来源： 涂说天下

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1.本次征求意见稿重点是“交易”不涉及“计价”

2. 现行计价模式

2.1  重庆的套内计价模式

2.2  香港套内计价模式

3. 套内计价模式对开发商的影响

3.1  对拿地前期设计要求提升，公共区域或变小

3.2  公共区域收费与收益或产生调整

4.套内计价模式对购房者的影响

4.1  购房阶段公开透明，价格可比

4.2  可能无法再享受“赠送面积”

4.3  减少不合理收费

5.套内计价模式对市场的影响

6. 风险提示

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1. 本次征求意见稿重点是“交易”不涉及“计价”

        2月15日，住房和城乡建设部官网发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿。其中《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），在第2.4.6提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

    分清“交易”与“计价”概念。我国商品房交易本质上已完全按照套内使用面积进进行。一份合法的商品房买卖合同上有标明建筑面积、套内使用面积、公用分摊建筑面积。建筑面积=套内使用面积+公用分摊建筑面积。因此，本次意见稿所涉及的套内交易问题，本质上已属于行业同行惯例。

    目前市场关注焦点是在商品房交易过程中，是否需要使用套内面积进行计价。本次意见稿不涉及该问题。此外，在我国重庆、香港等目前已经采取套内面积计价.

      关于计价模式，我国在2001年4月4日发布、6月1日实施的第88号文件《商品房销售管理办法》中有明确规定。文件中第18条规定商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

    此次发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》是工程建设标准规范体系的一部分，与商品房计价模式并无关系，也无权改变商品房计价模式。考虑到市场对于“套内计价”模式较为好奇，本文将在以下篇幅讨论“套内计价”的影响。

2. 现行计价模式

    前文提到，我国现行的计价模式可以按套（单元），也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。绝大多数省市都是以建筑面积计价，我国先后有几个省市实行套内建筑面积计价，譬如海南省2003年9月开始实行，广东省肇庆市从2006年开始实行，重庆主城从2002年8月开始实行等。在全世界范围内，绝大多数发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算，包括美国、加拿大、日本、中国香港等。

    我们认为房地产中长期需求本质与人口、供需、产品结构、购买力等因素有关，与计价方式本身关系不大。

2.1  重庆的套内计价模式

   重庆市是对套内计价模式执行得较为彻底的城市，且自2002年8月执行以来政策未发生变更。我们从重庆历年统计年鉴找到商品房销售面积和销售金额的数据，并与全国商品房销售面积和金额走势进行对比，以观察2002年8月实施套内计价模式之后对市场的影响。重庆市出台套内计价时正处于房地产市场快速发展阶段，数据层面表现差异性不够强，以下对比仅供参考。

    重庆2003年销售商品房屋面积1316.83万平米，同比增长29.5%，较上年增速下滑6.8个百分点。全国2003年商品房销售面积约3.22亿平米，同比增长为29.1%，较上年增速上升8.9个百分点。

    在重庆执行套内计价政策后1年，市场也未发生明显波动。

    重庆市场倒是在2004年全国性调控（加息、831大限等）后变现回落。2004年重庆销售面积增速降至0.9%，全国降至18.6%，全国市场销售面积增速表现远好于重庆市。

    房价方面，1999-2005年重庆市和全国基本保持销售均价走势一致。其中重庆执行当年即2002年重庆销售均价同比上涨7.8%，全国同比上涨2.9%,重庆市销售均价同比涨幅远高于全国；执行第二年即2003年重庆销售均价同比上涨2.6%，全国同比上涨3.8%。

    我们认为套内计价模式会抬升优秀物业销售均价。（简单理解：带皮核桃15一斤，去皮30一斤（仅为举例，非真实价格））

2.2  香港套内计价模式

1952年之前，全球大部分国家房产均采取整栋出售模式。所谓“公摊面积”概念，是在中国香港开启分割销售之后便开始产生。有了公摊之后，开发商在楼盘里建造各类型配套设施。由于政府并未对公摊面积做严格规定，香港开发商的公摊面积比例越来越大。

