今年来伴随大市环境向好，港股内房股的表现可谓出色，而这其中绿地香港涨幅遥遥领先于其他地产股，年初至今涨幅已经超过七成。作为一家向来低调的港股上市公司，绿地香港的基本盘表现一直可圈可点，如今公司在资本市场乘风而起，股价一骑绝尘，那么背后的推动力究竟又是什么？不妨透过公司此前公布的年报来一探究竟。

一、千亿征途，不冲规模求质量

作为A股上市公司绿地控股旗下房地产业务在香港的上市平台，绿地香港上市已经有逾5年时间。公司业务主要围绕房地产开发与销售、物业管理、酒店运营、物业租赁等而展开，其中营收来源主要在于物业销售，过往三年内的占比均在96%以上。

作为一家典型的房地产销售及开发公司，绿地香港于今年3月底公布了2018财年的年报数据，各项数据表现喜人，展现了其在竞争激烈的房地产行业里不俗的姿态。

1·合约销售持续增长

2018年，绿地香港合计实现合约销售金额约379.25亿元人民币，同比增幅约26%；对应合约销售面积为327.52万平方米，增幅约44%。如若把时间线再拉长，绿地香港过去五年的增长更可以用大跨步迈进来形容。2013年公司创立伊始合约销售不过35亿，而到2018年销售额已经增长了988%达到了379亿，年复合增长率高达60%。能够取得如此惊人的表现，无疑也充分体现了公司的实力所在。

2·营收及利润表现强劲

作为业绩增长的先行指标合约销售的大幅增加，带来的同样还有营收和利润的强劲表现。从2018年年报数据来看，2018年，公司实现全年营收154.44亿元，归属公司股东的净利润约17.4亿，同比增长32%；核心净利润17.3亿，同比增长32%。公司规模和利润同步起飞，利润增速更是在行业内保持明显优势。

3·毛利率、净利率持续提升

公司盈利能力同样不俗，近年来利润率的持续提升也为公司的业绩大爆发埋下注脚。从毛利率表现来看，绿地香港毛利率由2017年同期的25%升至27%。分析拉开，利润率的大幅提升，一方面得益于公司良好的土储布局及产品定位，迎合了市场的需求，而另一方面也是公司提质增效带来的必然结果。而按照当前趋势来看，公司毛利率未来也将大概率突破30%，达到行业高位水平，公司也将借此化身为房地产盈利企业的标杆。

4.后续业绩高增长确定性强

随着2018年公司合约销售规模的加速增长，公司的未结转收入持续增加，展望后市公司的业绩也还将持续表现。值得一提的是，2019年绿地香港还定下了500亿的年度销售目标，如若完成，公司的合约销售增长也将超过30%。而2019年绿地香港可销售的货值约700亿元，这也将足够支撑这一目标的达成。

另外今年4月初，公司还发布公告向资产管理公司Brookfield出售位于上海的综合地产项目，当中包括商业、办公室及住宅。据了解，该项目初步估计将不少于28亿元人民币，估计能为绿地香港录得除税前收益约18亿元。而随着此次出售，公司一次性收入十几亿的归母净利润也将有望令绿地香港在新一财年业绩实现大幅突破。

二、土储持续助力，加速布局核心区域

土地储备作为地产公司的核心，直接决定着公司未来的发展前景，绿地香港的土储同样优势明显。

1·土地布局合理，规模大、可售货值充足

绿地香港的土储布局合理，主要围绕泛长三角、泛珠三角两个经济核心区域而展开，同时也多维度扩展具有竞争力的省会、二线及强三线城市。

根据财报数据显示，截至2018年12月31日，绿地香港土地总储备约2000万平方米，布局于全国18个城市合计48个项目，当前公司的土储规模已经足够保障未来2-3年的发展需要。

2·拿地价格低廉、稳健有序纳储

当前行业内各大房企都在朝着规模冲刺，绿地香港虽然同样有着千亿愿景，不过相对来说，公司更加强调的是做强做稳。公司不盲目扩充规模，更不高价拿地，而是采取因市场形势而调整节奏的策略，制定符合自身发展的发展计划，强调在市场竞争中的长期竞争力，公司不以"大"马首是瞻，而以"强"为圭臬与准绳，追求行稳致远。

绿地香港的拿地成本相对低廉，且没有盲目高价拿地，去年绿地香港新增了11个项目，新增土地储备638万平方米，为其带来685亿元的新增货值。而新的一年公司也在积极纳储，就在4月18日，公司还曾公布斥资4.83亿元收购浙江桐乡经济开发区商住用地，总占地面积约8.3万平方米；紧接着，4月26日绿地香港还与镇江华建置业有限公司合作，以5.61亿总价成功摘得镇江市丹徒新城板块地块，计容建筑面积约15万方。而此前公司管理层在年度业绩会上更是表示，今年绿地香港拟再拿8-9个项目，新增500亿-700亿元的货值。

3·背靠绿地集团和上海市政府的优势

绿地香港公司作为绿地集团在中国大陆以外唯一的资本运作窗口和展示平台，一直以来得到绿地集团之有力支持，公司重组之初便获母公司注入3个优质项目（昆明两个项目之55%股权，以及杭州一个合资项目的50%股权），而近来出售的上海核心地段--黄埔滨江区域的"五里桥"项目，也同样源自于母公司的资源支持。绿地控股作为中国房地产龙头之一，背靠上海国资委，背景强大，实力雄厚，作为绿地控股旗下一员的绿地香港在这其中同样也将受益明显。

