公司简介：上海实业城市开发集团有限公司为港股通标的，是上海实业控股有限公司之附属公司。截至2017H1，公司在中国11个一线及二线城市拥有20个房地产项目，分布内地重点城市，包括上海、北京、沈阳、天津、昆山、无锡、西安、重庆、福州、长沙及深圳，大部分为中、高档住宅物业，并已在建设期，未来可售规划建筑面积约394万平米。

核心要点：土储优质，资金充裕，价值低估，重组预期

经营业绩

（1）2017H1公司实现本期溢利7.26亿港元，扣除去年同期特殊性收益后期内经营性溢利同比上升约8.29亿港元。股东应占溢利同比增长4%至3.22亿港元。未来业绩预期保持两位数的平稳增长。

（2）2017H1公司主营业务收入42.2亿港元，毛利率同比上升16.4 pct至50%，主要源于上海高毛利项目结转比例的提升。2017H1及全年物业销售结转收入占比总营收维持80%左右的比例。2018预计全年毛利水平维持45%-50%的高位区间，其中上海项目毛利水平预期达到50%-60%。

（3）2017H1公司合销售金额人民币46.4亿元，同比上升2.5%。2017全年签约销售金额约81亿元，略低于93亿的年初目标，主要因为受限于限价政策，公司延迟上海部分高价项目的入市时间。

（4）截至2017H1公司持有现金近130亿港元，净负债率仅有6.5%。2017全年融资成本4.2%左右，2018年预计小幅升至4.5%左右。未来杠杆空间较为充足。

项目储备

（1）公司当前可售货值超过1000亿元，其中上海货值500亿左右，西安货值300亿左右。项目储备具有较高的稀缺价值，土地成本较低，可售资源充裕，盈利空间可观。

（2）公司投资性物业主要位于上海、北京、深圳、天津、重庆等核心一、二线城市，可出租面积超过68万平米，年租金收入约8亿元。随着未来新增商业项目的落地，预计可出租面积达到100万平米，年租金收入超过15亿元。

（3）2017年8月公司通过公开市场新增上海市闵行区古美社区商业及办公用地，规划建面11.8万平米，楼面地价2.58万元/平米。公司坚持审慎的投资拓展策略，严控成本（IRR要求12%以上），未来将继续关注并购机会以及上实集团工业厂房（总量接近100万平米）的改造机会。

（4）公司定位依然会坚持立足上海，未来也会关注香港投资型物业的布局机会。

整合预期

（1）集团资产整合的总体思路坚持打造一个地产运营平台，满足两地监管法规，满足三方股东利益的原则。

（2）公司同上实发展（600748.SH）的资产整合节奏有所加快，一方面2017年11月17日公司以人民币8700万元向上市发展转让物业管理业务，另一方面距离集团承诺解决同业竞争的截止日期（2019年7月）剩余时间不多，未来不排除上实发展将部分开发类业务整合到公司旗下。

估值及派息

（1）公司当前每股净资产2.65港元/股，PB低至0.79。此前外资投行对公司的估值达到5-6港元/股。公司投资性房地产估值较为保守，开发物业估值水平并未反应近两年公司优质土储的升值空间。公司未来会更加重视市值管理工作。

（2）公司16年派息率30%左右，公司计划在2017年加大现金方面的回报水平。

Q&A

（1）公司周转效率？

公司平均项目拿地1年之后开工，公司资金充裕，负债比率较低，有助于充分享受资产升值空间。

（2）新会计准则对房地产行业营收确认的影响？

新会计准则的应用依赖于销售合同条款中对各交易节点的明确规定。目前部分上市房企的某些项目已经采用新会计准则确认营收，公司暂时不会采用新会计准则。

（3）公司归母净利提升幅度不及预期？

原因主要在于2016年公司处置项目股权确认投资收益占比较高，以及上海市徐汇区国资委持股上海城开41%股份对利润的稀释。公司2017年净利润全部为核心利润。

（4）公司是否建立股权激励及跟投机制？

公司主动实施相关激励机制的意愿较强，但是目前尚未建立，主要受限于地方国资委的审批。

（5）公司是否参与长租公寓相关业务?

公司目前尚未参与，但是积极参与保障房相关项目，受益于地方政府商品房项目的补偿，总体回报较为可观。