2008年，时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥开始推动香港房地产行业厘清“实用面积”概念边界，为特区政府采纳。2008年10月10日或以后经地政总署新批出的预售楼花申请项目，必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。2010年，香港立法会房屋事务委员会建议，在新房买卖中，去掉公摊面积，按照实用面积定价。2012年12月，香港官方要求从2013年1月1日起，地产代理在处理二手住宅物业买卖或租赁时，须向客户提供有关物业的实用面积。2013年4月，香港开始全面实施《一手住宅物业销售条例》，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。从此，香港房地产销售彻底告别了公摊，走向套内计价模式。

我们从wind提取香港历年一手和二手住宅成交情况，我们用销售套数、销售金额、套均价来观察，并用香港中原城市领先指数来观察香港房价指数。我们从数据中看出，2013年香港二手房销售在实施套内销售后，成交数据同比是下降的，同比下降42%；而二手住宅每套价同比上升9%，与一手住宅套均价同比下降14.1%形成较为鲜明的对比。此外，看此后趋势仍基本保持上行。

3. 套内计价模式对开发商的影响

3.1 对拿地前期设计要求提升，公共区域或变小

公摊面积具体包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。通常楼层越高公摊就越大，主要还是在于公共空间的设计。

在原建筑面积计价模式下，开发商无需单独承担公摊面积成本。这使得不少开发商在楼盘里建造会所、泳池、绿地等设施，然后计入公摊面积。开发商舍得花钱在入户大堂、电梯井等等公摊区域做豪华设计和装修。以上设计无疑对改善小区整体品质有利，但业务间接提升销售均价。

改为套内计价模式后，如果开发商无法有效涨价，并将公摊面积成本有效计提至套内价格，开发商只能在拿地前期设计时候考虑低配公摊。

3.2  公共区域收费与收益或产生调整

所谓公共区域收费主要指的是物业费。我国大部分城市的物业费按照建筑面积计价，而重庆按照套内面积计价。很显然，如果提供物业服务水平不变情况下，物业费由按照建筑面积计价改为套内面积计价，则物业费每平米每月的单价会出现上升。

再者，随着我国物业服务行业的发展，购房者也越来越注重公共区域收益，譬如在公共区域的广告投放等等。在建筑面积计价模式下，通常物业公司会将公共区域收益（广告费收入等）一部分返还用于小区日常维护（逻辑在于公摊面积产权和使用权属于全体业主），一部分留存为物业公司的收益。套内面积计价模式下，购房者不再拥有公共区域产权，也对应不再享受公共区域收益。开发商和物业公司将对公共区域拥有更大话语权。以上现象，并不一定利于整体业主（海外不存在以上问题，因为社区属于开放性质，所有共建配套大部分由政府承担，政府享有产权并统一管理）。

我们认为，从按照建筑面积计价改为套内计价后，社区公共面积的法律产权归属，社区公共服务计价模式，社区公共区域收益分配模式等都有待相应法律法规调整。

4.套内计价模式对购房者的影响

4.1购房阶段公开透明，价格可比

 对于购房者来说，公摊面积很难测量，而室内面积容易测量。我国是预售制度，购房者初期无法得知室内面积，通常是通过销售人员的口头表述了解下大概的得房率，再通过得房率*房屋建筑面积而得。而开发商的销售经理通常会给一个大概的得房率，譬如78%左右，实则得房率浮动1个百分点，对于一套100平米面积的房屋来说就是1平米，如果是在房价较高的一线城市，1平米对应的价格可能是10万元。由于得房率的不同，不同楼盘之间比较起来也较为困难。

我们认为，若改为套内计价模式，则购房者在购房阶段即可清晰知道自己意向房产的实得面积，且在不同心仪楼盘之间价格可比。其次，按照套内计价，在预售模式下，若楼宇落成后的实际户型面积发生小幅变动，购房者无需再为这一小幅变动买单，无需花无谓的冤枉钱，购房阶段公开透明。

4.2 可能无法再享受“赠送面积”

现实中，有不少楼盘是有“赠送面积”的，这也是不少楼盘用于吸引购房者的一大优势。所谓赠送面积是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽可能多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，提高单位使用率。常见的赠送面积[1]包括：

