未来中国房地产市场的特征与房价走势预判

文\丁彦皓-可信量化（珂芯资产）-量化投资

为了应对1998年东南亚金融危机与长江流域百年一遇洪水对中国经济的冲击，北京为了释放当时高达5万亿居民存款的消费潜力，及时启动房地产消费市场，挽救当时濒临绝境的中国经济。1998年7月，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，使得在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。从此，房地产业作为中国经济的支柱产业，以其广泛的关联性，尤其对钢铁、水泥等资源性行业有着很强的带动性，推动和实现了中国经济长达20年的高速增长。

2008年华尔街的五大投资银行，在海啸般的次贷危机中消失了3家，另外两家侥幸幸存下来的投资银行高盛和摩根士丹利也转变成了银行控股公司，而基于次贷危机所形成的巨大冲击波令投资者恐慌情绪崩溃，导致全球股票市场持续暴跌，次贷危机最后转变为全球性的金融危机，从而导致“救市”成为全世界各国政府的一致行动。除了持续、力度强劲的降息减税，以降低实业运营成本，大规模的经济刺激方案也在世界各大经济体中形成了巨大的默契。面对金融危机的冲击，中国政府于2008年11月9日宣布对财政和货币政策进行重大调整，由稳健的财政政策和从紧的货币政策转为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。初步匡算，到2010年底约需投资4万亿元。

中国政府在此次危机应对中基于加快十大领域发展而推出的4万亿经济刺激计划，本质上也并无不可，毕竟在原定的十大领域通过扶持，补短板，调结构，其释放的红利效应不可谓不大，对全社会今后发展的长期影响也甚为可观。然而，政策设计上的完美初衷，必须依靠在执行当中严格、专业、规范的把控，才能将蓝图变成现实，而在这当中规模庞大与资金海量的投资，如果没有一套专业的执行系统，假以严格的督导，确保资金科学、合理地得到使用，最终发挥资金在投资发展中的积极效应，那就很难实现原定预期与社会效应。最终事实也证明，房地产成了4万亿及4万亿所撬动的近20万亿银行贷款的最终“蓄水池”，资金在使用过程中大量地流入了利润高昂的房地产行业，催生了一个肆意发展的房地产经济，房地产多年的非理性繁荣与持续膨胀的资产价格*泡*沫*也让整个社会承受了巨大的代价，而对十大措施当中安居工程、农村发展、教育医疗卫生，以及生态、金融对实体的支持，收效甚微。

一、对20年中国房地产政策的反思

发展总是具备时代性，政策也是基于时代的变化与形势的演变，而逐步进行必要的调整和周期性转换。对于中国房地产业而言，上世纪90年代基于住房问题的市场化配置，而推行市场化的解决方案，是我们在市场化改革的需要与推动下，通过在住房领域实施货币化、商品化，释放民间消费潜力，让中国经济形成市场化条件下生产、分配的现代发展道路，同时及时带领中国经济走出当时困境。但是，发展社会主义市场经济，必须借助于完善、健全的市场化配套措施，通过体制、机制的进一步完善、强化，让资源、要素在制度框架范围内最大化流动，促进经济发展。20年来，中国房地产虽然迅猛发展，带领中国经济实现了长达20年的高速发展，然而在规范房地产业健康发展的体制、机制上因为缺乏有力的配套措施，以致在发展中日益暴露出严重的问题，其盘根错节，本身并不亚于上世纪90年代在中国企业中广泛存在的“三角债”。尤其是2008年的经济刺激方案，因为资金的管理失算，导致大量热钱涌入房地产，引发发展失序与严重的价格扭曲，加剧全社会的系统性风险，需要当前下大气力解决。当前如何扭转实体工业不振，遏制与有效解决存续在房地产行业的系统性问题，避免善后不力导致实体经济这一国民经济的基石继续被房地产绑架、蚕食，乃至掏空的局面，继而通过政策体系的设计、制定与执行，确保农业、工业与服务业三大产业的协同发展，而非习惯性地依赖某一产业，最终形成高质量发展的局面，已经迫在眉睫。

