【业绩会直击】新世界发展(00017.HK):盈利强劲增长204.1%,新策略新征程

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新世界发展实现收入606.9亿港元,同比增长7.2%,公司股东应占溢利233.38亿港元,同比强劲增长204.1%;每股盈利2.34港元,上升192.5%。末期股息每股0.34港元,连同中期股息0.14港元,全年股息达0.48港元,上升4.3%。

2018年9月20日,新世界发展(00017.HK)发布了2018年度财务报告,并于香港举行2018财年业绩发布会,集团执行副主席兼总经理郑志刚先生主持了发布会。

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image.png一、业绩概述 

新世界在集团执行副主席兼总经理郑志刚的引领下, 2018财年取得令人惊艳的成绩。截至6月底止,新世界发展实现收入606.9亿港元,同比增长7.2%,公司股东应占溢利233.38亿港元,同比强劲增长204.1%;每股盈利2.34港元,上升192.5%。末期股息每股0.34港元,连同中期股息0.14港元,全年股息达0.48 港元,上升4.3%。 

过去几年新世界发展持续优化架构及营运模式,积极处置非核心资产,加速资产周转率并优化资产结构,而且在2016年成功私有化新世界中国,完成战略调整。仅用不到两年时间,新世界发展就在投资者面前展现出一份靓丽的财报。或许,这只是巨人重新启程的起点。

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公司业绩增长主要是由于分部业绩改善及投资物业公平值变动增加。2018年公司分部业绩按年上升12.4%,其中物业发展及基建,分别增长26.2%及14.7%,物业发展主要受惠于香港及中国内地物业发展毛利率显著提升,基建则是道路与航空业务的表现改善。由于Victoria Dockside及香港旗下旗舰物业,特别是写字楼租金的提升带动投资物业公平值变动增加。

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 (1)物业发展 

期内,集团香港物业发展收入为7,141.0 百万港元,分部贡献为 2,864.5 百万港元,主要贡献来自清水湾傲泷、尖沙咀名铸、北角柏傲山、元朗柏峦及马鞍山迎海系列等住宅项目。

同期,中国内地物业发展收入为16,239.8百万港元及分部业绩为6,611.0百万港元。贡献主要来自广州逸彩庭园、佛山广佛新世界、深圳新世界名镌、武汉时代新世界、长沙新城新世界、廊坊新世界花园等项目。 

值得一提的是,期内香港和内地开发项目结转的毛利率都较2016、2017年大幅提升超过10个百分点,一方面得益于前瞻性的布局和房价的上涨,另一方面由于郑志刚及其团队在设计、建造和交楼等环节运用新的科技,有力地控制了成本。此外,由于新世界发展坚持打造独具匠心的优质产品,获得购房者认可,往往能比同地段的住宅项目溢价5%-10%。作为香港老牌地产商,新世界发展的实力依然卓尔不凡。

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期内,集团的香港物业合同销售取得强劲增长。2018财年内香港的物业合同销售为247亿港元,远超100亿港元销售目标,创集团历史新高,主要的住宅销售项目包括清水湾傲泷、西营盘瑧蓺、北角柏蔚山、屯门THE PARKVILLE等。凭借出类拔萃的住宅产品和敏锐的眼光,把握到合适的推盘时间,新世界发展实现了超预期合同销售,尤其是今年5/6月就实现了200亿港元的合同销售,取得超过40%的市场份额。

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强劲的合同销售将锁定未来利润增长。按照项目发展计划,预计荃湾柏傲湾、西营盘瑧蓺、屯门THEPARKVILLE、北角柏蔚山、元朗柏逸和尚悦方将于2019财年结转成收入。 

而香港和内地充足且优质的土地储备为集团稳健持续发展打下坚实的基础。截止2018年9月初,新世界待售的住宅单位约400个,且将推出龙田村3期、何文田窝打老道项目、土瓜湾上乡道项目等共1300个住宅单位。

此外,截止630日,新世界发展在香港持有应占总楼面面积约1197万平方呎的土地储备,其中住宅总楼面面积约396万平方呎。与此同时,集团还持有位于新界约1700万平方呎的待更改用途的应占农地土地面积。 

