上半年多城密集调整土拍规则,能有效控制地价吗?

克而瑞地产研究 2019-06-12 17:47 17837

 导 读 

近期以二线城市为首的土地市场持续高热,为遏制地价的持续上扬,已经有多城对土拍规则进行了相关调整。

  作者 / 马千里、邱娟

近日,东莞公共资源交易网正式发文《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,规则提出:在网上报价达到上限后,不再接受最新报价,开通网上终次报价功能,转为竞终次报价;而终次报价则以“最接近平均价者得”,这一创举引发市场关注。当然,这并非个案,近期以二线城市为首的土地市场持续高热,为遏制地价的持续上扬,已经有多城对土拍规则进行了相关调整。

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地市热度回升、楼市小幅回暖

引发上半年多城土拍规则密集调整

一叶知秋,首先来看作为最新个案的东莞。东莞土拍新规的落地,很大程度上与其近期土地市场持续高热有关,4月一幅位于万江新城中心商住用地,经过27家房企62轮厮杀,最终被中海地产以16089元/平方米的楼面价竞得,距离最高限价16730元/平方米仅差641元/平方米,溢价率高达75.8%,竞争十分激烈。并且4月仅仅是前奏,5月东莞地市进一步升温,单月成交了6幅商住宅地,溢价率均超20%,并且其中5幅土地均因达到最高限价提前被锁定,土拍竞争趋于白热化。

东莞地市高热一方面与粤港澳大湾区规划存在较大关联,东莞拥有良好的经济基础、相对完善的产业体系、便利的交通和区位,吸引了众多外来人口,住房需求潜力依然较大,毫无疑问东莞是大湾区最具投资潜力的三四线城市之一;另一方面,东莞宅地长时间供不应求,据CRIC统计,该城1-3月无一宗宅地出让,因此一有土地挂牌,就引起房企的高度关注,高溢价成交不可避免。另外,东莞楼市近期也有一定程度的复苏,5月商品住宅成交量53万平方米,环比上涨14%,同比去年上涨10%,创下2019年以来的新高,楼市的热度也会进一步传导至地市,强化了房企不惜突破最高限价、志在必得的决心。

不仅仅是东莞,2019年上半年地市高热的城市还有不少,多个二线城市土地成交溢价率均超20%,较2019年下半年有明显上升,其中表现最为突出的当属合肥,前5月溢价率高达79%,另外南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市土地市场热度也处于较高水平。其中不少城市住宅市场成交也迎来了同步放量,表现最为突出的当属福州、苏州、郑州、昆明,前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。市场热度显著回升引发了调控的再次升级,苏州就是一个典型的例子,目前苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房实行限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年与东莞相似,不少热点城市也对土拍规则进行了对应调整。

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多城土拍规则升级

调整最高限价最为常见

就土拍规则变化的内容来看,可以总结为四大类:

第一类是对竞拍资格的限制

这类限制主要是为了提高入场门槛,减少参与土拍的企业数量,以此减缓土拍的竞争激烈程度。典型城市即合肥,禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖,杜绝“围标”,违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍。

第二类是设置或调整土拍最高限价

这是上半年土拍规则调整中最常见的,典型城市如合肥、杭州、苏州吴江区、昆山、太仓。为遏制地价的进一步上涨,合肥对部分区域的最高限价进行了下调,将地市高热的滨湖新区的含宅土地最高限价由2655万元/亩降至2280万元/亩,降幅高达14%。另外住房部点名城市苏州4月30日对吴江开发区WJ-J-2019-014地块出让条件进行调整,将市场调整价、网上竞价中止价、一次报价有效区间不同程度的下调,尤其是一次报价有效区间降幅高达18.77%,以遏制地市高热现象。

另外,近期杭州溢价率上限也有所调整,将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%,但是由于溢价率封顶之后开发商还可以进入自持比例竞争阶段,这一溢价率指标的下调,或将进一步推高杭州交易宅地的自持比例,导致销售型住宅供给的减少,反而会进一步加大商品住宅市场的中长期供给压力。

第三类是达到价格上限后的竞得人认定方式。

这又可分为两种手段,其中一种较为常见,即竞配建模式,典型城市如福州、深圳。以深圳近期挂牌的5幅宅地为例,首次均在出让条件中规定:当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞配建的人才房面积最多者来确定竞得人。此举无疑将加快人才住房建设速度,同时对解决刚需群体的居住问题大有裨益。

另一类则是摇号、接近均价者得等“碰运气”模式,典型如东莞、常熟即是如此。其实早在东莞发文“最接近平均价者得”之前,5月中旬常熟、张家港两城分别在其土地出让公告补充文件中提出“以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定地块成交价格”,与东莞“最接近均价者得”如出一辙。这一规则一经出台,势必对房企的竞拍出价策略产生较大影响,为提升中标率,房企出价力求“中庸”,势必拉低土地成交均价,对于稳地价起到良好的促进作用。但是该新规也存在一定的漏洞,譬如对于参与竞拍的房企资格管理相对宽松,围标的可能性较高,建议后续加强竞标单位资格审。

第四类是对拿地后入市标准的限制

常见的限制模式有现房销售、限制销售价格等。如在苏州“511”调控中,即进一步收紧了现房销售价格门槛,超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。此类模式虽然可提高房企周转成本,在一定程度上避免地价过快攀高,但也会造成市场出现一段时间的优质商品住宅供应短缺,典型如江苏省会南京,近两年即深受其苦。

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调整土拍规则只是”治标”

”治本”关键还在于加强供地

总的来看,各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高,短期内缓解地市高热现象,但并未对市场长期走向产生实质性作用,被挡在门外的企业仍然希望入场,地价上涨诉求也不会因为土拍规则的调整而消弭,而“竞配建”等模式更是会进一步加剧商品住宅市场的供求矛盾。

归根到底,房地产市场维系平稳、健康的根本原因还是在于合理的供求关系,土拍规则的调整毕竟只是治标不治本。要维持地价的平稳,关键还是要适度加大土地供应,使得土地市场供求关系处于平衡区间,才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

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