来自专栏 : 卢俊

卢俊:上海是如何消灭郊区的

卢俊3 个月前22.79k
看懂上海的未来,首先需要读懂这个城市的过去

来源:真叫卢俊

看懂上海的未来,首先需要读懂这个城市的过去

上海的发展过程如果要说可以说三天三夜,但是如果要记住的话,我希望大家记住两个关键词,骨架的衍生和血肉的吞噬

关于这两个关键词,很多人都会想起两个区域,一个是陆家嘴,一个是徐家汇。道理也很简单,一个为上海创造了一个新的中心,一个证明双心驱动下还能在装下一个副中心。所以在这样的理念下,上海的野心其实在2000年之后一直都在。

只是此时的上海更加低调,更加睿智,也更加精准

而今天和大家聊的这些事,就是藏在轰轰烈烈的城市背后,那一刻不安分的膨胀野心。每膨胀一步,就是在消灭郊区的一步

 

01

一个城市可以有多大,首先需要证明,自己的手可以伸的有多长。这个城市的手可以伸的多长,代表着这个城市的辐射范围可以多广

而此时的上海,特别需要的是,将自己的城市骨架铺设开来,一条不同于原先依赖环线一圈一圈扩张的城市骨架。而这一层骨架,毫无疑问就落在了地铁这个城市快车的身上

当上海发现一号到四号地铁加上磁悬浮的同时运营时候,这个城市具备地铁调度和速度提速的时候,大力发展城市地铁的时代来了。而十二五规划中有一个规划赫然呈现在纸上:一城九镇

这是上海真正意义上第一次的主动扩容

一城九镇的目的很简单,是在上海的郊环附近构建10个卫星城,而这么做一来通过郊区增加土地供应用来缓解市中心居住的压力。二来通过城市扩张让整个上海发展均衡,未来没有郊区的角落

所以我们如今来看这十个新城,几乎每个都有各自的风格和脉络,从而折射出上海这个海纳百川的城市底蕴。而如今的上海也再也没有对一个片区的开发进行风格的统一

后来这十个卫星城发展程度各异,有好有坏,但是这件事的意义,就是成功的把地铁这个骨架辐射到整个上海,这样放射状的投射范围让上海可以最大程度的摊大饼,用地铁的触角去发展他们认为成熟具备潜力的地方。

上海的地铁从此再也没有4号线这样只在市中心盘旋,基本都是从一个郊区串联某些市中心再到另一个郊区

一城九镇的落地,是发展上海地铁的最好样本,伴随着上海这五年的发展,同一时期有6条地铁在同时施工规划和落地,这个城市的脉络突然就触及到了之前不曾接触到的郊区。也因为一城九镇的落地,上海在短短的五年最快程度的完成了城镇化

一城九镇的推动下,上海完成了一场史无前例的人口转移,中环内的人口降了下来,均衡的分布在上海的每个角落。个上海的人口分布更加均衡和合理

当然这样也带来一些代价,比如对城市交通提出了严峻的考验,轨交的发展带来市中心的公共交通压力倍增,对城市运营提出了极高的难度

当然这一切都是发展的代价,想要往下多走一步,内核配套必须要跟上

同时一城九镇也对外释放了一个信号:依靠房产吸人的策略很显然是有效的,反观如今大大小小各种上演的抢人大战,上海全都呵呵一笑

 

02

这就是全部了么,这当然不是.第二个动作叫兼并收购

2009年和2015年,上海中环内的两个片区发生了价值深远的事情:行政区合并。

大家印象中应该有静安和闸北的合并,但是在之前还有一个更大规模的行政区合并,就是浦东和南汇的合并,直接扩张了整个浦东的版图

这两个区域的合并本质上就是一个逻辑,能够结合在一起的地方,一个有产业,一个有土地,二者的激发能够最大程度的产城联动,从而抹平最后一层的价格洼地

从此以后,南汇成为郊区土地出让最活跃的板块,闸北成为市中心有源源不断土地供应的区域

而对于浦东而言因为因为自身极强的内核经济驱动力,他的野心比想象中还要大,所以在2013年,也就是浦东合并了南汇之后,又迎来了自贸区的这个大理念,金桥、外高桥纷纷成为了自贸区的一部分

很显然这给浦东带来的更快的发展,所以在2019年,也就是最近,我们看到的,自贸区已经辐射到浦东的最边缘,临港

这样的举措直接就消灭了整个浦东的郊区,而这样的用意我觉得定位最精准的应该是这么一句:上海浦东自贸区,向香港、新加坡看齐

换而言之,以后整个浦东作为一个区,未来会更多的对标一个城市甚至一个国家

03

第三步,脚步已经要迈出上海了

在一城九镇后这个城市留了两个后手,第一个是11号线

11号线是上海唯一一条分叉的地铁线,而当初这么规划当然是有他的诉求和意义,你仔细看某一条分叉,11号线的历史意义在于,这是第一条突破地理局限,直接将地铁通道苏州昆山的这么一条线路

