重磅！香港收回784幅私人土地；地产巨头也出手了：无偿捐地27万平方米给市民。

这是国庆前香港爆出的最大财经新闻，引发舆论高度关注和热评不断。香港反修例风波折腾了3个多月，社会出现了一些积极苗头。

有坊间评论，认为香港楼市的一场重大变革即将来临，不仅会重塑香港，也会影响到内地楼市。

1

事件发酵始于9月25日下午。香港四大家族之一的“郑家”（创始人郑裕彤）、新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚宣布，为了缓解香港的住房问题，将陆续捐出“新世界发展有限公司”名下的300万平方英尺的土地，约合27万平方米。

这些土地都属于新界的“农地”，新世界发展此次宣布“捐地”，显然是响应了此前香港民建联建议的要求香港政府援引《收回土地条例》收回的“闲置土地”的建议。这些土地将捐给特区政府、社会企业或慈善团体，用于兴建公共房屋及相关设施，以回馈社会。

27万平方米的土地，如果按照建成房屋均价10万元人民币每平米，楼面地价占房屋价格的60%推算，即便剔除正式开发时需要补交的地价，价值也应该有100亿人民币。

评论指出， “收回闲置农地”，实际上就是动上述四大家族的“蛋糕”。据统计，香港当地四大发展商的农地储备中，截至2018年末，恒基地产拥约4500万方英尺农地，农地储备为四大地产商之首。新鸿基地产、新世界发展、长实分别有约3100万平方英尺、1700万平方英尺、900万平方英尺农地。

事实上，李兆基的恒基兆业在2013年已带头无偿捐出土地，无偿捐出了9.29公顷土地，是香港最早倡导无偿捐出土地为香港弱势群体建房的开发商。

此次“捐地”行为，郑裕彤的长孙郑志刚表示并未临时决定，“一年前已经开始筹备相关计划及签订备忘录，待今日才公布。”

未来需承担更多的社会责任，而非只考虑股东利益，新世界正在改变香港富豪的“行事规则”。

面对捐地举动，剩余的“三大家族”新鸿基的郭得胜家族表示，“愿意配合政府” ，新鸿基地产都曾经提出愿意给香港市民提供土地建设廉价房子，新鸿基集团旗下已有两幅屯门土地被收回，该集团欣然接受；恒基地产的李兆基家族则表示，有意捐赠位于元朗及粉岭农地予政府，以兴建房屋之用。 而财富排名第一的李超人的长江实业则表态：“会就这方面作出研究。”

2

保守估计，到2047年香港的用地短缺将达到1200公顷，其中约有815公顷的土地供应短缺问题将会在2026年前出现，这之中又有约108公顷（约1162.08万呎）是来自房屋用地的短缺。以此面积数据来换算，新世界此次捐出的300万呎农地缓解香港住房土地短缺问题并非杯水车薪，而是可切实解香港土地供应困局的燃眉之急。

早在9月6日，香港特区政府就宣布：收回土瓜湾春田街、崇志街等多条街道附近的土地，大约21000平方米土地将重建作为住宅用地！9月12日到9月14日，权威媒体多次发声，直指香港香港问题的深层次矛盾：住房问题。

与此同时，香港特区政府加大了土地收回及推地力度，以求缓解困扰多年的土地问题。

9月27日，香港地政总署发布公告称，政府将以“特惠补偿”的方式，收回784幅私人土地（大约68公顷）以及被9个坟墓所占用的土地（大约752.8平方米）。收回土地是为了发展香港北部新界的新市镇工程。根据规划，该新市镇全面落成后，将提供约7.18万个房屋单位。

此次收回的土地里，有七分之一属于李兆基家族。

恒基地产，是香港地产界当仁不让的老大。

由前特首董建华牵头的智库“团结香港基金”向政府建议，参考新加坡组屋模式，建立“港人组屋”计划。其核心内容是，以平均2.5折的价格向市民出售公屋，最终让70%到80%的市民拥有自己的房子。

以九龙地区“70至99.9平方米”的房型为例，单价大概是19万港币，如果25折，则相当于人民币4.3万元。这个价格，显然比深圳同类地区便宜不少。就连深圳位置较远的龙岗大运核心片区和光明核心区，房价都超过4.8万元的水平了。 

如果2.5折购买公屋计划可以实现，而且每年新增公屋持续超过3.5万套，香港将发生巨大变化，竞争力会全面提升、社会将相当和谐。 

在香港，有近20万居民的居住面积只有5.7平方米的笼屋中。 按照人均30平米计算的房子，很多香港人可能一辈子都买不起。而一套90平米普通房屋，就是千尺豪宅。

3

香港的居住问题有目共睹，而且正变得日趋严重。

2016年初，美国物业顾问机构Demographia发布最新调查报吿指，香港的楼价是全球87个大城市中最高的，是平均家庭年入息的19倍，这是香港连续第6年成为该调查中楼价最高的城市。

