作者：曹山石

本文来自山石观市，原标题《从一块上海城投的土地猫腻看地方和地产的关系》

这是一个基金经理A亲身经历的棚改故事。

也是上海杨浦区城投借棚改政策，巧取闹市区土地的故事。

这番豪夺上移花接木的巧妙操作堪称经典，城投拿地不需要开发不需要拆迁就转手卖地赚了钱，开发商不需要进行土地招拍没有任何竞争者就拿下了一个地理位置极佳的地块。

打麻将总有一个输家，输家就是这块土地上的居民们——这位基金经理父母就是其中之一。

而就在这周，国开PSL的传闻再次撩动了全国人的神经，PSL的存量规模四年之内从3831亿到如今31247亿，棚改货币化相当于政府出资支持买房，无疑给三四线城市的房地产带来了一次大跃进。

房地产市场，一个房一个地，撑起了全社会资产负债表的规模；企业（城投）手中的地变成居民手中的房，这一个动作，就是经济周期最大的引擎。

浸淫市场多年的A，看地产企业、看城投平台，今天终于有机会从一个新的角度来看政房之间的暧昧关系，一块具体的土地。以被迫卷入的方式，从一块上海城投的土地猫腻，看地方政府和房地产的关系。

在延长拆迁许可的申请中可以看到，指出了中间的这9年主要是用于商品房房型图的设计，然而这块地的所有权却已经几经辗转，和扬业地产再也没有关系。也非常期待看到耗时10年设计出来的建筑会是怎样的巧夺天工。

至此，我们可以看到176地块的开发商是真正的“神秘玩家”或者VIP玩家，在这块幽灵地块上的操作恐怕如万科保利这样的大型地产商也难以效仿。通过股权转让巧妙避开了现行的，房屋征收——土地招拍，收支两条线完全进入财政口的程序，而是反其道而行之，先卖地后拆迁。卖地收入通过确认股权转让收入留在了城投平台，那么拆迁支出从何而来呢？

由于之前提到的原因，在杨浦城投的合并报表中已经无法看到这个项目，项目的具体支出和来源也就无从考证了。但是在扬业房地产的信息中，我们看到2015年百利荣通过沈阳智信增资成为扬业的大股东之后，又将其持有的扬业房地产有限公司的股权进行了质押，质权人为上海农商行杨浦支行。而扬业地产作为一个项目公司，股权更不可流通，除了资本金以外，还有什么资产呢？这样的股权质押融资，应该会让很多上市公司的股东都无比眼红吧。相比这两年融资如履薄冰的大型地产开发企业，这个名不见经传的地产商无论从操盘还是融资上不得不让人刮目相看。

Part 3：猫腻盛宴的买单居民

如果犯了一个错误，那么一定会有相应的代价，但是承担代价的未必是犯错误的那个人。正如违章行驶的司机会给一个无辜的行人带来灾难，一个违章进行的项目也会有无辜的人收到牵连。

176土地巧妙上移花接木的巧妙操作堪称经典，城投拿地不需要开发不需要拆迁就转手卖地赚了钱，开发商不需要进行土地招拍没有任何竞争者就拿下了一个地理位置极佳的地块，整个操作没有进入财政口径，为政府减轻了负担，为之后的建设发展打下了基础，这就是一个多方共赢的局面吗？可是这个世界那么公平，总会有人要付出代价。

假如这只是一张普通的财报附注上的一个明细，那可能只是A一瞥而过的几个数字，可是这个地方，是A出生长大的地方，是A的家，也是A母亲从小长大的地方。2018年6月26日的清晨，还在睡梦中的父亲被带走了，家中所有的东西都被搬空，被实施了强迁。其余没有走的邻居们目睹了整个过程，而在外工作的A只是被母亲告知，家被强迁了。

如果说一通股权操作加上文件的配合,使得一个现在已经没有土地使用权的公司仍然可以用10年前的许可证来拆迁是合法的，那么至少这是不是一个企业和公民之间的民事关系？

《宪法》第十三条规定“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《物权法》第四十二条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”

难道拿着06年的拆迁许可证就可以像开了时光机，回到过去吗？难道告居民书中不写的《物权法》和《宪法》就不是上位法了吗？依据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，修改、废止与上位法矛盾冲突的规章、规范性文件，到了这里反而变成了可以钻的漏洞了？

从法条中我们可以清楚的看到，公共利益是第一位的，对公共利益的定义，《房屋征收管理办法》中也做了说明：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；　　

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；　　

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；　　

（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

从176地块的用地性质及规划用途可以看到，和公共利益实在难以挂钩。旧区改建也轮不上这个基础设施齐备的地方，况且旧区改建的流程需要上人大决议，幽灵地块没有这样的程序。

可能A的法律常识还不够，无法理解被强迁的法律依据，但是A的商业知识应该是及格的。A如何去和一个没有土地使用权，没有资产，股权全部抵押的有限责任公司去达成这一个协议呢？而操办安置住房事宜的又是另一个自然人全资的房地产经纪公司？P2P小贷公司都知道股东背景多么重要，牵扯几百人的动拆迁安置也可以如此随意的操作吗。

十有九人堪白眼，百无一用是书生。A曾因自由而无用的灵魂自豪，如今发现只能做到无用而已。国内外大事、宏观经济、上市公司，平日说来滔滔不绝，言必及法治社会、法治意识，可是到头来，连自己的家都保护不了。

老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼。其父母年逾古稀，遭到强迁后，惶惶不可终日，夜不能寐，睡梦中还在当天的场景中徘徊，在噩梦中惊醒，实在是让为人子女心痛不已。他们退休前从事的是太阳底下最光辉的职业，数十年兢兢业业，桃李天下，为什么到了这个年纪却要遭到这样的噩运呢？他们唯一的诉求，不过是想在自己长大的地方，自己的家安享晚年。

房地产的路还很长，你我都不过是路上的微尘。历史的车轮碾过时间，这背后的真相和谎言，也许若干年才会见于天日。

但是对A的父母来说，现在太阳下山了。