作者：靠谱的 兴业证券

我们的观点： 公司的合约销售大幅提升，土地储备的城市布局更加完善。同时公司发挥北京市属国企的优势，获取了多个北京的土地一级开发项目，为公司带来稳定的回报。随着公司资源向核心城市聚焦，利润率将回到合理水平。目前已售未结转的资源丰富，全年业绩有保障。目前公司股价相当于2016年5倍PE，公司保持稳定的派息政策，派息率达到30%，股息收益率超过5%，建议投资者关注。

2017中期业绩符合预期： 首创置业2017年上半年实现营业收入73.68亿元人民币（下同），同比增长50.1%；毛利为23.17亿元，同比增加431%，毛利率为30.9%，毛利率明显改善主要是由于期内新竣工项目毛利率的提升以及一级开发业务的毛利率较高；归属上市股东的净利润达到6.46亿元，同比上升24.4%，净利率为8.8%；核心净利润为8.61亿元，同比上升800.19%，公司中期业绩符合预期。

合约销售延续高增长势头： 截至2017年6月底，公司累计合约销售金额和销售面积分别为245.1亿元及107.9万平方米，分别同比增长50.5%和18.8%，销售均价达到了22,721元每平方米，同比上升26.7%。公司合约销售的城市分布改善，91.6%的销售额来自于五个核心一、二线城市（北京、天津、上海、重庆和成都）以及澳大利亚的项目。公司在核心城市聚焦的战略效果开始显现。公司下半年可售货值充足，超过540亿元，其中65%位于北京、上海、天津，去化率有保障。

深入拓展核心城市，布局优化： 公司继续聚焦核心城市，2017年上半年于北京、天津、深圳等城市及海外投资8个二级开发项目，总建筑面积151.7万平方米，投资总额达115.3亿元；公司首次进入深圳，进一步拓展了核心城市版图。公司未来将继续聚焦以北京-天津为核心的环渤海、以上海为核心的长三角和以广州-深圳为核心的珠三角。同时，公司积极获取京津冀土地一级开发及产业地产业务，上半年了获取了北京顺义区60.8公顷的棚户区改造项目，并在河北保定、天津武清等地锁定一级项目上取得了显著进展，引入了光大金控作为合作方以进一步扩大一级开发业务市场规模。截止至2017年上半年，公司总储备面积达1,121万平方米，权益建筑面积819万平方米，现有土地储备能够支撑公司未来3-4年发展从区域分布来看，环渤海、中西部、长三角的占比分别达到49%、24%和23%。

平均融资成本持续改善： 截至2017年中期，公司的净负债率仍然保持在132%的较高水平，持有现金169亿元，风险可控。若公司能实现A股上市，财务状况将得到改善。公司2017年上半年，公司发行了两笔共计5亿美元的优先票据，利率分别为3.875%和3.7%，平均融资成本进一步降低至5.1%。公司同时寻求多种创新融资方式，如CMBS等，保证以较低成本支持未来发展。

风险提示： 宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、公司销售不及预期。