来自主题 : 朋友圈10万+精选

从前慢

红枫5 个月前26.39k
北京永安里,长安街南边,矗立着如巨型口红般的双塔写字楼。十几年来,即使国贸涌现了大量摩天楼,口红楼依然很显眼。

作者:你包叔

来源:包邮区

北京永安里,长安街南边,矗立着如巨型口红般的双塔写字楼。十几年来,即使国贸涌现了大量摩天楼,口红楼依然很显眼。

双子座大厦是LG集团在中国的根据地。2005年竣工时,这是北京国贸第一座外资建造的写字楼。

那时LG还是全球第三大手机厂商,现在,这家韩国第四大财团的手机业务,已连续4年亏损了。

投资银行界上周有消息称,LG找了国际房产咨询公司,决定把北京双子座大厦卖了——作价近90亿。

在全球卖手机净亏100多亿,离开中国卖楼却净挣60亿。LG老板估计自己都活在梦里了。

这让你包叔想起了那个来北京闯荡的著名外国人。

带300万来中国做生意。花100万在北京买房自住,200万投资。几年过去,200万亏得一分不剩,迫不得已卖房回国,结果净赚1000万。

下雨不买楼,白来世上走。现在知道,互联网企业家为啥今年扎堆买楼了。

前有张一鸣90亿买中坤广场,后有雷军52亿建小米科技园。LG和顺丰老板王卫血淋淋的故事,都摆在眼前。

王卫养了十几万名员工。这些年顺丰赚的钱,还没他买的200套房涨得多。

上周,新东方俞老板演讲时说,后悔少买了一栋写字楼,少挣了四五十个小目标。

如果当时狠心多买一栋,新东方现在就可以关门了,赚一票就可以休息一辈子了。

New Money向Old Money认输,也算是奇景了。 

1 

中国文人最喜欢帮别人算账。

矮大紧先生就曾很仔细地帮鲁迅算过工资。鲁迅虽然不做生意,但在日记里,把自己挣的每毛钱都记得一清二楚。

矮大紧这么算下来,这位民国顶级知识分子一生共挣了12万大洋。

1919年,鲁迅在北京八道湾买了一个三进四合院,只比西门庆家四合院少了两进。有房屋28间,只花了3500大洋。

后来鲁迅搬到了上海,在上海十年,别说买房,连租房的转手费都要分期付款。气得他在日记里写:

上海的房租很贵,空气很坏。

这其实怪不得鲁迅先生,他到上海那会儿,上海公共租界的房价已经涨了三倍有余,让文坛首富望而兴叹。

当时的上海,红旗招展,彩旗飘扬,是远东地区的金融中心。以银行、钱庄为中坚的上海金融界,都参与到这场地产狂欢中。把房子当成筹码和担保品。这是中国最早的地产金融化。

1934年5月上海房产公会的报告披露:

上海三十万万元房地产中,有二十万万元是握在上海银钱界手里。

浙江兴业银行房地产信托部是最激进的金融机构。他们向当时的沙逊洋行购买了价值140万两的地产项目,但只支付了28万两,计划用后续出售的房产偿还剩余欠款。

这场上海滩最早的楼市迷梦,持续到了1934年,美国通过《购银法案》,提高白银收购价。在华外资银行纷纷将“热银”运到纽约或伦敦出售,上海流失一半存银。

上海房地产市场应声倒塌。房价下跌,大量地产公司倒闭,十几家银行破产。浙江兴业银行房地产信托部资金链也断裂了。

谁能想到,上海楼市竟然被美国人抽贷抽死了。

在此之前的1931年,“火柴大王”刘鸿生在国民党召集的谈话会上吐槽:

最痛苦的是地产可以随时押款,工厂则无人过问。

地产抽水实业的叩问,在中国商业发展史上,已经振聋发聩了近90年。

前段时间,管理了1700亿资产的诺亚,终于暴雷了。为了自保,汪静波报警,把合作方罗静送进了监狱。

汪静波把暴雷事件全部归咎于宏观经济。经济走到了周期的尽头,当经济下行,抵押品衰竭,资本品价格不再上涨。

果然是商业木兰。甩锅的姿势都这么美。搞得做金融跟种地一样,也得看天吃饭一样。

时代在呼唤新的蓄水池。 

2 

世界上找不到相同的两片叶子,但很多年之后,很多人会分不清2018年和2019年。

它们都有一个轰轰烈烈的上半年。

2018年年底,企业融资稍有松动,2019年就直接迎来了小阳春。久违的土地市场再次活跃,地王也陆续出现。

热度持续到了6月24日,深圳土拍,投注大湾区概念的80多家房企举牌343次,5块地最后均以最高限价被卖掉,总价达到了224亿。

其中,龙华地块被龙光竞得,楼面价达到了6.7万元/平方米。2016年金茂花80多亿拿下的龙华地王,就这么被解套了。

2018年是中国楼市历史上政策最密集的一年。全年共发布450次调控政策,刷新了历史记录。但这一年楼市的转折点,发生在7月31日。

这天的政治局年中经济会议,给2018年下半年的楼市定了一个调:

