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还有29天，21世纪新一个十年就将到来。

在即将过去的2019，房地产圈内尽是悲欢离合，冰火两重，中国房地产行业这个国民经济压舱石如何演绎？走向何方？

在12月2日刚刚结束的“和未来好好谈谈——第5届中城联盟论坛”上，房地产大佬级人物田明、王石、冯仑、胡葆森、宁高宁、焦震、钟伟、陈劲松、林中、左晖……17位“活在未来的人”，每人18分钟限时脱口秀，整场8小时干货观点输出，对房地产未来走势进行了一场哲思式“解毒”。

奶牛财经整理了部分烧脑干货实录——

1

百年未有之变局的四大根本

中国化工集团董事长、党委书记 宁高宁——

身处百年未有之大变局，国际环境、经济变革、企业发展逻辑和竞争，以及社会的认知和观点都在改变。

第一是西方社会的变化。西方国家的社会价值观、所谓“普世价值”、所谓“人类命运”的宗教信仰式的、博爱式的东西都在改变和消失。

第二是全球经济一体化、资本和商品跨境的交易和流动越来越难。未来这个趋势会更明显。

第三是企业层面的变化。过去传统观念中企业利益里排在第一位的是股东利益——追求股东利益最大化、投资回报最大化，但现在这种评价体系在变化。

第四是科学技术的进步带来的科技之战、科技之争。技术的引进、转让、合作正变得非常困难。

2

真正成功的企业家是什么样子？

中城联盟第一任轮值主席，万科创始人、名誉主席 王石——

很多人说“学习王石好榜样”，但我想借这个机会从“墙上的照片”里走下来。明年我虚岁70岁，说“地产的教父”不敢当。

过去的40年，房地产摸着石头过河。到第二个40年，中国明确提出“一带一路”等大的方向，但仍有很多不确定性，企业家们在第二个40年如何选择，才是我们要考虑的。

什么是成功的企业家？有两个国家可以借鉴。一是日本这个非基督教的成功的现代化国家，与中国文化一脉相承；另一个是以色列，学习如何创新。

3

房地产的边界与底气

中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长 陈劲松——

经济的核心竞争力在城市而不是国家，谈论中国房地产已经不能用简单几句话了。

未来都市圈的发展，将成为中国拉开新一轮增长大幕的核心产业驱动。总体增速时代结束后，结构性转移会成为行业关注要点。

中国目前城市化率是60%，距离未来达到75%以上，还有10-15年时间，这是行业底气所在。

在7成人口已经是非农的情况下，人口结构迅速变化，城市人口流动不均衡，棚改高潮褪去，人口边界成为全域发展最主要制约因素。

以前企业有加杠杆的空间，高房价也使得消费者有加杠杆的空间。但目前中国居民杠杆已是新兴国家最高，如果收入不平等的趋势依然存在，未来中国的房价怎么走？这与不同居民的杠杆是高度相关的。

4

数字化带来三个趋势

广联达董事长 刁志中——

于房地产而言，二元时代按照图纸进行实体建设代价太大。综合三个数字化的未来的发展趋势，地产企业已经开始从产品开发向平台+生态的运营服务商转变。

数字化带来三个趋势：

一是为业主提供个性化的产品；

二是重塑地产交易场景和构建数字化的交易征信体系；

三是可视化虚拟+工业化实体孪生房屋建筑。

5

追求绿色可持续发展模式

中城联盟轮值主席、朗诗集团董事长田明——

房地产和建造业、建筑业是中国能源消耗和中国碳排放的第一大部门。中国有400亿平方的存量房，这些存量房95%的节能率低于50%。

弗里德曼70年代曾提出“最大化股东价值”的理论，虽然逻辑上有一定合理性，但随着时间推移，社会财富分配失衡，全球8%的人口拥有85%的财富，甚至引发了经济危机和社会分裂。