经济发展的本质在于挖掘潜力，扶持短板，而不在于依赖强项，形成固化思维。最终，实现社会的整体均衡，释放由内而外的发展力量，推动社会进步。决策者的重要工作，应该致力于推动社会均衡发展这一国家大计，通过政策的设计与引导，积极促进务实发展，杜绝功利这一社会系统工程，推动生产，改造人心，最终形成农业、工业与服务业全面协同发展的局面，依靠三条腿走路，锻造现代社会，否则农业伴随城市化与工业化发展日益萎缩凋敝，服务业基于社会的大力提倡与扶持，呈现野蛮生长的格局，最终结局是农村因为缺乏投入与关注而日益空心化与凋敝，城市基于大规模的基建与发展投入规模越来越大，最终导致“三农问题”愈演愈烈，这样的一种不谋全局，急功近利的发展状态与发展秩序将会严重的抑制经济发展的可持续性。反过来，当一个社会大多数居民都背负着巨额的房贷压力，苦苦支撑，这样的社会发展形态，所形成的对人们创造力的巨大伤害，和对全社会智力资源的无穷打击，本质上是对社会发展的严重威胁。或者说，房地产市场发展的严重扭曲，导致部分人依靠房地产的投资投机，形成财富的巨额积累，继而诱导全社会将注意力转向房地产，最终投机炒作成风，而对其他行业的呈现挤出效应。如果不能解决亿万人民的住房问题，继续纵容房地产业的投机氛围，不去解放整个社会的智力资本，经济很难全面可持续的发展。

如今房地产市场化改革20年过去了，对于房地产业而言，无疑这是一段美不胜收的黄金时代，对于中国经济而言，这也是一段通过房地产行业的带动而迅速实现国家资本积累的重要时期，即通过资本的短期急剧积累在基建等众多领域实现了跨越式大发展。然而，代价也是昂贵的，其所遗留的众多难以解决的问题，需要我们用新的眼光、智慧与视野一一化解，继而释放新的时代红利，开辟另一段新的发展道路。改革从来不是某一年、某一时的问题，而是持久恒新的，基于对制度、政策等外生变量的适时调整，激发经济发展的内在潜力，释放改革红利，刺激与驱动经济的持续发展。这需要持续打破利益集团，破除利益固化的藩篱，换来经济发展在内部生态上的持续向好，铸就一个健康，富于活力的经济体。

2018年，加快住房制度改革与长效机制建设已成为当下经济发展的重点工作，这就意味着已经维持了整整一代，令无数人爱之恨之的房地产终于迎来了第二轮周期性的政策调整，而推动高质量发展将成为未来很长一段时间的发展思路，也是制定经济政策、实施宏观调控的根本要求，所以，中国房地产市场特征与未来房价的走势也会相应的改变。

二、未来中国房地产市场的特征

严格意义来讲，中国房地产市场依然处于繁荣期的中后期，且将会持续十几年。当前中国的城市化率约为60%，根据世界银行的预估，中国的城市化率达到72%至75%时将会进入稳态，而世界银行的预估标准是基于美日韩的历史经验，但是未来人类的技术升级与社会变迁等特征决定中国的城市化率达到80%时才会进入稳态，这就意味着未来中国依然还有3亿人口需要从农村进入城市。另外，当前中国的城市化特征是大城市化，而非城镇化。事实证明，城镇化是个伪命题，而大城市化才是市场与经济发展的最佳选择。这就意味着未来不但有3亿人口会从农村进入城市，而大量的中小型城市人口将会涌入一线与省会以及其周边的城市。这就意味着大量的人口将会持续聚集在长三角、珠三角、京津唐与部分产业可持续的省会城市。大城市病是城市管理能力与城市发展速度不匹配所致，而非人口过多。根据美日韩的经验可以得出，城市化率越高，所谓的“低端人口”与“高端人口”的比例会越大，也就是说，城市越发达，农民在大城市就业的机会越多，而在城镇，农民的优势趋同，比较优势无法凸显，无法创造就业的机会。由此得知，未来的城市化将会呈现两大特征，即几乎3亿的农村人口将会持续涌入城市，农村人口与各中小城市的人口将会持续涌入一线及其周边的城市，形成人口密集与经济高度繁荣的城市群。