内地土地储备方面,新世界发展重点布局大湾区,自新世界中国私有化以来,在大湾区内增加超过80 万平方米的可建楼面面积。截止6月30日,集团在中国内地的土地储备总楼面面积约705万平方米,其中433万平方米为住宅用途,主要分布于广州、佛山、深圳、武汉、宁波、北京、廊坊及沈阳八个城市。

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(2)物业投资 

由于中资机构对写字楼需求旺盛,驱动写字楼整体空置率下降至5.1%,中环核心区空置率下降至1.1%。写字楼租金由于供不应求,在2018 年上半年平均上升 4.6%,带动集团租金收入增加。 

期内,集团香港租金收入总额 18.36亿港元,同比上升 16.5%,原因是主要项目的出租率表现理想,及位于Victoria Dockside的K11 ATELIER与旺角的THE FOREST开始营运,其中位于旺角的THE FOREST期内开始运营出租率就达95.9%。 

展望未来,香港物业投资租金收入将迎来惊喜,或成为重要催化剂。 

首先是集团将对香港K11进行重大改造,计划将重新设计内部区域,优化零售空间的灵活性。香港K11出租率现在已经达100%,改造完成后,预计2020年内的客流量和销售量将进一步提升,未来租金有望进一步提升。 

此外,万众瞩目的Victoria Dockside将于 2019 年全面落成启用,该项目座落于香港尖沙咀维多利亚港,占地面积达307.7万平方呎,包含了甲级写字楼、奢华酒店和服务式公寓、以及专门为千禧世代这群高消费族诚意打造集零售、艺术、文化、娱乐以及餐饮等世界级体验于一身的购物中心,未来必然成为维多利亚港新地标项目。 

根据资料,其中甲级写字楼 K11 ATELIER已经开始运营,出租率约70%,最新月租金达到每平方呎约110港元。K11 ARTUS 服务式公寓以及无可比拟的艺术、设计及消闲新体验 K11 MUSEA都已经开始营销,其中K11 MUSEA年內已约有50%的预租。

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至于内地的物业投资收入,期内集团实现内地租金收入12.74亿港元,同比大幅上升 52.6%,主要是武汉光谷K11投入营运;新世界中国地产私有化完成后,集团内部进行架构优化,个别项目由合营企业转为附属公司,由上海K11及武汉国贸大厦为首的主要项目均录得理想的出租率。其中,上海K11 购物艺术中心每月平均客流量90万人次,出租率高达96%,写字楼出租率也高达92%。 

展望未来,预计至少有三个K11在筹备中,随着项目落成运营,将能形成稳定的租金收入。 

1) 武汉新世界中心:地处汉口商圈核心,经过八年发展已成标杆综合体项目,K11旗下设计品牌专门店 K11 Select 201711月正式开业,而瑰丽酒店集团的全新环球酒店品牌芊丽酒店亦即将进驻,项目现已开展三期的扩建工程,将引入K11购物艺术中心及楼高202米的地标写字楼。

2) 深圳太子湾项目:坐落于深圳蛇口全新打造的邮轮母港旁,项目开发总体量约39万平方米,是一个由新世界发展与招商局集团共同投资建设,集商业、办公、公寓等多元化功能于一体的大型综合体项目,其中商业部分将引入深圳首个高端艺术商业品牌K11及家庭亲子消费品牌 D-PARK,建成后将成为当地最具特色,并结合海洋资源、城市风貌、人文艺术及可持续发展的商业体。项目部分办公及公寓功能已于2017年动工, K11 D-PARK将于2018年第四季动工。

3) 宁波新世界:占地面积约 10万平方米,总建筑面积约85万平方米。项目分三期开发,规划有K11购物艺术中心、瑰丽酒店、写字楼、高端住宅、国际休闲商业街区及K11艺术花园。目前一期住宅宁铸尊府已完成封顶,二期地标宁波塔正在进行主体结构施工,三期K11商业整体方案已获政府部门批准。

