作者：悦悦悦 

来源：深圳买房计划

“你专门去看房啊？”

“对吖。”

“这个盘还不错，我就住光明，这算是光明最好的位置。”

快到龙光玖龙台了，滴滴司机跟我聊了起来。车行驶在光明大道上，道路两旁地铁、楼盘、市政配套一个接一个的大工地。

2018年“科学城”成为光明最新代名词，曾经农场＋乳鸽＋工业区的光明，变成了“世界一流科学城”。央企、国企、本地房企密集拿地开发，今年开始，光明成为深圳楼市最热的区域。

光明指标盘、曾经的“2016全国总价地王”龙光玖龙台，二期最近开放了样板间，按龙光一贯的节奏，开盘应该不远了。705套住宅，据说已经收集了2000多组准意向客户的资料，置业顾问透露，可能会摇号开盘。

“我们不用验资，直接看样板房，觉得满意就把征信报告和房产证明发给我，现在已经蓄客2000多组了”，“我们这个盘的上客量深圳前三”，售楼部里人太多，一个置业顾问同时接待了3组客户7个人边走边说。

什么样的盘才可以有这种自信？

△即将入市的二期实拍图

01

产品：首付200万的光明“豪刚”

样板间实拍+户型点评

2016年，龙光地产以140.6亿拿下光明区A646-0059地块，折合楼面价2.76万/㎡，刷新了2016年全国总价地王记录。

龙光的开发速度一向迅猛，2017年龙光玖龙台一期便开盘，单价4.8-5.4万/㎡，今年3月一期全部售罄。

项目位于光明大道与观光路交汇处，光明区政府对面。与建设中的地铁6号线“凤凰城”站将无缝接驳，未来还有一条13号线北延线（规划中）接驳。15万㎡占地，75万㎡建面。

即将开盘的二期，共705套住宅，分4栋一字排开：7A高39层，7B高43层，7C高41层，7D高38层。

△一期与二期之间隔着一个市政公园，对外开放。沿着伴琴湖河道做了一条5公里夜跑环道。

户型面积：

96㎡（3房2厅2卫）

103㎡（3房2厅2卫）

111㎡-121㎡ （4房2厅2卫）

142㎡（5房2厅2卫）

左右滑动查看户型图

看房时最大的感受是，客厅开间3.7米，每户层高3.15米，豪宅标准，跟龙华金茂府层高一样，这在刚需盘中很少见，走进去显得开阔不压抑。

3梯5户，楼间距近150米，站在9楼样板间看景观，前后无遮挡。

置业顾问把每个户型都介绍得各有优势，问到价格，漂亮小姐姐给出的答复是：“每一层的价差不大，价格区别在于户型，越小的户型单价越便宜，越大的越贵”。

悄悄告诉你，最好的120㎡户型只有67套，最通透，不愁卖，所以根本不用做样板间。只在7A、7D栋，但客厅景观同样会被110㎡挡住。

看完5个样板间，户型点评如下：

96㎡三房样板间照，左右滑动看更多

△96㎡三房，阳台朝东，主卧朝东北，儿童房朝西，这个户型的价格预计是最便宜的。

103㎡三房样板间照，左右滑动看更多

△103㎡三房，客厅朝东，3个卧室全部东南偏南，深圳最受欢迎的朝向。双景观，一面看新城公园，一面看湖景。置业顾问透露这个户型和96㎡三房性价比最高。

143㎡四房样板间，左右滑动看更多

△143㎡5房2厅，通透户型，横厅设计，是所有户型中客厅最大的。客厅朝向西南偏南，书房及2个次卧东北偏北，主卧西南偏西，在样板间看到，中午12点已经开始有西晒。这个户型最大的缺点是，7.4米的客厅阳台，本来可以有无敌景观视，结果被隔壁110㎡的C1户型遮挡了近半。