中*美*贸*易*纠纷的结局之一是加速农村人口涌入大城市，且涌入的速度呈指数级的方式上升。中国家庭作坊式的农业模式决定美国农产品的成本不及中国的三分之一，而在中8美*贸*易*博弈中，中国以进口美国农产品的方式来获得美国在其它领域的妥协。这就意味着大量的美国低价农产品一旦涌入中国市场，当前的农业生产模式必然会被急速冲跨，农民种地入不敷出，必然加速逃离农村，涌入大城市。事实是仅最近对美国农产品的进口已经让当前中国的农民种地整体大面积的严重亏钱，大量农民已经放弃土地涌入城市。据初步估计，当前中国具有约2.2亿具备劳动能力的农民，这些农民一旦从土地上彻底被释放出来，其出路只有两条，即跟随“一带一路”的工程外溢与涌入大城市。这就意味着中8美*贸*易*纠纷在很短的时间内迫使上亿农民大量的涌入大城市，而住房是刚需，这将会对一线与省会城市及其周边形成庞大的住房需求冲击。

房地产不但是最佳的货币载体，也是最佳的财富转移载体。一线城市的房地产市场将会是吸纳全国与全球顶尖财富的最直接途径。其他城市的财富群体通常会将自己的子女送往一线城市定居，而在中国独生子女与传统习俗的大背景下，全国财富群体必然会将其毕生所积聚的财富通过给子女缴纳购房首付款的方式转入一线城市。因为一线城市的住房是建给全国乃至全球的财富与精英群体，而非是普通老百姓。在市场机制下，新涌入群体想在一线城市获得一席之地，必须要具备超强的赚钱能力与家庭背景。现实是一线城市已经通过房价对人口的质量进行了筛选，每年会有很多混不下去的年轻人离开，但也有大量的潜在精英涌入，这就意味着将会有大量的强势购房潜力产生。

其实，决定购房能力的因素除了家庭背景决定的全球与全国的财富转移外，对未来的预期也是决定房地产特征的另一个因素。不管社会认不认同，事实是中国社会已经在逐步走向阶层固化，财富阶层在教育领域相对收入较低的阶层就是具有绝对的优势。一般财富阶层的子女都受过很好的教育，且专业的选择具有超出社会平均值的附加值。决定未来经济发展可持续的关键因素之一是质量，经济质量直接决定收入的分化，一线城市通过政策与市场的机制持续将附加值较低的夕阳产业外迁，培育附加值较高的新型产业，这就意味着在一线城市高附加值行业的从业人员的收入也会高于其他行业，诸如生物制药、金融科技、航空、人工智能、信息与金融等。而这类行业对人才的要求与收入也相应地较高，而这类群体对未来的预期也较为乐观，所以，在家庭背景的支持下有意愿，也有能力承受高房价所衍生的房贷，这也是未来中国房地产市场的特征之一。

在全球货币未统一之前，通货膨胀繁荣将会成为各国的常态，任何一个国家的政府都期望通过积极地货币政策刺激经济的增长，一旦货币投放量增加，而房地产价值易估、流动性强与长期性等特征决定其为最佳的货币接纳载体，这就意味着央行多投放的货币都会持续涌入房地产市场，再次推动房价的上升。但是，资本趋利性的特征决定货币只会涌入房价预期上升的区域性房地产。因此，货币投放又会加剧区域性房价增长的态势。房地产是最佳的货币载体已成为经济学界的最佳载体，中国的经济现实决定M2的投放量始终高于GDP的增长幅度，这与中国当前的经济发展阶段与产业特征有关，也由中国当前所采取的货币政策直接相关。但是，事实是持续巨量的M2投放量是决定房价持续膨胀的直接原因之一，只要M2的投放持续高于GDP的增长幅度，房价上涨也就是个必然选择。

图1 中国历年M2投放量

三、未来中国的房价走势预判

房地产*泡*沫*的本质是房价与购买力的关系，而非单纯的房价高低，只要社会的财富能够承受现实房价，房地产*泡*沫*的存在与对经济的冲击就是另一番景象。房地产最大的特征就是结构化与区域性。中国当前正处于城市化进程的关键期，经济依然高速发展与产业持续转型升级，人口正在从农村与小城市涌入大城市及其周边。所以，上海等一线城市的房价收入比应该是房价与中国乃至全球的顶级财富群体的财产总额以及在附加值较高行业从业年轻人的未来收入预期总额之比。随着全国人口，尤其是财富群体持续向一线城市聚集、一线城市的产业升级转型与M2的大量投放等因素决定一线城市的房价依然会持续上涨，这不以人的意志为转移。

