原创：渔村小书童​

深圳近十年来所有的房子都在暴涨，唯独这个片区房子的价格一直没有怎么涨!

盐田区的第一条地铁

据深圳市轨道交通报道，6月6日，地铁8号线一期工程，莲塘变电所关键设备房移交工作如期完成，110kV主变压器顺利进场，为2020年3月实现35kV电通奠定了坚实的基础，这是地铁8号线重大里程碑节点，对整个8号线的建成通车具有重要意义。

深圳有两个出名海，海水深不可测，景色让人陶醉。一个叫东部的海，另一个叫西部的海。

两个海都有一个共同之处，都以深圳10w+的房价闻名于全国甚至世界。

说到深圳最美的海当然是东部的海。大梅沙、溪涌、水头、水头、东冲、大深湾、大水坑湾、杨梅坑、龙旗湾、岭澳旧村、廖哥角!每到一处都有独特的风景以海水干净风景优美而出名。也是下饺子的出名圣地，每年旅游总收益超4亿元，高峰时期据说接待游客当日达到13万人口+。

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东部的海于房价

2008年曾是盐田最辉煌的一年，当时原特区内的其他三个片区新房均价都还未进入“2字头”，它却以24078元/平的价格，豪宅当时已经10w加了，成为了全市均价最高的片区，比现在的“土豪”南山高出4成，比“新宠”宝安翻了一番。众多的滨海豪宅将盐田的均价推上了全市最高的宝座。

图片可以看出当时的均价已经到达了24000一平方了，我们看看另一个海的房价。

2008年以前盐田的房价均价高于南山区6785元/平，当时的均价到达24000，震惊了整个地产圈

当时的蔚蓝海岸才13445/平，半岛的价格21212/平。2008年天麓价格就到了11w+的价格，半岛和天麓的价格差距已经超出了火星的范围。

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破灭的神话梦想

一座城市的发展前景，首先依靠的是规划，决定一个楼盘价值的，首先是地段，距离市中心的远近距离，以及交通便利程度，还有各种市政教育配套等，这些都需要政府投资，开发商能做的很有限，华侨城投资的旅游项目也没有带动大梅沙发展。最早的CBD在罗湖，后来到了福田，现在到了南山，连带性也辐射了宝中，龙中，大运。

去年8月份，传出大梅沙东部华侨城天麓八区独栋别墅直降1000万出售的消息。

华侨城曾经是深圳豪宅的标杆制造商，作为中国最大的开发商，万科就是那个时候把总部从市中心搬到了盐田大梅沙，同时还在东部建了三个豪宅盘，十七英里、东海岸和天琴湾。但在城市规律面前，同样一塌糊涂。近期，盐田东部华侨城天麓某业主以原购价2854万（2008年购得）出售别墅，算上装修、税费、月供（或一次性投入损失的利息），至少亏损几百万。就整个盐田来说，十年仅涨了97%，年化收益率7%，略高于银行理财产品5%的收益率。盐田房价涨幅远远落后于深圳其他区域，并且这一差距还在加大。要知道福田香蜜湖06年房价，也只有一万有余，而现在香蜜湖二手房动辄十三四万的价格，跟盐田海景房相比，简直是天壤之别。

2011年购置盐田度假小公寓的，2011年买的43平小户型度假房，，当年2万多购置的，几年来房价还是老样子，目前仅3万出头，甚至低于坪山光明的房价。

深圳各区的人口比例：

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同时进场的反差

2008年深圳房价均价为1.26万元；2018年达到5.41万元，上涨3.27倍！但是，各区房价涨幅差别巨大。

其中，南山、福田、宝安、龙岗房价涨幅均超过3.2倍，跑赢大市。但罗湖、盐田则跑输大市，其中，罗湖2008年房价为18485元/平，2018年房价为72910元/平，10年涨幅2.94倍，低于深圳3.27倍的房价涨幅。盐田涨幅则是全市垫底，2008年盐田房价为24078元/平，2018年房价为47589元/平，十年涨幅不足1倍，仅为0.97倍。

当时，关内的福田、罗湖、南山三区占到6-7成，是绝对的主力区域，其中福田、罗湖占比均在20%以上，遥遥领先其他区域。关外的龙岗、宝安均在20%内，其中2008年宝安仅14.9%，龙岗仅17.7%。与此同时，盐田更是被广大的置业者遗忘，2008年比例不足1%。

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背后的真相

发达的货柜车、集装箱与码头还有成熟的旅游业。

近年来，盐田港港口吞吐量迅猛增长，集装箱拖车运输业也随之蓬勃发展。

每天大约有11000辆货车进出盐田码头，但盐田港可供使用的停车位约4000个。

盐田（非沙头角）就是一个大停车场。每天车水马龙，对当地的交通生活带来极大的困扰。

盐田港后方陆域货柜车违停乱象存在了很多年，交警执法也从未间断，但是整治结果时好时坏，一直没有得到彻底根治，附近居民苦不堪言。

盐田也是全球最繁忙的集装箱码头之一，盐田港已经成为千万标箱量级的超级大港，并创造了以最短时间实现一亿标箱的港口吞吐量新纪录，成为国际航运的重要节点。

盐田主要以“现代物流”与“旅游业”较为突出。万科跑了后只剩下“华大基因”。城市基建与学位配套等没有跟上其他区域的发展。交通简陋，得天独厚的地理位置有着发达的码头业和集装箱的大型仓库。没有（拿得出手的企业）高科技、金融等产业的支持和南山，福田等拉开了较大距离。

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金融与评估

由于价格过高，成交低迷，是没有一个平衡的标准去进行评估。而导致金融属性差。有曾经成交过盐田豪宅的中介透露银行独栋别墅某银行给出的贷款是实际上成交的不到四成。

对于风控银行是最敏感的，特别是高位的物业，甚至深圳湾一号给出来的贷款也是不多的，越往上走的物业风控越严格，暴雷的代价越大。

结语

2019年盐田现在目前的均价已经到了4.6w，对于此价格可以在龙岗中心城、龙华上塘、宝安甚至南山前海可以找得到不错的标地，即使在深圳选择错误的区域也会导致看好的投资变相成为一种负担。特别是对于旅游地产，产业发展规划相对比较弱的区域要更深入的去认知。房产投资买下来就会随着这个片区的发展越强大越值钱，短期看政策，中期看需求，长期看人口看规划。

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