1、阳台。全封闭的阳台按照全部面积计算，半封闭阳台按照一半面积计算。

2、飘窗。飘窗分为内飘窗和外飘窗。飘窗是否计入建筑面积，取决于飘窗台到天花板的高度，如果高度低于2.2米，则不计入计入建筑面积，此外，低于2.2米的落地窗也不计入建筑面积。

3、阁楼。一般情况下，阁楼只有等于或者高于2.2米的才计入建筑面积。

4、入户庭院。入户庭院是否计入建筑面积可以分为3种情况：第一种是有顶、全封闭，一户专用，计入建筑面积；第二种是有顶、全封闭，但是两户或者多户专用，计入公摊面积；第三种是没有顶的庭院，这种情况下不计入建筑面积。

5、其他可使用区域。譬如设备平台、客厅挑空、一梯一户的电梯过道等也是常见的赠送的可使用面积。

我们认为，如果改为套内计价模式，首先要明确的是套内的定义如何，特别是关于阳台、飘窗、阁楼、入户庭院等，其次商品住宅现行的建筑设计规范是否需要变动。如果套内定义较为苛刻，将阳台、飘窗、阁楼、入户庭院都计入套内面积，则设计本身无法创造更多的使用价值，购房者有可能再也无法享受“赠送面积”。

4.3 减少不合理收费

按照建筑面积计价的模式下，存在公摊面积不合理收费。主要集中在以下几点：

1、精装修。开发商在收取精装修费用的时候，一般是按照精装修标准（譬如2000元/平米）*建筑面积计算，实际就是按照室内精装修价格对公摊面积部分的装修进行收费，价格虚高。

2、消防应急场所改为停车位。有的小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，造成重复公摊收费。

3、取暖费。在采暖区域，取暖费通常按照建筑面积来计算，而公摊区域譬如电梯、楼梯、门厅、设备间等通常没有取暖装置，存在不合理收费。

4、物业费。通常小区业主缴纳的物业费也包含了公摊区域的物业费，但有的物管公司并不将公摊区域的收益返还业主，存在不合理收费。

 我们认为，改为套内计价模式下，对于公摊面积的不合理收费现象有望大幅改善。

5. 套内计价模式对市场的影响

我们认为，从按照建筑面积计价模式改为套内计价模式，对于整个房地产市场而言有利于提升透明度。但是其操作过程仍存在难度。

l 市场规范有利行业集中度提升。套内模式对行业中长期需求和供给并不产生实质影响，但会影响开发商设计和小区公摊面积产权归属等问题。对于规范的蓝筹企业而言，都将受益行业透明度提升。

l 现行法律法规办法有待调整。我们在前文也提到过，要改为套内计价模式，对于套内的定义，对于现行的商品住宅设计体系，对于现行的《商品房销售管理办法》均要作出调整，去匹配套内计价模式。这也是一项庞大的工作。

l 市场数据短期失去可比性。商品房销售面积会因为计价模式改变而下滑，造成市场数据短期失去可比性。尤其是若并非统一推行，则全国的销售面积数据在彻底完成之前都可能不具备可比性。我们认为，若要推行统一推行最佳，初期新老划断，给予一定时间窗口对存量房进行调整。

l 价格体系受到考验。销售均价会因为面积下滑而上升，会造成短期新房和二手房之间价格体系不一致，造成价格上涨的假象，使得价格体系受到考验。

l 物业费单价上涨。物管公司成本是相对刚性的，改为按套内计价，物业费单价上涨是必然。同样，会造成待售新房与二手房之间物业费的较大差距。

l 明确房产税税收基础。目前只有上海、重庆开征了房产税。全国范围改为套内计价模式，也有利于明确房产税税收基础。

l 公建面积应谁承担问题。大部分国家采取街区模式，不存在小区内共建面积。政府负责承建社会共建配套，全体市民共同享受，即按照“马丘比丘”宪章思想进行城市规划。

6. 风险提示

房地产行业面临政策不确定性风险和行业基本面下行风险。

[1]资料来源：房天下官网《什么是赠送面积？常见的赠送面积有哪些？》