但是，一直以来，媒体在担忧鬼城，而事实是鬼城都会随着时间的推移而逐步化解，但是，鬼村却是大面积的蔓延，尤其是落后地区。随着人口持续流出与产业聚集，农村与产业附加值不高的四五线城市的房地产已经面临严重的供给过剩与需求不足，有价无市与房价持续下跌等特征足以说明这些区域的房地产*泡*沫*早已开始破裂，并且这一破裂的趋势将会逐步向上一级的城市蔓延，直到农业升级至科技化、规模化与农场化后才可以进入稳态，但是，将会呈较长的时间，初步估计应该在十年以上。

2016中央经济工作会议上表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既抑制房地产*泡*沫*，又防止大起大落。2017年10月18日，总书记在党的十九大报告中再次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2018年03月05日，李克强总理在十三届全国人大一次会议的政府工作报告中指出坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位。2019年4月19日，总书记在中共中央政治局会议中再次指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位。2019年7月30日，总书记在中共中央政治局会议再次提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

中央对房地产市场的定位是房住不炒，但并未提及要人为打压房价。而中国社会的潜意识是房价是投机所致，忽视了推动房价上涨的其他因素。所以，地方政府通过抑制刚性与改善型需求被满足的方式来稳定房价，人为打压房价的上升态势。但是，中国的房地产市场最大的特征是趋势的结构化，即部分地区处于房地产*泡*沫*破裂的下行期，而部分地区依然处于繁荣期，且将持续十年以上。这就意味着人为抑制房价，只会短期内波动房价，但是绝对无法改变房地产市场的周期，反而短期内以抑制刚性需求来抑制房价上升的行为恰恰为未来的房价报复性上涨埋下了隐患，这也是我一直呼吁的一线城市及其周边的房价即将迎来报复性上涨的主要原因。历史经验多次验证，经济规律一旦被人为政治性干预，其结局将会是报复性的反弹。事实是一线城市通过限购、限售、限贷、限离以及税收等方式早已将房地产市场的投机因素最小化，留给社会可以利用的漏洞并不多。而推动一线城市房价上涨的主要因素更多是刚性与改善型需求。但是投资与投机的因素权重不高，而导致房地产的“流通盘”较小，少量的刚性与改善型需求足以轻轻的推高房价，这是一线城市房地产市场的另一个特征。

四、总结

房地产关乎民生，决定每个家庭的幸福安康，这是社会关注的头等大事。一线城市的魅力导致太多的人想在一线城市及其周边谋得一席之地，但是，人口众多是中国社会最大的特征之一。一线城市及其周边的住房供给有限的现实决定过多的资源追逐有限的住房供给，从而导致房价上涨成为必然。而政府无法确保每一位中国公民都能够在一线城市及其周边有一席之地，唯有通过市场的方式来维护供不应求的公平。确保房地产的居住属性是政府执政为民的最佳体现，但是，政府必须鼓励投机因素之外的刚性与改善型需求被满足，而在当前的大环境下，仅刚性与改善型需求就足以将一线及其周边的房价推高。中国政府最大的优势之一是给全国人民都留有一个确保温饱的机制，即农村土地与宅基地。而当前社会吵得最凶的房地产矛盾无非是一线城市有限的住房供给无法满足无穷的住房需求。一旦供给有限，而需求无限时，市场出价是最公平的行为。而中央当前对房地产市场的定位是房住不炒，但是，地方政府在贯彻该决策时的标准却是人为抑制刚性与改善性需求，这是对中央对房地产市场定位的误读，也扭曲了房地产市场的公平公正，其结局必然是刚性与改善性需求长期叠加后的房价报复性反弹。

中央从来没有许诺全国人民每人都在一线城市有一席之地，而是确保全国人民的温饱，所以，大城市的房地产就是为有钱人或者有能力的人所准备的。虽然当前地方政府人为抑制住了一线城市的房价，但是很多刚性与改善型需求也未被满足，这是一个矛盾的组合。由此得知，想在一线城市获得一席之地，除了运气好，父辈积累了一定的财富外，自身还需具有获得在一线城市的购房资格。这就是能够在魔都上海等一线城市获得一席之地的现实，最起码自身必须是赚钱的“精英魔鬼”，否则只能“望房兴叹”，甚至“难以望其项背”。至于抱怨只能是弱者无奈的呻吟，毫无意义。