又一“万亿房企”,新城发展租金三年要达百亿

2019-03-15 11:56 时代财经 阅读 27247

[摘要] 与以往四年不一样的是,2018年新城发展的销售均价并没有随规模增长而增加,期内实现销售均价为12824元/平方米,同比下滑11.68%。

文/时代财经    黄银桥

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在头部房企都出现增长放缓的2018年,新城发展的高速增长可以说是相当“另类”了。

过去一年,新城发展实现合约销售2211亿元,同比增长74.8%,超额完成原定的1800亿销售目标,并跻身全国第八位。随着规模的扩大,新城发展的利润也水涨船高。

报告期内,新城发展录得毛利约190.6亿元,同比增长40.3%,权益持有人应占净利润上升78.2%至67.6亿元,权益持有人应占核心盈利同比增加83.4%至约56.6亿元。

因为业绩的连年增长,新城发展也拿出了近四成净利润给股东们发了“大红包”。2018年,该公司董事会建议派发末期股息每股0.3元,同比增长85.2%,全年累计派息占核心净利38%。

在3月11日的全年业绩发布会上,董事长王振华将这份成绩单评价为“非常亮丽”。不仅如此,新城发展还在现场一份会议资料中,低调地宣布了中长期目标是“进入世界500强”。

四季度打折促销 均价下滑11.68%

自2015年开始,新城发展基本以每年翻番的速度在增长。2015年销售金额为320亿元,2016年650亿元,2017年突破千亿,达到1260亿元,2018年跨过两千亿的门槛,增长至2210亿元。

但与以往四年不一样的是,2018年新城发展的销售均价并没有随规模增长而增加,期内实现销售均价为12824元/平方米,同比下滑11.68%。

首席财务官陆忠明解释称,这主要是因为贡献销售的城市增多了,且新增城市大多位于三四线,“三四线城市均价本来就比较低,所以均摊下来之后,整体均价有所下滑”。

据时代财经了解,2017年新城发展有42个城市贡献销售,2018年大幅增长至77个。在2018年销售金额城市能级分布中,一线城市占5.23%,二线城市占48.73%,长三角三四线城市占36.31%,其他区域三四线城市占9.73%。

虽然贡献销售城市大幅增加,但调控之下,这些新城市的日子实际上也不是那么好过。据新城发展管理层在投资者会上透露,新城发展在去年9月份进行了打折促销,一直到12月,力度最多放到了85折,最终圆满完成了原定的任务。

年报数据显示,2018年9-12月,新城发展月度销售额分别为222.32亿元、217.65亿元、172.26亿元、225.33亿元,基本维持在每月平均超200亿元的销售规模。而此前8月,新城发展只有两个月的销售额超200亿元。

“打折促销之后,老项目的运营成本和毛利没有太大变化,影响大的主要是新公司,一些新进入的城市在发展初期品牌还没有扎根,去化率偏低,但相信深耕一两年后会达到平均水平。”

受打折促销影响,管理层直言,2019年上半年新城发展的毛利率会略微下降,但下半年会企稳,预计全年毛利率至少会保持2018年34.8%的水平。

新城发展将2019年的销售目标定为2700亿元,较2018年增长22.17%,相较于此前四年翻番的增长速度,2019年新城发展明显放慢了脚步。王振华表示,今年以来确实感受到了调控政策的严厉性,所以下调了原来的增速,基本控制在20%左右。

其进一步解释称,2700亿元的销售目标是建立在2019年有5000亿元可售货值的基础上,只要去化率达到55%就可以实现。不过,在投资者会议上,管理层表示,2018年新城发展的去化率约70%,今年也将保持在60%-70%,若照此推算,新城发展2019年规模将有望突破3000亿元。

可售货值超万亿 租金三年达百亿

规模的增长来源于土地的增加。2016年,新城发展新增土地40幅,2017年暴增至122幅,2018年同比再增34.43%至164幅。截至2018年底,新城发展累计进入98个城市,总土地储备约1.09亿平方米,这将带来超过1万亿元的可售货值。

目前,长三角依然是新城发展的头牌,土地储备占比达50.2%,中西部地区占28.9%,渤海湾占15.7%,珠三角仅占5.2%。针对在粤港澳大湾区布局过少的疑问,王振华表示,目前公司已经在增加对大湾区的投资力度,大湾区获取土地的方式大多是城改和旧改,但大湾区与长三角获取旧改的方式又不一样,长三角主要靠政府推动,大湾区主要靠开发商推动,所以接下来会通过与当地开发商合作来增加大湾区的土地。

2018年,新城发展来自珠三角地区的销售占比为2.59%。王振华表示,假若珠三角地区占比能增加10%,新城发展的销售规模就能增加一千亿。珠三角的发展不力也让新城发展旗下公司新城控股作出了人事调整,2月底,新城控股宣布免去住宅开发事业部副总裁兼广州区域总经理周成辉的职务,免去广州区域公司惠州公司常务副总经理黄浩的职务。

扩张带来的负债攀升对新城发展来说也无可避免。2018年,虽然净负债与权益比率同比下降至78.6%,但新城发展的负债总额也从2017年的1647.66亿元增加至2018年的2911.35亿元,其中有息负债为704.83亿元,同比增长77.33%。

此外,为了提高项目收益,王振华旗下A股和H股两个平台也开始了进一步互动。3月8日,A股平台新城控股宣布与新城发展以现金方式共同投资,投资金额共500亿元。

陆忠明表示,希望通过双方合作增加港股平台对房地产开发项目的权益比例。目前,新城发展在合作项目上的权益大概是67%,但通过共同投资,可以增加5到6个百分点。

传统住宅业务之外,新城发展商业地产板块也在2018年超额完成年度目标,实现21.2亿元租金收入。截至2018年底,新城发展累计开业42座吾悦广场,平均出租率为98.84%。

2019年,新城发展将新开业22个吾悦广场,目标租费收入将翻番至40亿元。此外,新城发展还提出,按照目前的发展趋势,未来三年租费收入可以达到100亿元。

首席执行官吕小平透露,按平均每个吾悦广场6.5亿元的总投入计算,预计每个吾悦广场前十年的平均租费收入可以达到1.32亿元,投资回收期可控制在6年以内。

“我们预计2020年开业的吾悦广场将达到100个,2021年的租金收入来自这100个吾悦广场,再加上2021当年开业的项目,预期可以达到100亿元的租金水平。”

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