【海通地产】物业行业深度:商业模式分析

2018-07-11 16:41 海通地产涂力磊 阅读 13737

作者:海通地产涂力磊

相关链接:《【海通地产】物业行业深度:研究框架与产业政策》

从2014年彩生活上市开始,资本市场对物业板块关注度不断提升。进入2018年后,板块不论在上市公司数量、市值、基本面和资本市场走势看,均有不错表现。后续我们将从行业和公司两大层面,对目前物业板块进行详细分析。

本文节选至,2018年7月8日深度报告《浅滩卧龙终得水,倒海翻江立乾坤——物业行业深度之行业篇》

3.    商业模式

3.1  物业管理的定义及分类

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值,实现物业的保值增值。

物业管理有不同的分类方法,按其使用特征可分为居住物业(如住宅小区、公寓、别墅等)、商业物业(综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心等)、工业物业(工业厂房、仓库等)、其他用途物业(医院、学校等)。

image.png

3.2   盈利模式

目前我国物业管理企业的盈利模式主要有两个基本大类,一种是通过提供传统的物业管理服务向业主收取物业管理费,包括提供房屋、设备的维修和维护,环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理,它的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。以基础物业服务为主的企业主要通过项目的获取来扩张管理面积以实现收入的可持续性增长。第二种是通过提供增值服务收取费用,包括业主增值服务(空间运营收入、房屋经纪、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(顾问咨询服务、案场服务、工程服务等)。

3.2.1   基础物业服务

开发商在获取预售许可证前,需要聘请物业管理公司,通常会通过招标形式选取合格物业管理公司。中标后,公司将物业管理合同内的面积计入订约管理建筑面积。其后,开发商售出物业后,会对购房人发出入伙通知书,购房人即开始承担交纳物业管理费的义务,所以订约管理建筑面积转化为计算收益的建筑面积。因此强大的项目获取的能力以及管理面积的扩张是基础物业服务盈利增长的核心因素,公司通过提供优质的物业服务,获得业主的满意度,提高议价能力以及物业费的收缴率,从而提高项目获取能力形成良性的循环。

基础物业服务有两种计费方式:包干制和酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式;包干制是指由业主向物业企业支付固定的物业服务费用,盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业服务计费方式。两者的主要差异在于盈亏承担主体差异以及资金管理透明度的不同。包干制下,业主无权干预企业对所收取物业费的使用,而酬金制下,企业酬金以外的物业费必须存放于专门的账户,且业主有权进行监管。

包干制下,所收取的物业管理费全部计收入,并从物业管理费中支付与物业管理相关的开支,相应成本确认为销售及服务成本,剩余计毛利,因此收入较高,但是毛利率较低;而酬金制下,公司保留的物管费作为酬金收入,剩余预收的物业服务支出是代管性质,作为物业管理的运营资金,因此酬金制的收入规模小,但是毛利率接近100%。受到我国居民对物业消费的承受能力以及业主专业水平的限制,我国目前大部分的物业管理收费方式采用的是包干制。image.png

基础物业服务仍是物管百强企业收入和利润的主要来源。从2014年-2017年的百强企业营业收入构成来看,基础物业服务收入业绩贡献度维持在80%左右,是企业营业收入的主要来源。近几年由于百强企业普遍采取“内生+外延”式扩张,基础物业服务收入逐年增加,2017年高达60703.7万元,同比增长16.9%,2014年-2017年间百强企业基础物业服务营业收入均值年复合增长率为21.6%。从净利润均值来看,百强企业净利润持续增长,基础物业服务净利润占比逐年下降,主要由于基础性物业服务费提升存在一定难度且物业服务业务的毛利率较低,利润空间受限所致。2017年百强企业基础物业服务净利润均值为3343.9万元,占企业平均净利润的58.3%,是净利润的主要来源。

image.png

3.2.2   增值业务

增值业务主要包括业主增值服务和非业主增值服务。近年来消费升级以及互联网技术创新,百强企业不约而同发力增值服务,不断完善社区生态布局,打开新的利润增长空间。物业百强企业增值服务项目的分类上,主要包括业主增值服务和非业主增值服务两大类。非业主增值服务针对地产开发商展开,企业利用掌握的物业管理方面技术优势和运营经验,提供案场服务、工程服务以及顾问咨询服务等以收取费用。业主增值服务的基础是社区O2O平台,主要通过轻资产输出平台扩大用户基数、外加不断嫁接新增值服务项目来实现收入的增长。

2017年非业主增值服务收入占总增值服务收入47.86%,其中案场服务、工程服务以及咨询服务占比分别为17.65%、15.38%、14.83%。业主增值服务主要是以业主需求为出发点开展的社区服务,包括社区空间运营服务、房屋经纪、O2O电商服务、社区金融、家政服务、养老服务等,17年营业收入均值占总增值服务收入比重分别为12.06%、9.56%、7.02%、5.42%、4.27%、2.78%。

增值服务成为物业服务企业的重要盈利增长点。2014-2017年百强企业的增值服务收入均值和净利润持续升高,复合增长率分别为15.8%和4.5%。2017年百强企业增值服务收入为13506.2万元,同比增长24.5%;净利润为2389.8万元,同比增长5.3%。2017年百强企业增值服务以18.2%的收入创造了41.7%的利润,成为盈利能力的重要增长点。

image.png

3.3   社区O2O模式,开启物管新纪元

随着人工智能、大数据、互联网等高新技术的发展,物业管理企业先后试水互联网,以社区生活场景为中心,搭建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平台。一方面可以整合“线上”和“线下”两端的资源,并通过云端进行管理,为居民创造更加便捷的社区生活环境的同时进一步拓展增值服务发展空间,创造新的盈利点;另一方面可提升物业管理效率,降低能耗成本与人员成本。image.png

社区O2O的发展大致经历了五个阶段:第一阶段:(2009年以前)行业发展前期,行业仍处于传统收取物业管理费模式阶段,与互联网并无交集;第二阶段:(2009-2012年)长城物业最早开始引用IT技术探索提升物业管理效率,提出物业云与社商云概念,并推出“一应云”app;第三阶段:(2012-2014年)彩生活首先尝试社区O2O平台,随后龙湖物业、万科物业、绿城服务等多家物业服务公司涉足,物业管理服务的核心从对物的管理到对人的服务;第四阶段:(2014-2016年)随着大数据、物联网技术的普及,多数企业围绕社区“最后一公里”和特定服务类别建立了APP、微信公众号等各式各样的平台,行业进入全面“互联网+阶段”;第五阶段:(2016年至今)更多的互联网巨头和传统社区运营商加入进来,平台用户数和项目面积迅速攀升,社区O2O逐渐形成稳定的商业模式。彩生活平台进入盈利阶段,但整体社区O2O平台增值业务模式的盈利性仍待时间检验。

image.png

来源:涂说天下