楼市,真的走到了十字路口!

明义 2019-07-19 13:35 6007

文丨花满楼

来源:大胡子说房

现在的房企,真的站在了风口浪尖上。

昨天晚上,澎湃网给我推送了一条新闻:

随着近期北京新房市场成交活跃,个别房企为争取客源又在违规销售。
刚刚,北京市住建委通报本周商品房项目销售行为专项检查的结果,华润未来城市、中铁诺德春风和苑和万科翡萃家园被发现违规,特别是华润未来城市项目,无证售房,被高限处罚。

有时,项目有快速回款的需要,而又迟迟拿不到预售证,走内部认购的野路子,是见怪不怪的事情。

 

而这次,北京住建委这样堂而皇之地把这件抖出来,决心真不可谓不大。

更何况,涉事房企个个都不是软柿子,华润、中铁是央企,万科是房企老大哥。

 

其实开发商无证销售多是为了快速回款,而这恰恰是近期银保监会整治房地产乱象重点打击的。

 

这次银保监会看来是铁了心要纠正房地产乱象:叫停信托业给房地产的大规模融资,整治无证销售,枪打出头鸟,下一个被整治的又将会是什么呢?

 

在7月12日发布房企美元债收紧政策后,房企在窗口期大量发布美元债,合计超25亿美元。

看来要抢在完全收紧融资前,把所有能借的钱都借来,屯粮过冬。

 

对房地产融资有所了解的人应该都知道,房企并不是倾向于借新债还旧债,反而倾向于借新债来拍地,扩大土储,扩大规模。

 

侧面佐证这一点的便是,2018年下半年房企融资难造成严重的土地流拍,而在2019年上半年房企开发贷融资宽松,所以回归一二线的房企赶紧趁着额度宽松积极拍地。

毕竟资金宽松时不借钱,等到银根收紧想借钱就更难了。

 

同样的不确定因素是2019年下半年房企又将迎来偿债高峰期,全年到期规模约7万亿,年底公开短期到期还有7000亿。

 

而且今年上半年房企的销售情况并不乐观。

根据克而瑞榜单,对于此前已提出2019年全年业绩目标的房企而言,截止6月末,36家房企中有32家的目标完成率在40%以上,将近一半头部房企目标完成率不足50%。

在行业增速放缓的背景下,部分房企全年业绩目标的完成尚有一定压力。

 

2019年下半年是偿债高峰期,而销售情况又不乐观,再这样疯狂借债,迟早出问题。

3年调控以来,这一次,政策终于把矛头对准了金融和土地,抓住了本质。

5月,银保监会发布23号文,严格限制商业银行和信托业资金流入房地产

6月底,银保监会预警10家信托机构的房地产融资

7月,银保监会对房企海外发债进行强监管

而在6月,银保监会郭主席也已吹风,要警惕金融业给房地产输血。一些房地产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,也助长了房地产投资投机行为。

历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价。凡是靠投资、投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。

这说明,国家中枢阶层对房地产的态度已在悄悄生变,这次的矛头指向金融、指向土地、指向房企。

楼市,真的走到了十字路口!

 

这次银保监会铁了心要整治楼市乱象,我们甚至可以把它理解为是对这一轮上涨行情后遗症的纠偏。

 

这一波行情,教会了太多购房者炒概念炒价差,填平了一个又一个洼地。

 

这一波行情,也教会了太多开发商高周转高杠杆拼命做大规模,而产品质量却越来越差。

 

而在热潮褪去之后,银保监会开始从根本上控制开发商的融资渠道,严打高杠杆,整治无证销售的乱象。

 

这一次的调控,终于动真格了!

毕竟房住不炒才是楼市的最高纲领,开发商天天喊扩大规模却不好好盖房子,不得纵容!

 

而当热潮褪去,一定是经济好、产业发展迅速、有持续人口流入的区域,未来才有溢价空间。

 

当热潮褪去,一定是现金流健康、企业管理模式先进、持续进行产品创新的企业会活下来。

 

 现在的房企融资难,对房地产行业、对购房者会造成什么影响呢?

而在房企融资难的大背景下,最迅速对市场做出反应的便是郑州北区融创占地高达9000亩的项目降价,从平销期的13400元/㎡,直接降价到10000-11000元/㎡。

 

我想让大家着重关注这一点。

 

融创是一家对现金流、流动性高度敏感的企业。

 

毕竟之前孙宏斌的顺驰就是倒在资金链断裂的血泊中。

 

外界一有什么变化,融创基本是早于其他开发商迅速做出反应,我很相信它对市场环境的把握。

当万科在想着做万村计划、物流地产,杨国强想着做机器人,恒大热衷造车,唯有老孙还在一心想着做地产、盖房子。

对于房地产行业来说,在这样严重的现金流危机中,2019年下半年,会有越来越多资金链紧张的项目会被大房企收购,会有越来越多大房企吞并小房企,行业集中度会越来越高,房企内部的寡头效应会越来越明显。

对于购房者来说,我们可以把融创的此次促销理解为对市场的试探,融创之后,相信在下半年还有大量这样近郊大体量项目会降价。房企对回款要求会非常强烈,有意捡漏的购房者,一定要密切关注市场信息。

 

 

最近除了聚焦房企融资难,最大的新闻便是科创板集结号已吹响。

《证券日报》记者对25家科创板上市公司进行梳理后观察到:

从行业分类来看,排在第一位的是计算机、通信和其他电子设备制在造业共计9家;

排第二位的是专用设备制造业,共计8家;

铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业,以3家的数量排在第三位。

另外,软件和信息服务业2家,有色金属冶炼和压延加工业、仪表仪器制造业、通用设备制造业各1家。

 

一抑一扬之间,政策的意味很明显了。

楼市,真的走到了十字路口!

楼市的泡泡吹大了之后得歇会,现在得用心沉淀下来搞实业了。

 

你问我接下来的楼市怎么走?

犹记得,2018年731中央政治局大会,从一句“遏制房价过快上涨”变成“遏制房价上涨”,少了两个字,房价就回调了半年。

在房地产行业干久了,都开始学着敬畏政策的力量。

所以,请密切关注7月下旬的中央政治局会议。

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