遏制房价上涨。

此前,政策描述都是“遏制房价过快上涨”。删了一个词,楼市逆转。 

和2018年一样,政策也在2019年的年中如期而至。

六月底开始,各家信托机构陆续接到监管层通知,还没有备案的项目、资质一般的项目、并购类项目的信托贷款一律暂停:

房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模。

北京银保监会向信托机构发出通知,房地产信托将会被逐笔审核。因合规原因被退回事前报告的,将严肃追究合规审查责任。

在其他通道被逐步关上的时候,信托是开发商不多的选择了。2019年上半年,2900多个房地产信托产品发行,为楼市募集了4500多亿,几乎是去年的两倍。房地产信托数量超过100款的地区有三个:

广东、江苏和四川。

你包叔看了一下,深圳、苏州和南京,上半年卖地收入同比增加,分别是168%、22%和26.7%。

这几天,几家头部房企密集地发了美元债,以应对信托关门的影响。

实际上,影响最大的还是中小房企。很多企业冲击规模的时候,杠杆基本上都是来自于信托,最典型的,当然是恒大和融创。

融创收购最狠的2017年,2192亿元的借贷中有1036亿来自银行以外,其中绝大部分是来自信托机构。

当然,只是名义上被堵上了。信托资金想流入房地产,是不可能被完全封堵的。

世界上有一种人是一定会找到钱的,就是赌徒。

2019年房地产业会和2018年一样吗?上半年烈火烹油,下半年又哀鸿遍野。

你包叔的好友兽爷说:

以前楼市周期是五年、三年,现在一年就是一个周期。 

3  

周期是一个很有意思的东西。

兽爷写一篇文章的周期是一个月,和他的大姨夫周期是同步的。

康波周期长达50年,是最长的一个波;芝加哥地产中介霍伊特说一个周期是18年;得了诺贝尔学奖的库兹涅茨则说周期大概是15-25年。

误差度高达十年,也不知道诺贝尔奖评委是怎么想的。

凯恩斯认为,人类大部分的经济活动都源于自发的乐观情绪,而并非是是数学上的预期。从乐观到悲观再到达观,就正好是一个周期。

如今,周期长度被缩短为一年,人生的大起大落,就真的太刺激了。

信托收紧,意味着房企融不到钱,也意味着将有大量的钱会在这片土地上流浪。

中国楼市吸纳了绝大部分M2,王卫、张一鸣、雷军乃至LG集团挣的钱,大部分老百姓的社会财富,都被囤积在蓄水池里。

但不断上涨的资产价格,让蓄水池变成了抽水机。当中国的企业家们都在讲“赚一票休息一辈子”时,故事也将走到周期尽头。

上周,一则落款为国信证券经济研究所的问责通报,在网上传播。

国信证券的一个研究员,因在微信群说科创板“满场子都是镰刀”,“违背了上级主管部门的精神”,被严肃批评,并扣发了一个季度绩效奖金。

全球又迎来量化宽松周期。如果不堵上缺口,钱还是会流入房地产的蓄水池。

上级显然不想看到这一点。他们更希望下周一开板的科创板,能发挥蓄水池的作用。用科创板上市委员会的专家的话说:

科创板成功的标志是有效引导投资资金,转型中国经济主战场。

没有什么人,能阻挡这一决心。

让我们牢记投资大师邓普顿的名言:

牛市在最悲观的日子诞生,在怀疑期长大,在乐观期成熟,在亢奋期死亡。

上个月,银保监会郭主席对房地产金融化的趋势提出了黄牌警告。他说历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价:

靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。

郭主席说得对,美国就存在这个问题。

兽爷则说,他二十年前在驻马店种地时,就懂这个道理了。他们村里有个家伙楼市懂得比他还要多,每天侃房地产就能侃25个小时,跟玩似的。

现在那家伙在东莞的工地搬砖。

格隆汇声明:上文所示作者或嘉宾的观点,都有独特立场,投资决策需建立在独立思考之上,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。

相关文章

国泰君安-光明乳业(600597)业绩超预期,期待后续增长--2019年三季报点评:-20191029

6 小时前

cover_pic

方正证券-圣邦股份(300661)模拟芯片国产替代龙头,业绩加速成长-20191028

6 小时前

cover_pic

长江证券-蓝光发展(600466)2019年三季报点评:Q3业绩大幅增长,嘉宝服务成功上市-20191028

8 小时前

cover_pic
我也说两句