弘阳地产(01996.HK):左手开发、右手运营,打造可持续核心竞争力

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弘阳地产交出的财报业绩亮眼,资本市场的走势在此前疫情刺激金融市场大动荡后,近日也呈现明显反转之势。

作者:夏以勋

近日,弘阳地产公布2019年度业绩,期内,实现营业收入151.7亿元人民币,同比增长64.2%;归母净利润14.7亿元,同比上升3.9%,每股盈利0.44元,派末期股息每股11.1分(12.4港仙)。

弘阳地产交出的财报业绩亮眼,资本市场的走势在此前疫情刺激金融市场大动荡后,近日也呈现明显反转之势。自3月20日至今,公司股价持续向上,截止3月27日,弘阳地产累计涨幅超四成。下面根据最新的年报信息分析公司未来发展前景及投资价值。

1· 合约销售快速增长,跑出行业加速度

正如此前弘阳集团执行总裁张良所言:“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了,我觉得过3-5年,大局就基本定了。”作为一家三四年前体量还在两百亿上下的小房企,弘阳地产很早就开始按下规模增长的加速键。2019年公司继续取得了亮眼的销售表现,超额完成全年业绩目标。

2019年,弘阳地产实现合约销售金额651.5亿元,同比上升37.6%,增速领先行业平均水平,从各梯队的增速来看,最高增速所在的TOP11-20梯队为30.94%,弘阳地产的增速明显占优势。

再回顾过去几年的数据,公司接连实现跳跃性的增长,尤其是2018年同比增速高达84%,随着规模扩大以及行业整体放缓,进入2019年公司增速有所减慢,不过从上面可以看到,其仍然处在行业领先水平。

2020年弘阳将目标定为750亿,同比增速为15.1%。对于这一增速水平,在线上业绩发布会上,弘阳地产执行董事及总裁何捷表示,公司85%的销售目标是通过在手、可售货源实现,业绩保障度很高,“所以我们2020年依然有信心实现高于行业平均水平的增长”。可见,弘阳地产的规模增长仍然还将持续,这也为未来的业绩释放带来了确定性。

2· “双轮驱动”,差异化竞争塑造增长新动力

作为一家以商业起家专注实业逾20多年的房企,弘阳过去一直在积极推进“地产+商业”双轮驱动的业务战略,而其在商业运营上通过自持和管理输出的“轻重并举”模式则成为了行业观摩效仿的对象。

公司在商业地产方面,规模拓展和经营质量提升并重,一方面通过委管、租赁、自持等多种模式拓展优质项目,另一方面持续优化升级业务组合,推陈出新,优化消费体验,打造标杆商业地产项目,提升商业地产资产回报水平。目前弘阳已开业四座弘阳广场,并在筹备开设十一座弘阳广场,致力于持续推广“弘阳广场”品牌。而随着自身品牌影响力的提升未来也将有利反哺公司轻资产质化的扩张之路。

从财报数据来看,2019年,公司商业经营及酒店经营收入4.51亿元,同比上升14.1%。随着可持续性收入占比的稳步提升,在增厚公司安全边际的同时,也推动了企业向更可持续、利润率更高的业务结构转型。

3· 土储持续蓄力,加速全国化布局

在冲刺规模之路上,土储规模及质量成为检验弘阳地产增长空间及成色的关键。而过去,弘阳地产能够快速冲刺规模也正是得益于其在土储端前瞻性的布局和独特的拿地策略。

截止2019年末,弘阳的总土地储备达1693万平方米,同比增长约29.4%。从布局来看,其项目分布在南京、常州、徐州、成都、南昌、合肥、郑州等城市,其中81%位于一二线城市。

从布局趋势来看,作为大本营在江苏的区域房企,弘阳近年来除了继续做大做透江苏、深耕长三角外,也在不断加速全国性布局,有策略的进入到经济具有潜力的重点城市。2019年公司共获取57块新地,新进入济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等17个城市。财报数据亦显示,截止2019年期末,公司在江苏等土储占比从2018年的70%下降到了53%,長三角其他城市的占比则从14%提升到了25%。