其实，高房价影响到的远不止是“住”的问题。不断推高的香港楼价、房租，不仅桎梏了政府、社会经济发展的思路，也吞噬了产业发展空间，阻碍了新兴经济的发展。

从香港土地使用的统计数据来看，农地、荒地、林地、水塘等占了75.7%，而住宅用地只有6.9%。即便是这6.9%的住宅用地，还有一半是密度超低的郊区村落，真正高密度开发的住宅只占用了香港土地的3.8%左右。也就是说，香港只要拿出2%的土地建设高层住宅，就足以让全城住宅面积增长50%。

而香港目前平均每户居民拥有的住宅已经是1.088套（单套面积较小），超过了户均1套。也就是说，解决香港住房问题，根本不是没有条件，难度也不大。 只用新增大约28万套住房（相当于目前存量住房的10%），就可以大大缓解香港的住房问题。因为目前香港轮候公屋（申请政策性住房）总户数也不过27.23万（包括单身申请人）。28万套住房是什么概念，如果高密度开发，占用的土地不到香港总面积的0.4%。

香港房价特别贵的重要原因，不是香港土地不够用，而是一直采取饥饿疗法，75.7%的土地上没有任何建筑物，真正高密度修建住宅的土地，只占香港陆地面积的3.8%。

香港有复杂的制度和议事程序，让新增建设用地非常困难，耗时也很长。

近日，香港民建联在报刊登全版广告，促请政府引用《收回土地条例》增加土地供应，大量兴建公营房屋，缩短公屋轮候时间，争取达到“3年上楼”的目标。

香港不是没有土地，但政府手里地太少。民建联的建议，无疑为特区政府提出了一条解难题的思路。援引《收回土地条例》，意味着自有财产与公共利益之间的一次利益平衡。这些土地，主要指囤积于地产商手中长期不开发的土地。

在住房问题上，香港已错失诸多历史契机，不能再拖延。董建华上任之初提出《八万五计划》，提出每年兴建公屋和私营住房不少于八万五千套，10年内让香港七成家庭能自购住房；梁振英执政时期，也将解决市民住房问题当作首要任务，提出要加速修建公屋；林郑月娥上台后，提出填海造岛的“明日大屿”计划……但这些完全为香港长期公共利益考量的方案，或草草收场，或大打折扣，或至今搁浅，都称得上命途多舛。

收回开发商闲置的“农地”，并不能从根本上解决香港的住房问题，只是缓解土地压力而已。 

更大的思路是两个方面：第一，调整香港土地规划，大幅增加住房建设用地，增加公屋供应量；第二，降低公屋出售价格，让更多的人能买得起。 

4

多重影响下，近期香港楼市成交大幅减少。

据21世纪经济报道报道，“楼市观望气氛浓厚，影响买家入市脚步，物业成交量自6月开始下跌。据香港政府的住宅物业临时买卖合约数字显示，住宅成交从5月的8208宗，跌至6-8月每月少于5000宗；7月及8月（第三季度首两个月）累计住宅成交仅8889宗，较上季同期下跌了45%。”

不过，影响楼价走势的主要因素始终是香港的经济基调，而连月的示威已影响到本地旅游业、零售业及消费情绪，如果事态持续并影响到香港的国际金融中心地位及失业率，届时香港的经济表现将会受到更大打击，楼价亦会面对更大的下调压力。

香港土地面积1106平方公里，常住人口730万，人口密度只有深圳的60%。但香港那种居住条件极端紧张的情况，并没有在深圳出现。 

改变香港楼市规则，单靠四大家族发善心，当然不够，内地房企的作用可不可小觑。

9月21日上午11点，许家印赴香港视察恒大屯门项目开盘筹备进度，该项目为恒大在港打造的首个住宅项目，受到市场的持续关注。

图片：第一财经

2018年初，恒大花了66亿港元从恒基地产手中买下这块地，短短1年多，迅速开建并进入预售。此项目有1982套房源，其中第1期754套，第2期1228套，也是今年香港最大新盘。

此间，万科、中海、保利、龙湖、龙光、海航、五矿、中信、碧桂园以及恒大等都在香港拿过地，内地房企在港布局，正在改变着几十年来香港楼市控制在四大家族手里的局面。

特别是今年，形势发生了变化，有关部门鼓励内地企业进入香港市场，富有敏感度和战略高度的房企自然不能落后。

评论指出，香港的楼盘也许赚不了什么钱了，但是内地企业肩负的使命是不同的。 

显然，香港楼市规则已经正在被改写，房地产的暴利时代已经过去。