虽然政策导向非常重视节能环保、绿色发展，但目前会出现互相矛盾的情况。要追求绿色的可持续的发展模式。

6

牺牲小自由，换取“做大事”的真自由

中城联盟第二任轮值主席、御风集团董事长 冯仑——

你今天流的泪，都是过去“脑子里进的水”，“过去靠运气赚的钱”，现在凭本事都赔完了。

前开发时代，人均GDP从1千到1万美元，主要的产品类型是住宅。

随着人均GDP的增长，新房数量会日益减少，这一阶段核心竞争力是成本、规模、速度，核心指标是销售额。

后开发时代讲的是人均1万到6万美元将要经历的故事，面临的挑战是产品类型很多，运营和资产管理能力成为核心竞争力。

7

养老是稳定的好生意

九如城集团董事长 谈义良——

当下老龄化是全球性趋势，中国来势更凶猛，未富先老，社会、行业、家庭、长者等都尚未准备好。

对于养老产业，有人认为是新的风口，有人却并不看好，养老是稳定的好生意。

未来有哪些机会？

一是物业+养老，千亿蓝海市场亟待挖掘；

二是社区战略；

三是突破产品和床位边界，从养老走向家庭全服务。

8

不是今天不对，而是以前太轻松

鼎辉投资创始合伙人、总裁 焦震——

我们在讲行业难的时候，一定要看到比我们难的很多的其他行业，P2P全行业都死了，新势力也压力巨大。

不是因为今天不对，而是以前活的太轻松了。

房地产行业里，大家握着的不是房子就是地。对比实体经济，房地产是中上型行业。

9

商业地产的三大误区

中粮集团副总裁、大悦城控股董事长 周政——

第一个误区：缺乏深入的市场研究。

规避的三个原则是：“三先三后”。一是先有战略后有战术，二是先有市场后有商场，三是先有客户后有商户。

第二个误区：缺乏清晰的市场定位，总想一网打尽。

因此要找定位要做到四个精准，一是精准客群定位，二是精准识别对手，三是精准产品定位，四是精准服务定位。

第三个误区：缺乏对品牌的长期坚持和培育。

10

房企必须寻找第二增长曲线

中城产业创新联盟理事长、明源云董事长 高宇——

企业第一曲线的主营业务迟早会面临失速点。要追求基业常青，必须通过第二增长曲线实现跨越周期的发展。

对于跨越第二曲线的路径，主要有三种选择：

一是自然生长，比如物业，本来是房地产开发的附加服务，目前已有多家物业公司单独分拆上市；

二是分形创新，比如商办、产业、公寓、文旅等，通过市场选择、变异而来，最后成为独立业态；

三是战略布局，像养老、教育、绿色科技等。

11

2020年风险判断

中国金融四十人论坛创始成员、经济学家、北京师范大学金融学教授、博导 钟伟——

房地产没有终极未来，现在只是上半场，是个喜剧。

对于2020的几个风险判断：

第一个风险：双雄会提前上演，迎来两百年未有之变局。

中美双雄对决提前上演，不用太悲观，“惟左者能右，惟右者能左”。对企业来说，全球驱动资产和力量不是在美国，就是在中国，所以必须站队。

第二个风险：2020年，更糟或者更好？

虽然增速慢了，但中国经济还处于第一方阵内。2020年后进入货币负利率时代，中国将采取更为积极的财政和货币政策。

12

20年后房地产依然能保持10万亿规模

中城联盟副主席、旭辉控股董事局主席林中——

过去是房地产最好的几十年，目前的体量就算以10%的速度萎缩，20年后中国房地产依然能保持10万亿的规模。

如何做资本市场高价值的企业？

第一、不断地生长，才能有生命力；

第二，可持续；

第三，相对稳定；

第四，增长还要有质量。

企业有质量增长的3张底牌：

第一、均衡的增长策略；

第二、增长模式的选择；

第三、平衡增长的底气。

高经营质量的5个标准：有回款的销售、有现金的利润、有盈利的增长、有品质的产品、有口碑的品牌。

13

房地产重大变化：线上移民

链家董事长 左晖——

未来房地产行业，随着新技术互联网大数据的融合，会将产生一个重大的变化——线上移民。

过去一年有2400万套房，8亿城市人口，中国的千人购房率是千分之三十的数字，欧洲千分之二十，北京大概达到千分之十—千分之十五。

过去二十年，房地产行业的公众号大都是To B，房地产行业C端没有那么重要，对于C端的研究不够，产品容错率很高。

如果未来十年，总体每年销售规模，从2100万套降低到1300万套，供求关系发生很大变化，房地产大概率事件是C端在产业链中的价值提高。

14

区域房企如何与TOP20竞争？

金地集团董事长 凌克——

中型房企在今天这个时刻如何生存和竞争？

一是控制资产负债率。金地的净负债率控制在80%。

二是规划现金流，金地的留存资金在350-450亿元之间。

企业要看到时间的价值，所以我们在做投资的时候，一定要去看IRR，不能只看净利率和毛利率，一个公司的经营一定最后要看ROE、要看（ROC）。

例如如何发展好购物中心？在设计、建设和运营中所做的所有工作，都指向提高租金。

如何做好房地产金融？首先做好融资，第二是要做好投资组合，控制风险。第三是合理收益。

15

9成企业被出局，7种心态定命运

中城联盟第三任轮值主席、建业集团董事长胡葆森——

中国经济是一片大海，经历了无数次狂风骤雨，大海依旧在那。

自2013年之后，中国房地产行业对GDP的贡献一直保持在6%左右。如今新项目开工的企业已经不足1万家，9成企业被出局，行业洗牌加速。

地产企业怎么在当下的市场环境中求得生存？“天时”只能顺，“地利”只能借，只有“人和”可以力求，被淘汰的企业，都可以从初心、专心、匠心、恒心、用心、信心、决心这几方面找问题。

图片来源：中城联盟，排名不分先后