(3)酒店 

期内,酒店分部的收入和业绩贡献明显改善,主要是内地酒店平均入住率改善,提升至75.6%至84.4%的理想水平。同时,香港的主要酒店项目入住率也有所改善,比如完成客房装修的香港君悦酒店平均入住率大幅提升至83.2%、毗连香港会议展览中心的万丽海景酒店继续受惠于会展活动的持续增长,平均入住率增长至 87.1%。此外,公司也及时处理低回报项目。 

未来,随着香港尖沙咀Victoria Dockside 综合大楼内的香港瑰丽酒店开幕,酒店分部收入有望迎来高增长。Victoria Dockside的香港瑰丽酒店将提供413间客房、八家餐厅及酒廊,而瑰丽府邸将设有186间豪华客房。 

新世界发展取得出色的业绩,并不是依靠盲目举债实现扩张,财务结构反而变得更稳健。截止6月30日,新世界发展现金余额为634.6亿港元,净负债率为29.3%,较2017财年下降5.5个百分点,远远低于内地房地产开发企业,而且现金对一年内到期有息负债覆盖倍数达到3.39,财务结构十分安全稳健。

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二、问答环节 

Q:1、公司过去拿地并不积极,主要以收旧楼等方式纳储,请问如何看未来大的楼市?公司今年的派息比例接近60%,未来派息政策会怎么变化? 

A:关于买地和市场的判断,我们一贯的原则是不跟风买地,我们主要等一个好的时机,而且也是具体项目具体分析,要看项目所在的区域,如果有合适的机会我们就会参与,或者采用合作拿地的方式。如果测算项目能获利,那么就会参与。市场总会有波动的,但实际上,香港楼市的刚性需求还是很强的,尤其是600万以下的楼盘。至于内地,我们会聚焦大湾区、特别是广州及深圳。集团明年计划于土地储备的投资金额约150亿港元。 

关于派息政策,我们更追求每股盈利的增长,希望能赚得多派的多,当然也会参考未来的现金流情况。 

Q: 傲泷、荃湾可能在19年入账,可能会有个很好的增长,管理层可以对2020年业绩做一个指引吗?香港今年的合同销售接近250亿,远超销售目标,公司预计有1700个可售单位,今年的销售目标是多少?还有内地的销售目标呢? 

A:今年我们香港的销售目标保持与去年目标一致,还是定在100亿。内地去年销售162亿,完成了160亿的目标,我们还是希望是循序渐进增长,稳步增长。关于内地的在建面积对销售目标的影响很小,而且我们有足够的现金流,有足够的发展空间。我们还是更重视五年计划的一个稳步增长。 

Q:我们看到龙田村3期项目去年进行农地转换,今年很快就开工了,想问下管理层对农地转换有没有新的进展和指引? 

A:香港农地方面我们有1700万平方呎的土地面积,其中约300万平方呎楼面面积正在筹划或与政府积极磋商中,2020财年有可能成功转换出约60万平方呎楼面面积,至于进展,这个取决于政府,我们会积极保持开放态度。

Q:管理层关于Victoria Dockside有什租金收入指引?零售部分现在已经招租超过60%,可否透露下有哪些品牌? 

A:我们估算,VictoriaDockside开幕后未来三年现金流提升至20-23亿港币公司的经常性现金流有重要的贡献。关于招商品牌,主要还是跟文化有关的,肯定是与普通商城有差异化的,但是也是基于商业目的的,是做能赚到钱和吸引人流量的,稍后会有更多的公布。 

Q:公司今年5/6月取得很强劲的销售,刚才讲到是因为看到销售时机,那是不是对接下来的月份看的比较淡,所以想尽快卖? 

A:我不是看淡未来的,主要取决于时机,遇到好的时机,有一个好的价格,又能有足够的买家需求,可以在短时间内就能实现很好的去化,而且当时可能出台空置税,中美贸易摩擦等因素,增加销售也可以拿多一些现金流。而且,我们调整销售计划的同时,也考虑到了未来五年的计划,是站在未来五年来考虑的。

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