11月29日晚间，佛山市住建局发布新政，进一步完善人才住房政策。

这一新政，好比给市场投下一枚重磅炸弹！新政出台之前一天，佛山住建局就发布了《佛山市住房发展规划（2018-2022）文本（征求意见稿）》。这份文件中释放了重大信号：首次提出“承接广深人口转移”，为满足粤港澳大湾区发展需要，佛山将承接广深等热点城市产业和人口转移。

佛山加大力度加入 “抢人”城市，而昨天刚刚出台的“本科学历不限购”政策，正好与之照应。

楼市调控政策面临新一轮洗牌。

无独有偶，11月28日，社科院财经战略研究院发布了名为《中国住房市场发展月度分析报告》引发房地产业内极大关注。根据监测模型及专家评价，提出了2020年参考性预警预报。

其中，深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波8座城市，房价被列入可能一般性上涨的预警城市！

房价可能一般性下跌的预警城市有：

北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

一线城市中只有北京在列！

从报告可以看出，尽管经济增速下滑，但经济增长的内生动力仍然存在，房价即使下降也仍存在一定支撑，因此社科院对2020年中国房价持审慎态度，认为重点城市住房市场总体将继续“先抑后稳”，其中，一线房价总体先抑后稳，二线城市涨跌并存，三四线城市总体下跌。未来抑制住房投资投机方向不变，但调控政策面临边际性宽松。

01

大湾区发热度不减，

4城房价上涨势头凶猛

在报告中，8个重点城市房价可能会出现一般性上涨，包括：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波。

值得关注的是，深圳、东莞、珠海、惠州同属粤港澳大湾区，粤港澳大湾区热度持续不减，楼市也在平稳发展.至于房价方面，深圳、东莞、珠海、惠州的房价最抗跌，2020年或还有上涨的空间。

进入11月份以来，特别是上涨取消豪宅税新政后，深圳楼市就像打了鸡血！深圳中原研究中心的数据显示，自11月11日深圳发布“豪宅”新标以来，深圳二手房市场量价涨势凶猛。

“豪宅线”调整第一周（11月11日-17日），深圳二手房总计成交1885套，环比上周增长4.81%，成交均价为55135元每平米，环比上周上涨5.1%；

“豪宅线”调整第二周（11月18日-24日），二手房成交量加剧攀升，达2094套，环比上周增长11.09%。

结合前几个月统计局公布的70城房价变动情况来看，二手房的整体市场“趋冷”十分明显，反倒是一线城市里边的深圳，则显现出异常的坚挺。

在过去的10月里，北上广深四大一线城市，只有深圳二手房房价还在保持着上涨，而且单月环比1%涨幅也是相当可观的。在过去的一年里，深圳有着4.7%的增长，时间再拉长点来看，过去的四年来看，58.9%的涨幅领跑一线城市。举个纯数字例子，去年总价500万元的房子，留到今年买，不算利息调动，至少涨了29万元。

从近三年来深圳的房价走势来看，可以大致分为这样三个阶段。即：

2017年大幅上涨；2018年涨幅放缓；2019年小幅上扬。

△数据源自：安居客

同时，我们也可以从社科院的发布的报告数据看出，进入2019年的下半年来，深圳房价走势，已经将北上广远远甩在了后头。

在大湾区城市，除了明星级城市上涨外，东莞楼市的表现可谓一匹黑马杀出。

数据显示，第三季度东莞住宅供应量合计116万平方米，环比下滑3%，同比上涨11%；成交量合计157万平方米，环比上涨10%，同比上涨44%；价格呈现平稳上涨趋势。

如果说市场不好，那么几十万平方米的供应由谁买走了？

△数据来源于东莞中原战略研究中心

如果说新房市场不足以说明什么，那么土地市场是更加直接的。

△数据:东莞中原战略研究中心

2019年第三季度，东莞商住地供应34万平方米，12宗地全部成交，其中，6宗商住地成为新地王，开发商对东莞楼市信心十足。

至于2019年东莞房价，1月-10月东莞全市新房均价都在一路攀升，直接从18346元/平方米涨至21156元/平方米。

△数据来源于东莞市统计局

从图中我们可以清晰看出，东莞房价主要是临深城市和中心城区的房价支撑，临深房价最高。

02

谁在涨，谁在跌？

2019年以来，中国房地产调控的复杂程度，前所未有。据不完全统计，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。

细分一线城市来看，广州、北京、上海房价相对低迷，在经历过2018年的过山车行情后，2019年1季度房价反弹力度较弱，反弹过后北京和广州随之开始下跌，上海则沉浸在2018年下半年的下跌中。

只有深圳在经过一次小幅盘整后，从2019年下半年开始继续维持上半年的上涨走势。导致重点城市的新房成交价格，会受到限价、限制网签、成交结构的影响，存在一定失真。

因此，相比而言，二手房的价格或许更能反应中国房价的现状。2019年10月以来，中国房价下跌，或许不再是“狼来了”。

国家统计局的数据显示，2019年1月-10月，纳入统计的70个大中城市中，有35个城市二手房环比下跌，占比一半。

而准一线城市中，苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%；天津、重庆则相对低迷，杭州房价基本稳定累计微涨0.66%。

过半二线城市稳中趋涨，长三角的宁波、南通、无锡等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，南通同比上涨9.18%，厦门同比上涨8.15%。

值得注意的是，三四线城市则出现严重分化，并且下跌的城市个数正在逐渐增多。

另外，二手房挂牌均价，一定程度反映了业主对后市房价的信心。贝壳研究院的数据显示，过去一年，25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有城市的跌幅超过20%。

具体来看，过去一年，青岛二手房挂牌均价跌幅最大，广州位居次席，郑州位居第三位。

其中，深圳的二手房挂牌均价是一线城市中唯一上涨的，由61024元上涨至最新的62639元，涨幅近3%。

另外，宁波涨幅最大，由20181元涨至22547元，涨幅超过10%。

但需要指出的是，挂牌价更多可能是反应卖房者的未来房价信心与试探，并不等同于成交价。

03

业内解读：

本轮房地产景气周期趋于尾声

2019年以来，随着越来越多的三四线城市加入房价下降的行列，这意味着始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

从投资的角度来看，基于一线城市短期内不可能有政策松动，相较之下，二线城市则蕴含更多的机会。而不属于城市群或都市圈的三四线城市可能遇到一定压力，因为本身竞争力不强，购买力也会较弱。

社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人邹琳华：

“纬房预警预报系统目前只提供三个月内的短期房价预警预报，并非网传的对北京等城市作出明年房价可能全面下跌的判断。”

上海中原地产市场分析师卢文曦：

“一线城市的分化与政策有关，北京、广州和上海楼市调控政策不变，因此市场预期稳定，量价走势较稳。相比之下深圳近期出台了一系列政策，比如人才政策、特色社会主义示范区概念等等助推利好，因此深圳房价节节攀升，走出不同行情。”

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