想要在悉尼买一套房，真的很难。目前，一些首次置业者会选择“低首付（5%）”的方式进行购房，并且开发商也在为这种购房方式提供广泛便利。那么，5%的首付款购房战略是否真的具有成本效益呢？

低首付利弊分析—利

对于某些人群，答案可能是肯定的。举个例子，Joe和Daissy Del Rio是一对居住在悉尼的夫妻，他们于2月份签署了一套一居室的公寓房买卖合同。公寓项目是澳洲知名开发商Mirvac旗下的Pavilions开发项目。首付款只需5%。

Joe和Daissy Del Rio此前一直带着两岁的小孩四处租房居住。随着小孩开始长大，夫妻两觉得是时候选个离学校近的房子定居下来。随着开发商Mirvac部分公寓销售推出了5%首付款的优惠政策，因此，夫妻俩就动了心。

这套售价65万澳元的公寓房按照首付款5%计算需要32,500澳元。夫妻俩卖掉了一辆车才凑够首付款。按照计划，这套期房将在2020/21年初交房。在首次开放销售的一天内，就有68位像他们一样的首次置业者订立了房屋买卖协议。

Joe说道：“如果没有这个5%的首付款优惠条件，我们可能需要等上5年的时间才能凑够一个首付。当然，这还是在目前房价不变的情况下。”

事实上，开发商Mirvac的总经理Toby Long表示，虽然一开始只需要这些首次购房者缴纳5%的首付款，但是在随后两年，每年需缴纳2.5%的房款，以最终实现10%的首付款。

他说：“我们深知，悉尼的住房可负担性问题一直让很多首次置业者望而却步。我们也一直在研究可以帮着买房人购房的举措。当然，买房人在订立房屋销售合同之前仍需要和贷款单位进行接洽，以确保自己符合贷款条件。”

低首付利弊分析—弊

在房贷机构Toc Home Loans公司的首席执行官Anthony Baum看来，对于收入稳定、可及时缴纳首付款并具有轻松还款能力的买房人而言，5%的低首付款是一个不错的选择。

他说：“这类买房人应选择本息同还类贷款产品，并尝试自愿偿还多于每月最低还款额的方式，以尽快还清所欠贷款。”

当然，低首付的买房方式也存在一定的风险。比如说，在房价未出现上涨反而下跌的情况。

Baum指出，那些选择低首付、高贷款的借款人，如果自身经济情况发生变化，可能会陷入比较大的偿贷困难。

若房价下跌，他们需要出售房产，那么极有可能存在的情况是“资不抵债”。

买房的各项成本比较

随着低首付购房的日益兴起，很多人曾经凭借这种方式从房产快速升值中受益颇丰。

2012年初的独栋屋中位价仅为650,000澳元，5%的首付款仅为32,500澳元。按照目前的价格计算，这套房子已价值118万澳元。由此可见，低首付给买房人创造了非常大的收益。

同样，按照2012年按揭比95%计算，贷款额为617,500澳元。假设贷款期限为25年，利率为5%，由此产生的利率成本为464,581澳元，每周供款为832澳元。

如果推迟5年才购买的话，因房价已经上涨至118万澳元，同样5%的首付款则需要59,000澳元，20%的首付款则需要236,000澳元。5年的时间您错失了600,000澳元的资本利得。

上述案例为房价快速上涨的情况。

但是，就房价波动并不明显的市场而言，5%的首付款购房从经济获益上而言显然是吃亏的。

假设2017年之后房价开始停止上涨，如果我们将118万中位价的独栋屋首付款5%和首付款20%的购房成本作比较。相比5%的首付款，20%的首付款可为买房人每周降低月供240澳元，贷款期内可节省130,000澳元的利息。

贷款经纪公司经理Sam Ghoreyshi指出，5%的首付款购房往往存在利率高、可选贷款产品有限的不利条件。尤其是仅贷款机构所要求购买的按揭保险（LMI）一项就存在巨大差异。即使是10%的首付款较5%的首付款，LMI成本要低很多。

以650,000澳元的房子为例，按揭比95%的话需要支付的LMI为27,849澳元。将LMI计入贷款总额的话，以5%的利率计算，每月月供因这一项需要增加的成本为140澳元。

按揭比90%的话，需要支付的LMI为14,274澳元，如计入贷款总额，则每月新增的成本为71澳元。

因此，Ghoreyshi提醒买房人在条件允许的情况下可以通过家庭担保的贷款方式，以避免产生LMI费用。

其他替代方案？

澳大利亚首置业者协会（First Home Buyers Australia）的联合创始人辛格（Taj Singh）指出，虽然开发商接受5%的首付款不失为一项好的选择。但是一般情况下这样的付款方式仅限于购买一居室的首次置业者。

相比上述5%的低首付方式，符合条件的买房人也可以通过政府“共享产权”计划进行购房。

目前，西澳就推行了共享产权的计划，即符合资格的申请人只需要支付2%的首付款，通过和政府共享房屋所有权的方式实现购房梦想。

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