2019年年末最重要的会议终于落地！

作为定调2020年经济工作的关键会议，中央经济工作会议不仅提及经济大势，还定调了楼市调控：

• 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

• 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

这次最大的亮点是“全面落实因城施策”这句话，跟2018年的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”比，这次明显放松了。

细读通稿，有以下8大信号值得关注：

01  重申“房住不炒”

这场会议，再次重申“房住不炒”。

今年小阳春房价反弹后，4月份政策又收紧了，4月份中央开会重复了2018年的内容，7月份还加了不将房地产作为短期刺激的手段。

这意味着，楼市调控不会继续收紧，但也不会出现大范围的松绑，只有基于稳楼市的调整方能得到认可。与此同时，货币从“松紧适度”调整为“灵活适度”，去杠杆政策变成“宏观杠杆率保持基本稳定”，这都是全面维稳的信号。

毕竟，2020年是关键之年，疏忽不得。

02 全面落实“因城施策”，意味着什么？

与去年相比，因城施策的重要性提升，提及“全面落实”。

这意味着，楼市调控不再一刀切，不同城市可以采取不同的调控策略，但最终的大目标是稳有的城市需要稳涨，有的城市需要稳跌，而最终的目标，既要遏制大涨，又要防范大跌。 这背后的原则仍旧是“大热必有调控，遇冷则有松绑”。

中原地产研究中心统计数据显示，11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年纪录，高达72次，去年同期只有20次。

此前房价出现明显调整的城市，可以适当松绑以维持市场稳定，而楼市出现明显走热苗头的城市，楼市调控不可能再大肆宽松。

03 “旧改”接力“棚改”，影响有多大？

这一次定调，最突出的一点是：棚改将退，旧改已来。通稿没有提及棚改，楼市的增量部分变为“加强城市更新和存量住房改造提升、城镇老旧小区改造”。

原因很简单，经过十年的大力推动，我国的棚户区改造已经基本到了收官之期，棚改已经基本完成历史使命。

2019年多地棚改计划出现大幅腰斩，2020年剩余棚改量不算多，这话背景下，棚改的重要性不及以往，尤其是，没了货币化补贴支持的棚改，威力远远不同于以往。

相比而言，旧改的重要性开始凸显出来。旧改不同于棚改，更不会成为下一个棚改，对房价的影响相对有限。

04  基建VS房地产，谁先行？

通稿说，要着眼国家长远发展，加强战略性、网络型基础设施建设，推进川藏铁路等重大项目建设，稳步推进通信网络建设，加快自然灾害防治重大工程实施，加强市政管网、城市停车场、冷链物流等建设，加快农村公路、信息、水利等设施建设。

很显然，这些都是大基建的范畴，是为了稳增长、创造就业岗位而推出的。

每一次关键时刻，基建和房地产的重要性都会体现出来。然而，这一次，“基建”一而再再而三被提及，而“房地产投资”则基本未被提及，这背后的政策倾向显而易见。 

前些天召开的重要会议提出“加强基础设施建设”，这一次的中央会议提出“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”，着眼点无不在于基建。 

房地产是最后的武器，是所有方法中最后的方法，不具有任何优先性。

05 中心城市、重要城市群利好

通稿说，要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。

要扎实推进雄安新区建设，落实长江经济带共抓大保护措施，推动黄河流域生态保护和高质量发展。要提高中心城市和城市群综合承载能力。

此外通稿还说：推动建设海南自由贸易港。

以中心城市带动城市群发展，这条战略正在得到全面贯彻。京津冀、长三角、大湾区，是国家最看重的三大都市圈，未来承担重任。此外，就是雄安新区、长江经济带、黄河经济带，还有海南全省自由港。其他地区，都是等而下之的。

值得一提的是，此前广泛被提及的成渝城市群，一直都被看做城市群的第四极，这一次则没有重点强调，可见城市群能级的差异。

其二，长江经济带和黄河流域，同时被提及，但更多着眼于生态。

这两条经济带东西贯穿，其重要性虽然不及三大世界级城市群，但在规划里仍然具有重要地位。

其三，再次重申“提高中心城市和城市群承载能力”。今年年中，重要会议曾经指出：经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。 

这意味着，大城市化、大城市模式已经呼之欲出：中心城市和城市群将是优先发展对象，小城镇将处于从属地位。

06  保持宏观杠杆率基本稳定

通稿说，我国金融体系总体健康，具备化解各类风险的能力。要保持宏观杠杆率基本稳定，压实各方责任。

近日央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》显示，2018年我国住户部门贷款余额为47.9万亿，同比增长18.2%。

各地区居民杠杆率情况大相径庭，东南沿海地区住户部门债务风险相对较高。据统计，2018年，有5个地区的居民杠杆率超过70%，分别是浙江(83.7%)、上海(83.3%)、 北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)。

对于杠杆的说法，关系到来年的宏观政策。“保持宏观杠杆率基本稳定”，是利好的说法。

来自同策研究院发布房企融资数据：11月份，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，相比10月份的235.82亿元则大幅上涨283.49%。从整个今年的形势来看，融资额破900亿元属于高位。

去杠杆、压缩杠杆的时候，会非常痛苦，很多企业会死掉。保持稳定，这意味着政策还是比较宽松的，对于中小企业、中小银行都是好消息。

07  资本市场期望“有变”

通稿说，要加快金融体制改革，完善资本市场基础制度，提高上市公司质量，健全退出机制，稳步推进创业板和新三板改革，引导大银行服务重心下沉，推动中小银行聚焦主责主业，深化农村信用社改革，引导保险公司回归保障功能。

2019年资本市场的重点是上海科创板，2020年转为深圳创业板和北京新三板。通稿没有提及“提高直接融资比重”，去年经济工作会议提到了，但事实上没有能实现。因为股市表现不理想。今年会议不提，说明对明年股市期望值不高。

08  实施积极的财政政策和稳健的货币政策

对比了去年和今年的措辞，先看今年：

稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。

意思是M2和社融的增速不会大规模增长，增速会保持和GDP+CPI的增速同水平，也就是说大概在8点多的水平。

而2018年的措辞是：

稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

不要小看“松紧”改“灵活”。灵活的意思就是，相对还是要灵活一点。那么，对2020全年房地产市场起码不会刻意打压，不利空。

所以明年大概还是跟2019年差不多，可以放心，从货币供给量上来说，房价也不会出现大涨，只是有些城市，资金流入和人口流入的城市会有点上涨。

奶牛财经整理自：国民经略、刘晓博说财经、一弦、樱桃大房子

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