房地产1-8月月报:投资高位、销售靓丽,上调全年销量同比至0%,维持“推荐”评级

港股研报君4 天前1.8k
1-8 月开发投资同比+4.6%,较前值+1.2pct;1-8 月新开工面积同比-3.6%,较前值+0.9pct。

机构:华创证券

评级:推荐

投资高位运行,但受融资新规影响,致使开工、拿地放缓,竣工偏弱

1-8 月开发投资同比+4.6%,较前值+1.2pct;1-8 月新开工面积同比-3.6%,较前值+0.9pct;1-8 月竣工同比-10.8%,较前值+0.1pct;1-8 月施工同比+3.3%,较前值+0.2pct。1-8 月的土地购置面积同比-2.4%,较前值-1.3pct;土地成交款同比+11.2%,较前值-1.0pct。8 月投资同比连续 5 个月涨幅扩大,并再创年内新高,持续展现低库存背景下地产投资的较强韧性;拿地和开工的放缓、以及竣工的偏弱,都可能源于融资新规的影响,不过考虑到目前行业的低库存下的补库存需求,我们对于后续的开工和竣工依然保持积极的观点,并依然维持竣工将呈现 2-4 年趋势性走好的判断。从结构来看,东部、中部和东北区域投资增速继续上行,并保持两位数以上增长,西部区域投资增速高位有所回落。新冠疫情之下,我们认为房地产仍将是我国经济的压舱石,稳经济需要稳房地产。

销售增速进一步走高,行业集中度持续提升,上调全年销量同比至 0%

1-8 月销售面积同比-3.3%,较前值+2.5pct;1-8 月销售金额同比+1.6%,较前值+3.7pct;1-8 月销售均价同比+5.1%,较前值+1.2pct。1-8 月来看,累计销售继续修复;8 月单月来看,单月销售同比已连续 4 个月正增长,显示出市场需求韧性持续较强。结构来看,各区域销售增速均继续上行,其中东部区域表现十分靓丽,东北区域快速反弹,中西部区域保持稳增。此外,1-8 月主流 50家房企销售面积同比+26.9%,表现持续优于行业,表明行业集中度仍在提升。

8 月销售数据向好符合我们此前判断、并增长幅度超我们此前预测,并且考虑到下半年推盘走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束、以及融资新规改善报表要求等因素,预计主流房企的销售向好或将延续到今年年底,我们将 2020 年全年销售面积同比预测由-4%上调至 0%。

销售靓丽推动资金改善趋势延续,融资新规致国内贷款和自筹资金走弱

1-8 月资金来源同比+3.0%,较前值+2.1pct,同比涨幅连续 6 个月扩大。结构来看,国内贷款同比+4.0%,较前值-0.9pct;自筹资金同比+3.6%,较前值+0.3pct;销售回款端,个人按揭贷款同比+8.6%,较前值+2.0pct;定金及预收账款同比+1.2%,较前值+4.6pct。8 月资金来源同比创年内新高,其中定金及预收款、个人按揭贷款继续高位运行;国内贷款、自筹资金同比快速回落,主要源于 8 月央行出台 345 融资新规,行业融资阶段性收紧。但考虑到:1)目前国内外流动性仍处于偏宽松环境;2)疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人按揭贷款的走强;3)政府积极推出了供给端支撑政策组合,将缓解房企资金压力。综上,预计房地产资金来源改善趋势不改。

投资建议:投资高位、销售靓丽,上调全年销量同比至 0%,重申“推荐”

新冠逆境之下,房地产表现异常坚韧、持续超市场预期,预计未来 3 个季度销售仍将表现不错,目前房地产处于估值和仓位的历史双底部,优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时,此外泰康系举牌阳光城,启动行业价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级,推荐:1)住宅开发:A 股:金科股份、金地集团、阳光城、中南建设、万科A、保利地产;H 股:世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务,建议关注:宝龙商业;3)商业地产:龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地;4)物流地产:ESR、南山控股。

风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

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