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我对Reits基金一直以来都有比较大的偏见，究其原因，还是底层资产太单一，抗风险能力较差。比如告诉公路旁新开了一条高速，势必会影响车流量；再比如产业园区大租户退租，简直就是致命打击。近期看到了国内的部分Reits基金开始“扩募”，查找了相关资料之后发现，美国Reits市场已经发展了60多年，之所以能够不断的发展壮大，是因为不断的外延并购，增加底层资产。在这种情况下，抗风险能力就会进一步的提高。而国内Reits基金的相关发展只有4年，未来，或许会朝着美国等发达市场看齐，不断的补充底层资产，那个时候，可能就会存在不错的投资价值了。那，现在国内的Reits怎么样？是否会是低利率时代下的投资新选择？

靠Reits吃息，是否行得通？

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国内的Reits最早是在2021年6月份上市的，当时整个Reits市场没什么关注度。

直到2022年上半年，开始有人看到Reits的派息率不错，尤其是机构投资人。并且机构交易Reits会免税，从绝对收益的角度来看确实很不错。

但，Reits的流通盘太小，有相对较大的资金买入，就会出现大涨的情况。

二级市场表现得好，就催化了新发项目。

新上市的Reits在上市首日直接30%涨停，这也导致让很多不明所以的新人看到了赚钱的机会。

于是，增量资金挤进市场之后，开始了螺旋式的上升。

也是由于市场的表现太好，2022年下半年开始，部分产品的派息率开始下降，比10年期国债这种无风险收益率还低，由此出现了倒挂。

2023年疫情结束后，不少产业园出租率开始大幅下滑，高速公路的车流量也受到了不小的影响。

这才让之前买入的人意识到这一类产品的风险不是想象的那么小。

同时，2022年Reits市场火爆，当时发行的也多，当时战配投资人1年后解禁，也遇到了2023年，因此，也就出现了踩踏。

开始了螺旋式的下行。

到了2024年，大环境不景气，大量的资产回报率都在下滑，保险有海量的资金投不出去。

但此时的Reits由于之前的下跌，派息率上升，又被这类资金给盯上，由此又开始了上行阶段。

纵观近4年，2次Reits出现不错的行情，都是因为被资金盯上了“派息率”还不错。

有点类似在股票投资上的“股息率”。

在资产荒的大背景下，保险这类的长期资金涌入，就不奇怪了。

实际上，按照吃息的逻辑，去配置一部分国内的Reits，这里面的风险俨然是不小的。

其一，分派率可能是假的，并不能真实的反映一只Reits基金回报率。

市场主流口径下的分派率=定期报告披露的年度可供分配金额(或季度金额年化值)/计算时点的基金总市值。

这个分子里面的“可供分配金额”并非我们熟知的净利润或者投资收益概念，更接近自由现金流的概念。

不仅包含了持有到期受到的分红，还有资本返回的部分。

当底层资产剩余收费期缩短时，其账面价值与公允价值随期限递减，资本回收部分在可供分配金额中的占比显著提升，导致分派率出现虚高的假象。

其二，目前已经上市的Reits分红时间和金额，都看不到很明显的规律。

截至2025年6月，国内上市的Reits一共是66只，成立时间超过3年的有12只，超过2年的有27只。

绝大部分Reits都没有固定的分红日期和分红金额。（最早发行的Reits里面目前倒是有可以看出分红大致规律的迹象）

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如果真的就是想要靠持有Reits吃息，倒也不是不行，但是对标的的选择要求比较高，很考验个人的筛选能力。

按照大的分类，Reits目前主要分为两类。第一类——产权类。包括保障性租赁住房、仓储物流、产业园区等。其分红主要来自底层资产的租金收入或资产增值收益，属于“收益分配了类”。这类资产通常具有较长的剩余年限，比如土地使用权或建筑使用权。分红后资产价值不会显著下降，甚至可能因增值潜力而保持稳定。第二类——特许经营权类。包括高速公路、水利设施、清洁能源等。特需经营权类，就是从政府手中拿到资产，到期后资产需要无偿移交回去。正如上述提及的高速公路等，这类资产的经营权有固定期限，比如30年。因此，这里分红在本质上就是将投资者投入的本金分期返还，同时分配部分收益。这一类的Reits资产的分配率存在较大的概率虚高的情况，尤其是剩余年限越短的时候。这也就是前文我所提到的：分派率可能是假的，并不能真实的反映一只Reits基金回报率。所以，如果真的想要靠持有Reits吃息，最简单的做法就是从产权类的Reits里面去选择。因为我们常常看到的分派率更会接近于实际的“股息率”，基本不会存在虚高的情况。产权类里面的Reits确定性最强的无疑是保障性租赁住房。因为在需求端足够刚需，其价格普遍是周边市场价的6-7折，供不应求。其价格之所以低，也是因为保民生的项目。也是因为其确定性足够强，所以总体波动的弹性也远不及其他类的Reits。其实一个Reits项目的运营，远比我们想象的要复杂得多。想要获得超额收益，特别依赖运营团队。有一个实际的案例是这样描述的：一条高速公路可以收费多少，实际上就是看这条路上的车流量，但车流量这个东西更像是看天吃饭，没多少人为可操作空间。但实际并不是这样。以货运高速公路为例，在服务区给货车司机提供免费的午餐，或者在加油站提供一定的折扣券。这种很小的举动，可能就会给这条高速公路带来不小的收益。原因是国内的高速货车司机基本是自己贷款买的车，通过跑货运单票或多票的形式收费，最终偿还货车的贷款，同时养家庭。这类群体对收入/价格非常敏感，所以这种情况下，往往一段午餐或者加油折扣券就能够决定最后选择哪条路线来走。......总结来说，目前国内的Reits底层资产还是太过单一，总体抗风险能力较差。但如果本身就是想要持有Reits吃息，确定性最强的选择就是保障性租赁住房类，因为是民生项目，同时也刚需。投资其他类的Reits也不是不可以，需要控制好仓位，同时辨别分派率是否是虚高的。可以优先考虑上市时间久，历史分红次数多的项目。目前Reits在二级市场主要的玩家是几类大的机构，比如券商自营、保险类的资金、信托等长期资金。由于Reits本身的流通规模也不大，所以定价权更多的是在这些机构手里。也只是目前在资产荒的情况下，不少的资金涌入到Reits上来，如果哪天有更好的生息资产出现，在Reits流通盘很小的情况下出现抛压，也不是不可能的事。分散，以组合的方式来投资，或许是个可以降低一部分风险的方式。其实，投资Reits的最佳时间和其他投资品有点类似，即，狗都嫌弃的时候可以多看看，找找机会。比如23年。PS.明天有1只沪主板新股-华电新能可申购。我会顶格参与

主营业务是风力发电、太阳能发电为主的新能源项目的开发、投资和运营。

业绩还算可以，总资产负债率常年超过70%，好在现金流很强。

发行股价和发行估值都不高，但发行规模属实大了啊，公开发行市值160亿。

明天还有2只Reits基金可认购，分别是首农Reit（508039）和华电Reit（508016）。前者网上规模3.3亿左右，网下认购倍数129倍；后者网上规模1.7亿左右，网下认购倍数205倍。按照项目类型，目前已经上市的部分，后者也是涨得更猛些。理论上来说，如果博收益，那么应该大部分资金认购后者才是，但太卷了，我估计获配率不到0.1%。后者的规模更大，实际获配率可能更高。所以，账户有闲钱要参与认购，可以考虑二者一半一半，雨露均沾。