近日，世茂服务控股有限公司 (以下简称”世茂服务“) 向港交所递交招股说明书，谋求在香港主板挂牌上市。

 1、主要业务

世茂服务于2000年左右在上海成立，在国内经营物业管理和增值服务超过15年，在管项目覆盖25个省91个城市。截止到2019年年末，公司在管项目184个，在管面积6820万平米。公司是世茂房地产旗下的控股子公司，凭借母公司的资源优势近几年增长迅速，近期更是拿到了红杉资本和腾讯共计2.4亿美元的投资，目前在行业百强物业中排名第12位。

世茂服务主要提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。其重点布局长三角、环渤海、大湾区与中西部四个城市群，覆盖全国91座城市。截至2019年底，世茂服务在25个省91个城市的合约总建筑面积达100.9百万平方米，共计管理184项物业，在管建筑面积为68.2百万平方米，超过了新城悦的管理规模。截至当前，世茂服务合约管理总建筑面积约为1.24亿平方米，半年实现了约24%的增长。物业管理行业现在处于行业发展初期，TOP10的市占率是10%左右，还相当分散，除了关联方竣工交付带来的业绩增长，行业的收购兼并过程也在加速，行业的集中度提升较快。在物业管理行业，有关联母公司的物业公司优势非常明显，近几年世茂地产的销售业绩增速维持在30%左右，为世茂服务的增长提供了确定性，同时因为物业服务的利润率比房企高，所以世茂服务的利润增速还会进一步加快。

2、股东构成：

最新的招股书显示，世茂服务在上市前的股东持股结构中，世茂集团是该公司控股股东为，其持有90%的股份，此外红杉资本持股5.332%，腾讯持股4.668%。

3、公司业绩：

世茂服务年度报表显示，在2017年、2018年和2019三个财报年度， 世茂服务的营业收入分别为10.43亿 、13.29亿 和24.89亿元人民币，与之相对应的净利润分别为 1.09亿 、1.46亿 和3.85亿元人民币。

世茂服务的财务报表简表：

 资料来源：招股说明书；

4、同行业对比

我们拿世茂服务与港股上市的佳兆业美好进行对比，佳兆业美好是房地产企业佳兆业集团的附属物业管理公司，该公司的营业收入与净利润与世茂服务相差不太大，且一个在上海一个在深圳，具有一定的可比性。佳兆业美好2017-2019年财务报表营业收入分别为6.7亿、9.0亿、12.6亿元人民币， 对应的2017-2019年净利润分别为0.71亿、0.54亿、1.67亿人民币；

2018年12月上市的佳兆业美好的月k线走势图

 资料来源：同花顺数据；

5、中介机构

世茂服务此次IPO的的中介团队主要有：中金公司、摩根士丹利是其联席保荐人；普华永道是其审计师；通商、盛德分别是其公司中国律师、公司香港律师；天元、安理分别是其券商中国律师、券商香港律师；中国指数研究院是其行业顾问。

6、世茂服务招股书链接：

https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2020/102085/documents/sehk20062902197_c.pdf

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