因为人群的流动带来了产业的交互,昆山成为上海很好的分支,而最惊奇的一点,一个十年前所有人都觉得买的都是投资客造城计划不可能成功的昆山,如今真的住满了人。

很显然这样一条铁路的意义已经超出了当初承载的诉求

我们来看这张图

在11号地铁站之后,苏州规划了贯穿自己的轨交S1。除此之外,小小的昆山居然有2个高铁站,而苏州到上海的高铁密集的像公交车一样

上海就像一双大手,直接将自己的骨架打入整个苏州,从此这两个城市再也没有分开的可能

我们去到嘉兴,可以看到一个产业园横跨上海和嘉兴,一边出一半的土地,一个城市输出运营,一个城市输出资本。

我们去到南通,这个内在购买力极强的城市,正在计划兴建新机场,意图疏散上海的外区人口,从而重建城市群价值体系。

还有嘉善、千灯、太仓这样的上海腹地,早就通过房地产开发交换着区域人口,也在说着未来地铁串联的故事

整个上海的版图这个时候差不多站在了宇宙中心,未来怎么做,就看上海自己的野心了

 

04

最后一个对于大虹桥,我就不用多说了,很多人都知道大虹桥对于上海的意义,我就提两个细节点

一张图可以看出未来上海的野心,整个虹桥就像一个抓手,牢牢的抓住周边的城市,试图将城市群拧成一团,爆发出更大的能级

而作为腹地的青浦,就处于这样一个咽喉位置

此时此刻我们才真正明白,十五年前的那一轮青浦低调拆迁到底是为了什么

与此同时,所有的政策层面也给上海释放了最大的信号,从2018年的雄安新区到2019年的粤港澳,这样的城市群规划的范本越来越高,雄安新区来自行政力量,粤港澳来自省内的城市带动,而最后一个长三角这样跨省跨城但是经济群最强的范本,似乎在等待他最后的政策信号

第二个叫做交通枢纽的整合

作为长三角一体化的上海,未来的上海一定会串联起整个长三角经济群。所以我们看到了除了大虹桥之外,整个浦东机场边上也会构建浦东东站成为浦东版本的“虹桥”,再加上上海南站和上海火车站以及上海第三机场。整个上海的能级已经很强了

但是毫无疑问,长三角的期待比想象中更大,大到需要一个更强势的交通枢纽去激活

所以我们就看到这样一条线路的规划

机场联络线

这是一条快过地铁的城市新干线,平均时速可以达到160。而这一条新干线的职责就是串联虹桥和上海东站。而整个线路贯穿下,时间成本互通只要40分钟

如果说两大交通枢纽仅仅的串联起长三角、全国、全世界,那么这个时候的上海又把这两个中心再一次捏紧在手心。而手心里的骨架,又伸向了无限远的远方

此时此刻的上海,像极了日本的东京,如今你漫步东京,其实你已经很难辨别出东京的行政范围在哪里,伴随着新干线和经济体的联动,整个大东京承载了超过4000万的人口,但是整个东京的核心区很小,辐射范围却可以很大

05

反观上海的版图,上海在这20年的时间里,重塑了市中心,也重建了上海的经济版图。随着这个城市的膨胀,未来的联动范围早已跨过行踪区域的版图,傲立在城市的东方

这大概就是上海裂变膨胀的过程,代表一个城市的决心,也代表这个城市的态度

这也会单体城市如今走出的最好范本,这些范本没有意外会在其他各个城市里被复制,成功与否不知道,但是毫无疑问上海的格局和野心在这膨胀过程中无限程度的放大

上海的未来会怎么样,这个很难给出一个标准答案。

但毫无疑问上海自己给自己描绘的蓝图,比任何一个其他城市都要来的靠谱

中国这片热土上发生过的故事,大部分在上海都被验证过对错

中国经济

格隆汇声明:上文所示作者或嘉宾的观点,都有独特立场,投资决策需建立在独立思考之上,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

相关文章

LCD深陷低价竞争泥潭,八亿时空“逆市”而行赌未来

2 天前

华西证券-阳光城(000671)2019年三季报点评:业绩稳步释放,拿地趋于谨慎-20191027

2 天前

华西证券-蒙娜丽莎(002918)Q3收入增速创新高,快速成长序幕拉开-20191025

2 天前

我也说两句