原创：渔村小书童

租金和房价

租金是投资者很关心的一部分，追求租金的高回报率甚至想可以把月供抹平，这种投资风格的转变就是当前房产投资的最大特点之一。

——一味追求高租金是购房者的误区

投资也要看很多因素，租金只是一部分。看学位，看规划，看配套看城市更新。当然投资最大的特点就是无知，了解的越多对投资的风险就越小。

房价一路高歌的这几年租金和租房人群也在有规律的增长，其中北上广深等买房压力大的一线城市这个群体更庞大

北京租房生活的白领占比58.6%，上海为57.3%；深圳则高达68.8%；深圳这80%的租房人群中，租住农民房（城中村）占比为52.9%，租商品房占比为32.4%。

深圳2019房子租金平均约97.88

深圳2019深圳6月二手房均价 53881 元/m²

从各区具体租金情况来看，福田、南山最高，都超过95元/平/月，领先全市；龙岗最低，仅为49.1元/平/月。

我们再来看看深圳各区的房价；罗湖二手房均价53531 元/m² 、福田二手房均价72498 元/m² 、南山二手房均价78359 元/m² 、宝安二手房均价48918 元/m² 、龙岗二手房均价38569 元/m²、盐田二手房均价48736 元/m²、龙华二手房均价47133 元/m²、坪山二手房均价30346 元/m²-数据来源于-房产大象。

从数据上看福田、南山、罗湖都是租金高压区，福田是行政中心，早期的企业总部和现在的深圳行政机关单位中心，是深圳中心的枢纽一直以来租金居高不下。

南山是500强优质企业的聚集地，深圳所有的创新科技都在此地萌芽，大量的人才涌进，导致一段时间一房难求，单间的价格去到了4000+。

比较有意思的是罗湖。为什么呢，因为罗湖这个片区是交通的枢纽站，与外界接触是最密切的一个区域，较多的香港人因为香港房价过高晚上到罗湖居住白天香港上班，人口密度大，一房价格也到了3000+还有较多的历史恩怨，再次就不一 一 讲解，下次在深剖罗湖。

租金和房价对比

在罗湖300万出头左右可以买个约50-60平的小两房，租金范围是5500-6500之间，相对于其他区域（龙岗、坪山、观澜、沙井、大鹏）来说租金高出2000-3000左右。

在龙岗中心城买个300万左右的三房租金大概就3200-3500左右，从租金回报来分析前者更有优势。

宝安中心两房要去到400出头，租金普遍在6000-7000之间（每年约涨10%-20%之间），首付三成月供大概1.5万左右，减去租金实际月供大概是7000-8000之间，还是很不错的。（小书童还是很看好宝安的）

房租和房价

深圳横盘已经有两年有余了，大涨过后目前的市场是“稳”的，响应“房住不炒”的政策。

那么房价对于租金有影响吗？答案是没有的。

在深圳住宅的房租每年约10%-20%的涨幅逐渐循环的，是不受二手房房价涨跌影响而改变租房市场价格的。

房租与购房者选择

对于老城区租金的回报是可以长期享用的。房子如果没有拆迁事宜或者其他因素的影响就算房子破旧点是没有影响房东涨租金的。因为深圳人口太多了，在你看房考虑的同时说不定就又租客和房东签好了租赁合同。

购房选择时更应该选择次新周边质变潜力大配套设施不断更新的社区，哪怕租金目前相对低一些。

相对于成熟的老城区次新社区的生命续航时间长,成长速度快，可以通过城市更新，小区配套，户型优越去慢慢拉近价格的短板。

金融与按揭

在罗湖南山福田一部分的楼龄是在90年以前的，在正常二手房按揭中有一部分小区因为楼龄过长是做不了30年的按揭，而且贷款的乘数降低，正常首付三成的情况下可能要增加到四成五成，甚至更高。

对于次新小区的金融是很放松的，评估价高，可融资产品多，手续简单放款快。因为银行对于“年轻人”是比较热爱的，因为成长空间大。

升值比租金重要

收益主要是取决于租金和涨幅，站好队伍，捉住时机站对位置比眼前收益重要。房租今年是4000明年是4400-4600预测性是可以准确95%，房价的预测性就是我们投资的无知。

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