4·布局"一带一路"及粤港澳大湾区

随着国家"一带一路"、粤港澳大湾区战略的推进，这些区域的发展开始迈入新的阶段。在历史性机遇面前，绿地香港也应势而动、顺势而为相继在这些区域内的优质城市进行强势布局。

以大湾区为例，公司2017年8月就以11.8亿元收购佛山千亩文旅小镇项目首入珠三角区域，而随后短短不到六个月时间，公司再以18.55亿收购位于大湾区主体城市肇庆市的宋隆小镇。快速的布局动作，无疑展现公司在大湾区布局上的强大执行力，而这也还仅仅只是绿地香港迈向大湾区发展的第一步。实际上在今年业绩会上，公司管理层更是表示：要将大湾区内业务提升至百亿规模。可以预见的是，未来伴随着绿地香港对粤港澳大湾区的高度聚焦，其也将有望乘湾区腾飞之势迎来新的飞跃。

另外在围绕"一带一路"布局上，绿地香港也早已有先行优势，公司前期在西南一带一路辐射区已经有了一定的布局。而从去年的合约销售数据来看，广西、云南及海南项目还已经分别贡献了约24%、14%及13%的销售金额。值得一提的是凭借公司优质的产品定位，公司的项目在区域内更是获得高度热捧，如去年广西绿地东盟国际城就曾创造出40秒2000套房源秒磬的奇迹，而云南滇池国际健康城首开更是所有房源实现完美售罄5.3亿。由此种种，不难想象，未来随着公司在这一领域的持续深耕，伴随着区域经济发展的红利，绿地香港还将迎来更多的机会。

三、行稳致远，财务稳健

1·现金流充沛

作为资金密集型行业，充足的现金流对房企经营至关重要。绿地香港始终关注项目高效周转，坚持"136"战略，即：从拿地到开工1个月内，从拿地到开盘3个月内，6个月实现资金回正。与此同时，公司注重回款率，提升资金使用效率，从而保证了现金流的安全。去年公司的回款率达到80%，高于同行平均水平。

2·融资渠道畅通、融资成本低

公司拥有着多元化的融资渠道，境内外融资畅通，融资成本低。截至2018年年末公司境外外币债券占比31.4%，境外银行外币借款占比12.7%，境内银行人民币的借款占比为55.9%。

而从利息水平来看，绿地香港2018年境外利息平均水平为5.5%，境外债券为6.2%，境内银行平均利息成本为5%，境外融资利率相对来说高于境内。

不过总体来看，公司加权平均融资成本为5.2%，远低于其他小市值开发商，且已经连续五年保持行业低位。而凭借较低的融资成本，这也将有效提升公司的利润率水平，助推公司实现快速扩张。

3·债务结构优化，风险可控

截至2018年12月30日，绿地香港总资产902.3亿元，同比增长约31%，总权益139.45亿元，公司借款总额约为185.03亿。

近年来绿地香港持续优化债务结构，就境内外融资结构调整来说，利率较高的境外有息负债占总有息负债比例从2015年的79%已经下降到了2018年的44%。而据了解，新的一年公司还将持续压缩境外美元债以此降低企业成本及应对汇率风险。

另外再从债务长短期结构来看，截至2018年底，绿地香港有息债务余额约185亿元，其中59%为长期债务，41%为短期债务，结构合理健康。

公司资产负债率亦维持在稳定水平，净负债率近年优化明显，截至2018年底，公司净负债率为88%。

由上不难发现，绿地香港在保持业绩较快增长的同时，依旧维持较为稳健及合理的债务结构，整体财务风险也控制在优良水平，这显然也有非常助于公司实现更为稳健有质量的增长。

四、结语

今年来绿地香港在港股二级市场的涨幅超过70%，领涨内房板块，而同期香港恒生指数涨幅仅不到15%，绿地香港的表现可谓亮眼。。

然而在"涨"声一片之际，市场也开始传来一些负面消息，公司被指涉及到香港证监会调查的变相股权质押案，不过好在公司予以迅速澄清，股价虽小有波折，但整体影响并不大。而从当前情况来看，这一事件跟绿地香港的关联亦不大，市场投资者也无需庸人自扰。回想去年绿地香港也曾卷入David Webb迷网股指控之中，不过后来公司持续上行股价表现也已经说明了一切，对于投资者而言，市场总会偶有迷雾遮掩，只不过当迷雾散开之时，才方显价值本色。

虽然截止到现在绿地香港的股价已经走出一波波澜壮阔的走势，不过公司估值仍然具备吸引力。截至2019年4月27日，绿地香港动态PE为4.8x，PB为0.72x，结合过往估值表现来看，当前的估值水平仍然处在历史低位区间。

而公司估值修复趋势已经显现，未来伴随着整个房地产行业回暖，公司业绩持续表现，绿地香港的估值也还将有一步提升的动力。

另外再从派息情况来看，过往公司派息一直都表现的较为大手笔，近两年来股利增长率持续维持在高位，现金分红率亦不断提升。结合公司目前股价表现，股息率已经超过6%，在基本面扎实的情况下，公司丰厚的派息分红也令其在投资上具备较高的安全边际。

由上总体而言，绿地香港背景雄厚，具备品牌优势和资源优势，有获得较低的融资以及优质土地的能力，公司盈利能力强，财务稳健债务风险可控，土储充沛，长远而言，业绩增长有较强保障，不失为当下一直值得高度关注的股票。

值得一提的是，绿地香港在巩固房地产开发主业的同时，也积极推进"房地产+"战略，打造产业协同效应，构建全生命周期产业链。未来随着公司在这一部分的深度布局，全面铺开，公司也将迎来房地产转型背景之下的全新蜕变，价值更有望实现全面释放。