持稳定的态势。

1-9月份,32个二线城市新建商品住宅成交均价为15454元/平方米,同比上涨9.3%,涨幅高于一线城市及三四线城市,1-9月份,重点监测的64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12209元/平方米,同比上涨9.1%。

从总体来看,无论是一二线城市还是三四线城市涨幅都较之前有所收窄,这一方面是受下半年调控影响,另外一方面也是由于各大开发商今年积极采用打折降价促销等方式抓回款,在一定程度上使得均价涨幅出现了放缓。


03

仍有近40城房价在万元线以下


事实上,即便全国平均房价已经过万元线,但由于“平均数效应”依然存在,有北上深5万元以上均价的北上深,也有仍未过万元平均标准线的三四线城市。

数据显示,目前100个重点城市房价中位数是14345元/平方米,其中,房价最高的是上海,商品住宅成交均价为57432元/平方米,房价最低的为湖北荆门,均价仅为5369元/平方米。

从房价涨幅来看,1-9月份,全国有7个城市房价涨幅超过20%,包括成都、江阴、珠海、苏州、长沙、银川和桂林,究其原因,此类城市房价涨幅过大,与成交结构有很大关系。

值得注意的是,百城房价大部分在六千元以上,其中超万元标准线的城市多达63个,浙江省11个地级市房价均已突破万元门槛,成为全国唯一一个地级市房价全部破万的省份。但仍有47个重点监测的城市房价未过万元门槛。

具体来看,房价低于万元门槛的城市中,唐山前9月累计房价均价以9914元/平方米排在首位,距离万元门槛仅差86元。实际上,从单月房价来看,唐山在今年1月首次进入房价万元大关,当月房价达到10065元/平方米,此后的2月和3月房价均保持在万元以上。

今年以来,长沙、秦皇岛、唐山、承德、泉州和桂林6城房价均价首次突破万元标准线。以长沙为例,2019年12月,长沙全市房价均价为9455元/平方米,2020年1月,长沙房价达到10838元/平方米,环比上涨约15%。

实际上,从单月数据来看,长沙房价曾于2019年4月首次突破万元大关,但上涨形势并未延续,7月房价迅速跌至8885元/平方米。受成交结构影响,长沙房价从今年1月突破万元大关以来,此后8个月长沙房价均处于万元以上。


04

许多收缩型城市房价不足五千元


值得注意的是,百城之外仍有许多收缩型城市房价不足五千元,较为典型的城市为黑龙江鹤岗、双鸭山、鸡西、七台河、佳木斯,宁夏石嘴山,辽宁阜新、铁岭等。此前,我们曾对全国收缩型城市房价进行梳理,47个典型的收缩型城市平均房价仅为5113元/平方米,鹤岗、双鸭山此类城市房价甚至低于平均值。

这些“白菜价”房价的城市均呈现典型特征,即资源枯竭导致人口净流出,长期收缩的人口致使当地购房需求严重下降,商品房成交量往往呈现断崖式下跌的趋势。

47个典型资源枯竭城市一二手房最新均价


05

低房价城市难以成为购房者的选择


在我们的调查中发现,有许多部分来自均价1万以下城市的购房者并没有选择在老家置业,他们大多仍更希望在综合城市发展潜力较高的城市定居。对于“均价1万以下城市”而言,“房价低”本身并不能吸引其他地方的购房者。

来自六盘水康惠敏没有选择在老家买房,她告诉我们,她目前选择在贵阳工作,贵阳也是近几年才涨到1万以上的城市之一,对此康惠敏表示:“之前我听同事说,贵阳的低价新房不断有外来炒房客买入,所以现在才涨到了1万以上。我想等贵阳房价再回落一点的时候,赶紧买套小户型,现在房价还算‘友好’,以后肯定还是会涨的。”

至于为什么选择贵阳而没有留在六盘水,康惠敏告诉我们:“虽然六盘水的房价比贵阳还低,但城市实力差距还是有的,老家是待不住的,女孩子家里又不放心去太远的地方,只能选择在家这边的省会城市。”

来自徐州的黄博文与康惠敏不同,他选择了留在徐州工作和生活,2020年1-9月徐州累计均价9472元/平方米,9月单月均价已破万,为10120元/平方米。

对此,黄博文表示:“最近徐州有几个高价项目入市,或许是它们拉高了均价,所以政府这块也马上出了调控政策。现在年轻人都挤破头想去大城市,我还是留在徐州,因为我定居城市的选择是这个城市是我所喜欢的城市,其次我能在这里买得起房。”

黄光秀来自宜春,目前工作的城市是上海,但是黄光秀表示,自己买不起上海的房子但是他也不想选择回老家买房。

“像我们这种标准的普通家庭出生的人自然是买不起上海房子的,回老家也不太想,因为老家发展的一般,我的想法就是在上海工作几年,存一下钱,然后再去中部或者东南的强二线城市买房定居,比如长沙,在长沙买房还是比较实际的。”

与黄光秀不同,来自泉州的胡宇恒虽然在厦门工作,但是最终还是选择回泉州买房,他告诉我们:“泉州本来就是一座有硬实力的城市,GDP连续很多年都在省内涨幅第一,房价算是泉州的一股清流了,而且泉州中心区房价早已突破2万大关了,一些楼盘还卖3万+,可能是因为一些县域和郊区楼市房价较低,加上前几年的限价政策,所以拉低了整个泉州的均价。我觉得厦门的房价有点‘虚高’了,除非买彩票中头奖才能买得起,回老家的话,家里也会在经济上支持下,而且目前泉州发展的还不错。”

在我们的调查中,大部分人都表示,如果单从房价来看,房价的高低并不是他们选择这个城市的理由,买房是综合城市发展潜力和房价一起看的,他们看中的是城市本身,随后才是房价是否在自己的可承受范围内,“如果你现在拉出个城市告诉我这个城市房价不过万,其实和我没啥关系的。”

实际上,房价涨跌的内因与购房需求、土地成本上升等因素有关,当前全国房价进入万元大关,仍有不少城市房价依然处于低位,在城市结构性分化的过程中,房价分化也日益严重。

预计热点城市未来会在稳定地价、稳定房价、市场交易秩序等方面发力,以真正贯彻“三稳”的政策思路。而对于那些房价较低,发展较为落后的城市而言,需要解决的是长期收缩的人口导致当地购房需求严重下降的问题。

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