相较于传统纯住宅开发企业,弘阳地产凭借自身独特的娱乐综合体,在拿地上具备一定的优势,这也反映在了近年来获取的一些项目中。

公司旗下商业物业主干南京弘阳广场,其集购物中心,主题公园,零售和豪华酒店于一身,被认为是领先的娱乐综合体,借助与娱乐业态的共生发展,取得了不俗的成绩,其年租金收入超过4亿元人民币,带来了巨大的经济效益和社会效益,也成功吸引了众多城市管理者的目光。

当前随着城市经济的发展以及消费者需求多样化,城市综合体作为未来地产发展的一个重要方向,有着巨大的市场空间。弘阳地产借助自身打造的特色综合体,能够在一定程度上满足消费者的多样需求,实现所开发项目及商业生态的共赢。凭借这一优势,公司在土地储备上也将更具谈判的资本,能够有机会获得成本相对低廉的土地资源。

此次业绩会上,弘阳管理层透露:“今年会继续在土地市场加码,将回款的45-50%用于投资,以保证未来高于行业平均水平的增速”。土储端的持续发力,令弘阳地产未来的规模增长也将更具底气。

4· 盈利稳增,财务健康,提质增效助推高质量发展

过去一年,受房地产调控政策持续、营业成本上涨及销售溢价率下降等因素影响,整个行业面临增收不增利的困境。在此前提下,弘阳地产则在盈利能力上始终保持在行业内有竞争力的水平,截至2019年末,弘阳地产毛利率为25.1%,净利润率为10.8%,核心净利润率为9.3%。

盈利能力表现优异的背后与公司的高效运营体系息息相关,弘阳地产围绕利润和现金流,构建驱动高效运转的大运营体系。

从过去一年的数据来看,公司实现了高效开盘和快速去化,项目首开平均速度6.8个月,综合去化率达70%。公司资金实现高效率运转,签约回款率达94%。产品标准化及管理标准化体系不断成熟,产品标准化应用率达到85%。

保障高效运营的同时,弘阳地产也在持续提升自身的风险防控能力,保障财务健康。2019年公司不断提升境内外信用水平,夯实境外融资渠道,完成了多笔里程碑式交易,公司债务结构也得了进一步优化。截止2019年末,公司净负债率为70.4%,短期借款占比由2018年的 49.0%同比下降至42.0%。公司储备充足现金,截止期末,现金及银行结余为168.4亿元,同比增长35.2%。此外公司还获得了包括穆迪、标普在内的多家国际评级机构较为积极的信用评级。

2020年弘阳地产将经营主题定定调为:提质增效、精细管理,致力于实现从‘快速增长’到‘持续、稳健、有质量的快速增长’的战略升级。正如曾焕沙所表示的:“在持续奔跑中,弘阳不但要实现不掉队,更需要补短板、真正实现差异化竞争能力,在冲刺中完成自我进化。”

结语:

凡战者,以正合,以奇胜。在整个行业加速竞争的格局下,弘阳地产有的放矢,逐个击破,走出了一条与众不同的道路,而其在资本市场的表现也令人惊喜。

今年受疫情影响,全球资本市场持续震荡,截至目前恒生指数跌幅近17%,内房股跌幅超20%,而弘阳地产的整体跌幅仅不到2%。

截止目前弘阳地产动态PE4.8倍,市净率0.54倍,估值水平在行业内仍然具备优势。就整个行业板块而言,伴随刺激经济政策的出台,流动性释放有望带来房企融资成本的下降,进而增厚房企利润空间,后续已处于历史低谷的房地产板块将有较强的估值修复预期。

而就弘阳地产自身而言,公司今年全年销售目标是750亿元,当前在手可售资源约1100亿元以上,达成目标的可能性较大,结合过去高于行业的规模增速水平,以及当前致力于提质增效,强调利润导向的运营策略,公司后续的业绩确定性相对较高,有望带动估值进一步向上修复。

弘阳地产

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