彩生活(01778.HK):依托增值服务,拉开高质量增长序幕

2018-03-12 18:19 方枪枪 阅读 16983

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2002年的彩生活作为国内首个上市的物业管理公司,目前也是国内最大的社区服务平台运营商,一直是同行业公司对比的标杆。近几年彩生活又在基础物业上大力推出了增值服务,更是将彩生活的盈利能力带到一个全新的水平。

3月11日晚间,彩生活公告称,集团预期2017年公司股东应占净利较去年大幅增加。其中,预期公司股东应占溢利较去年增长逾50%。该增长主要是由于彩之云平台的快速发展以及社区生态圈业务的良好经营业绩,带来了可观的利润。

如果以50%的增长比例计算(2016年公司拥有人应占溢利约1.88亿元人民币),2017年彩生活的公司拥有人应占溢利最少为2.82亿元(约3.49亿港元)。

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基础物业管理的规模为全国最大

基础物业管理方面,彩生活的管理效率位居行业前列,百万平方米在管人数远低于行业平均水平,百万平方米在管人数130人。如此高效的管理主要源于三点:第一,全国性布局的规模化优势,使得其在人员使用效率上显著高于同行;第二、充分利用移动互联网,将保洁、维修、绿化等服务分模块标准化上线处理;第三,通过机械化设备替代线下传统劳动力和平台管理减少中后台监管人员,降低成本的同时提升了管理效率。

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对比已经上市的物管公司中,单从在管面积看,彩生活的在管面积规模最大,达到4.2亿平方米,管理的项目也是最多。从规模效应看,彩生活是最具优势的,而在中指院2017年物业管理百强报告中,彩生活位居服务规模TOP100的榜首。

 

增值服务用户群快速增长,提升业绩预期

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彩生活增值业务收入主要来自社区服务平台——彩之云,社区居民通过彩之云获得更便捷、更放心的商品和服务,在达成交易后抽取订单分成收入。同时,彩生活通过向物业公司输出彩之云平台,实现了线上平台对非彩生活住户的覆盖。

接着,彩生活再以打造的生态圈为基地,采取小股操盘方式,避开盲目的高成本并购。彩生活通过挑选优秀的同行,小比例参股,向其输出以彩管家和彩之云平台的底层技术,在不切分合作伙伴原始物业收益的情况下,为合作伙伴带来服务效率的提升以及技术研发投入的减少。

在小股操盘模式的快速扩张之下,截至 2017 年 11 月末,彩生活的线上服务平台“彩之云”的注册用户数量已达 900 万,相比2017年中期为的400 余万,翻了一倍多;平台成交金额(GMV)累计达 45 亿元,相比2017年中期的 24 亿元,也几近翻倍。

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2017年以来,彩生活不断加快彩之云APP的扩张步伐,平台GMV在快速增长。虽然目前彩生活正处于快速获客阶段,不过利润快速增长路径已逐渐清晰。

 

把成熟的彩生活生态圈增值服务对外输出到合作方平台上,彩生活与合作企业共同分享增量部分收益。截至2017年6月30日,公司总管理面积达 9 亿平米,彩生活合作面积达到了4.3亿平方米,超过其苦心积攒15年的自管面积4.2亿平方米。

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其次将投资理财与物业管理费缴纳场景相结合推出“彩富人生”,2017年上半年累计新增投资金额超过19.7亿元;专注于能源管理和停车场改造的E能源、E停车也开始贡献收入和利润,2017年其他增值服务收入共计2,019万元。

毫无疑问,对于一个社区运营商最重要的是用户数量,尤其是活跃用户数量快速增长,用户规模快速提升是提高增值服务业绩的必要条件。

彩生活的三大业务板块分别为物业管理服务、增值服务、工程服务,2017年中期,这三个板块的收入占比分别为77.2%、14.8%、8%,分布利润的贡献占比为56.5%、30.1%、13.5%。值得注意的是,该增值业务收入约1.11亿元,同比大幅增长55.1%,毛利率保持在84.5%的高位,同时也逼近2016年全年约1.6亿元的收入。彼时,该业务贡献的分部溢利6960万元,占比30.1%,成为公司利润增长的第二大来源。

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2017年上半年,彩生活实现主营业务收入人民币7.5亿元,同比增长29.8%;实现毛利润人民币3.4亿元,同比增长33.3%,毛利率增长1.2个百分点至45.5%;归属于股东的净利润为人民币1.0亿元,同比增长37.0%。

同时在2月28日,花样年控股集团有限公司与彩生活服务集团有限公司联合宣布,在彩生活与花样年的特别股东大会上,彩生活向花样年收购深圳市幸福万象投资合伙企业100%受益权及万象美管理有限公司100%股权的议案获通过,标志着彩生活将正式并表万象美。

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  各大券商一致预测,万象美并表后,彩生活的规模将继续扩大,盈利将进一步加强;目前整个市场对于物业管理服务板块还是比较看好,行业整体估值还处于不错的水平,而彩生活的估值的确偏低,业绩还没有体现出来。

结尾

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按照预期PE数值,彩生活是23,也远低于雅生活和绿城服务。值得强调的是,从彩生活估值历史看,现在估值水平也是处于历史底部,规模最大的物业管理公司,估值却是最低的,凭这一点就足够吸引力了。

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