110㎡C1户型样板间，左右滑动看更多

△110㎡四房，看湖景、无遮挡，景观和朝向最好。分C1、C2两种户型，各有优缺点。C1户型主卧会有西晒，但优点是U型厨房设计更好用。

110㎡C2户型样板间实拍，左右滑动看更多

△110㎡C2户型，厨房是狭长型，两人同时在厨房操作进出不便，但预留了双开门的大冰箱位。主卧东南朝向，不会有西晒。

精装交房，装修费需一次性付款。物业费3.85元/㎡/月，车位比1：1。

△精装交房标准

我按置业顾问透露的预计价格区间估算了一下，以我最喜欢的110㎡户型为例：

若单价按5万/㎡计算：

毛坯总价：110㎡×5万/㎡=550万

装修款：110㎡×4500元/㎡=49.5万

首付三成：165万

首付+装修费共计215万

月供30年，每月还款2.1万

（最终以政府预售价为准，仅供参考）

这个价格你觉得如何？

02

配套：6号线无缝接驳、自带10万㎡商业

集齐光明最全配套

刚需买房三板斧：地铁、学校、配套，我们一个一个来盘：

◎地铁：

现在：无地铁，出行靠公交或开车。与南山福田的交通依靠2条高速，龙大高速、南光高速。

交通测评：

去程：上午10点完全不堵车的情况下，从宝安灵芝到项目，走南光高速用时37分钟。

返程：晚高峰时段，开车走龙大高速，18：17出发，19：20到福田中心，用时约1小时。

将来：6号线观光站（已改名凤凰城站）将与项目无缝接驳，明年通车，8个站到深圳北站。未来13号线与6号线在将上屋北站换乘，从项目坐2个站可换乘13号线。

13号线2022年底通车，据深圳交通13号线北延段规划图显示，从上屋站4个站到凤凰城站整个线路总体呈南北走向，终止于公明北站。

△13号地铁线北延段规划（以实际建成为主）

◎学校：

现在：凤凰小学（正在扩建初中）、新区外国语。一期含3200㎡公立幼儿园，12班制。

未来：深圳实验光明学校是光明唯一的名校，规划为小学到高中一体化，初中部已经在招生，实行大学区制，小学部尚未公布学区划分。龙光玖龙台距离学校约500米，届时如果按就近学区划分原则，或许会有优势，最终要以政府划片为准。

◎配套：

商业：小区二期自带10万㎡购物中心，地面4层，地下2层，全自持运营。项目西侧为特建发乐府广场，该项目含5万㎡商业，共5层，已卖给万达，未来深圳第一座万达广场就在这里。

△深圳第一个万达广场（绿网内），5万㎡，与龙光玖龙台一路之隔。

△建设中的光明文化艺术中心

光明文化艺术中心：位于项目东侧，属市政配套，未来规划会像福田市民中心，涵盖美术馆、展览厅、大剧院等，预计明年底投入使用，届时有连廊与项目连通。

03

周边大牌邻居扎堆

△沿着地铁线，房企扎堆拿地

龙光玖龙台一期对面，是正在建设的2栋光明地标：明晟科技广场、光明凤凰广场。由光明建发集团开发建设，200米高，明晟科技广场用地面积10780.94㎡，光明凤凰广场用地面积19857.8㎡。

建成后将作为甲级写字楼、研发办公室、具备轻工业上楼、配套商业为一体的科技生态产业平台，是光明区政府围绕“科技+产业”发展新思路布局的重点产业项目。

△2栋光明地标正在建设中，位于龙光玖龙台一期旁。图片来源：光明建发

△地块航拍，图片来源龙光玖龙台

紧邻特建发乐府广场的地块，是金融街华发住宅用地，2018年拿地楼面价3.3万/㎡，预计明年会入市。不远处还有中海6月刚拿到的A510-0151宅地，已经动工。

04

楼盘点评

通过对区域价值、项目价值、附加值三大类合计22项指标的综合打分：

龙光玖龙台综合得分80分。

商业配套、地铁无缝接驳、区域规划前景、产业支撑、自然景观等都是加分项。

△金融街华发融御项目正在建设中

◎楼盘点评：

优点：

1.地铁明年通车：与6号线地铁“凤凰城站”无缝接驳，未来还有一条地铁13号线北延线（规划中）。

2.光明市政配套最集中区域：地处光明区委对面，光明核心区域位置，周边还有光明文化艺术中心、深圳实验学校光明校区、深圳书城光明城、新城公园，龙光玖龙台集齐了光明最强市政配套，步行可达。

3.光明指标盘：2016年总价地王地块，从出生就备受瞩目，想在光明买房，龙光玖龙台几乎是必看的盘，龙光玖龙台对于光明的意义，就像华润城对于科技园的意义，都在重新定义豪刚。

4.商业配套扎堆：自带10万㎡购物中心，一路之隔的邻居特建发乐府广场还有5万㎡商业，深圳第一座万达广场。

5.周边央企国企扎堆开发楼盘，绿地新都会、金融街华发融御项目、特建发乐府广场、还有中海6月刚拿到的A510-0151光明宅地，肉眼可见的宜居新城。

不足：

1.当下光明的教育仍是短板，深圳实验光明学校小学划片尚未公布，学区存在不确定因素。

2.住宅产权50年，2016年开始，你会介意吗？

3.装修款40多万需要一次性付款，加上3成首付，随便一套房首付就要200多万，这真的是距离中心区30多公里的光明吗？