地产年度策略:廿载不尽风流,雄关漫漫征途!

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从1998年住宅商品化改革以来,迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头。我们认为,影响中国房地产进程的三大主要因素(土地、人口、货币)在不同时期的作用存在差异,这构成了二十年来中国房地产发展进程主要视角。

作者:海通地产涂力磊团队

来源:涂说天下

投资要点:

从1998年住宅商品化改革以来,迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头。我们认为,影响中国房地产进程的三大主要因素(土地、人口、货币)在不同时期的作用存在差异,这构成了二十年来中国房地产发展进程主要视角。

(一)房地产市场化启动阶段:从1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍挂市场化改革前,农村人口不断涌入城镇,土地招拍挂制度尚未启动,土地的供给大于人口增长。该阶段商品房市场逐步活跃,销售面积、销售额增速保持较高数值,地价和房价涨幅较为温和,房地产开发投资增速震荡上行。由于住宅商品化市场刚刚启动,因此该阶段开发商的业绩增速和板块股价表现一般。

(二)房地产需求推动行业发展阶段:从2003年土地招拍挂改革至2007年股市和房市走牛,由于土地财政的出现,地方政府土地供给刚性,房地产市场首次出现供不应求,并导致地价和房价涨幅较高,商品房销售额增速大于销售面积,开发投资增速高位运行。土地供给和新开工增速逐步降低。该阶段住宅市场需求得到极大地释放,开发商业绩增速和板块收益率快速上行。

(三)房地产两轮宽货币导致的价值重估阶段:从2008年全球发生金融危机至2016年,随着地方政府土地财政依赖加重,土地供给逐年减少。为了救市货币政策两轮放松,并因为房价过快上涨而引发调控。期间商品房销售面积、销售额、房价增速不断震荡走高。房地产开发投资增速高位下行,土地成交面积增速经常为负,新开工增速受制于土地供给较少而逐渐转负。两轮货币宽松叠加调控使得开发商的业绩增速高位运行,同时波动较大,板块收益率创出新高。

(四)房地产因城施策长期化的长效阶段:从2017年以来国家逐步确立了房地产市场的长效机制,货币政策总体中性,因城施策成为选择。商品房销售额、销售面积和房价增速逐步回落。房地产开发投资增速稳定在10%左右。为应对房价过快上涨,土地供给力度有所加大,新开工增速有所上行。该阶段开发商总体业绩增速有趋缓的迹象,地产板块的收益率也随之下行。

19年及以后因城施策成为长期政策,行业进入高位头部区域,企业发展是强者恒强与存量逻辑。在房地产长效机制下,我们预计最高层对房地产市场干预减少,而各级地方政府根据自身发展特征决定区域调控政策。行业进入总量高位,增速低位是大势所趋。强者恒强和存量逻辑(高维竞争与多维竞争)是下一个时代的重要特征。

投资建议。我们继续看好地产蓝筹相对收益能力。重点推荐五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】,2018年新推招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。此外考虑存量时代逐步到来,可以适度布局低估值物业和商业租赁板块。

风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

——正文(PPT)——

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