作者：安信地产陈天诚

一、世联行杭州总经理对新政的解读

1.杭州村级留用地现行政策解读

杭州在1998年对村级留用地进行了确认，明确提出除开林地，剩下所有土地中10%的土地要留给村民作为生产用地。到2013年，杭州全市范围内具体已经出台村级留用地的操作细则。杭州村级留用地有以下特点：

操作规范。土地通过挂牌，进入合作企业或者村集体合作社里面，然后政府把土地出让获得的资金扣除税金，把土地成本返还给村里，实际上土地只交了交易税金，而土地本身又回到了村集体手里，而且变成合法合规的企业用地，性质发生变化。在这个过程中，每一个区域对于土地的发展有相应的规定，比如说主城区是49%可售，51%是由村民持有的。也就是说如果合作方进来的时候，统一由合作方建设，其中49%可以让合作方变现；完成以后，剩下51%就拿来持有，作为长期的经营。而村里面主要是获得长期经营的租赁收益。也就说一块地，在这上面建2.0容积率建的建筑，换回来一半建筑的长期持有权，这个就是杭州的村级留用地目前的操作基本形式。杭州早已经把流转政策落实，在未来运营的环节中，统一的报规、流转等等一系列的手续，杭州会是非常的合规和方便，因此未来的村级留用地要转为租赁住宅用地的情况下，它的手续完全没有问题。

三种主流开发方式。以前大部分叫村里面跟开发企业合作，后面发现一些不太好的开发企业可能中间会出现烂尾。所以现在村里面就变成和大型的开发企业合作，或者和政府的国有企业合作，现在偏向国有企业和上市企业的特别的多，这是第一种开发合作的形式。

第二种就是村里面随着这么多年的经营，大量的村合作社已经有了很大的资金，很多项目已经不再跟开发企业合作，而变成自行开发。

第三种、最近因为租售同权的方式，政府呼声很高，现在以政府或者是以各区的国有企业牵头，将原来的村集体开发用地直接落到了区属的大型国有企业名下，开始作为整体来的控制和操作，目前基本的方向是这样的。所以说整个村级留用地，从目前来看，应该在杭州还是比较健全的，而且也比较合适。

2.世联行杭州村集体用地运作模式

第一种：直接从村里面租用，原来它叫长期持有，我们租期大部分在10年、15年、20年，一般我们现在能签的租期最长的是20年，这个是直接租用的方式。其实村级留用地要求很简单：第一个履约能力要强，第二个运营能力正规。从履约来看，世联行作为上市企业履约保障还是比较强的。从操作层面看，我们在杭州大概有十五六个这样的项目落地以后，我们的操作水平被村集体认可。我们很多15年租期的大部分是村级留用地，拿过来之后再进行装修改造，同样规划报批，因为改造需要报规划，报消防，取得经营许可证以后，进入经营环节，这是第一种模式。

第二种：从早期土地开发开始我们就进入合作，从产品的定位设计，到后面的整个物业交付的要求，以及物业的用途，我们在建设期之前我们就已经锁定或者已经沟通完毕。

第三种：股权合作，就是共同以股权投入到村级留用地的开发，共同持有物业，目前是正在谈，但还没有完全成功。实际上我们投的钱，除了股权投入以外，更多投入的是建设成本，然后实现整个项目的长期持有运营。以上几点是目前在村级留用地里面，我们遇到的最常见的三种形式。

第四种：合作运营或委托运营，现在正在发展，我们现在跟区政府在积极的沟通，区政府开发完以后我们作为服务方进入，我们合作成立公司运营或者是委托运营的方式，来实现租赁用地的运营，这个是我们现在对村集体用地的几种操作形式。

目前来看，杭州的村级留用地规模还是很大，但以前开发比较分散，大家规划不规范，二房东现象也时常出现，随着这几年的正规化和以前出现的断租等等一系列问题得到解决，企业现在也逐渐正规化，开发也进入到这种与国有企业、上市企业合作为主的开发模式，目前是这样的情况。

3.未来发展到租售同权国家政策可能需要调整的地方

杭州现在政策还没出台，假设村级留用地今后要发展到租售同权的话，有几个政策是我们需要去调整的。

第一，原来村级留用地土地出来的性质叫商办类物业，没有公寓用地性质，杭州要不就是产业用地，要不就是商办用地，要不就是居住用地，只有这三类用地性质。所以说先前大部分都是商业和办公用地，我们拿来做公寓，在杭州是允许的。但是之后，如果要进入到居住性质的租售同权的里面，商办土地的性质会不会变，是个问题。现在在初步沟通，政策还没出来，我们在进一步的跟进。

第二、学校教育的问题。实际上租售同权严格意义上在教育层面来说，最终的发展叫暂住证积分同权，通过你的积分和暂住证的时间长短来计入你择校的标准。

4.租售同权对世联行发展的影响

第一，杭州政府跟阿里巴巴共同在打造租售同权的平台，所有的租售都必须纳入其中。这个事情对我们是好事，以前的个人租赁都没有税收，也没有所得税，也没有合同的约束。房东想涨价就涨价，想降价就降价，想让你出去就可以让你出去，这是租赁的几大痛苦。我们先说一下租售同权的三大痛点：一个是没有长期可租赁的物业。我们现在个人的物业大部分都是短期的，一年半年就收回去了。第二个是没有符合长期租赁要求的产品。比如说现在市面上租赁的大部分是公寓，你想租个两房，或者你觉得两房的装修标准不行，我想自己装修，在很多租赁领域里面，它是做不了的，因为只租三年，装修不划算，没有办法租10年。第三个是没有合约或合约缺乏保障性。即使双方有合约，但履约没有保障的前提下，房东也可以随时把客户逐出去，所以这种产品上也不对路。第三个没有规模，我们现在所有的租赁都是反向租赁，包括爱上租，它也是从别人那里收购来往外租赁，它的的租赁的对象是小业主房东。小业主在这个过程中间违约率很高。比如今天租给你，哪怕你跟其他客户签了之后，我说我的小房东违约，我的房产所有权人违约，那你自然而然也得搬出去，无非我就是赔钱的问题，或者是我就赖着不给你租，或者我要涨租金，这种肯定会在个人房东里面出现的。政府做这个平台，它不是为了获取信息而形成的交易平台，它最重要的是确保交易的安全，而且一旦交易正规化以后，对世联行是非常有帮助的。

第二，我们在税收完善的情况下，目前我们杭州公司，大概10个项目中间有5个经营的状况还是挺好的，单个项目来看都处于盈利状态。现在很多的反收为规避税收，中期是不会开发票，它只开租金的大部分的发票给客户，只交了这一部分的税。而世联行现在是房东要给我们开发票，我们要给所有的租户开发票，我们不开发票的话，没有办法进入到我们的收入里。房东不给我们开发票，我们也没办法去做付款。我们目前所有合同里面，税收是完全按照国家的标准来缴的。我们在早期对租金承受价格的能力并没有现在从其他行业转过来的一些企业承受资金的能力那么高。因此在杭州目前来看，我们现在拿到的物业的租金，还是处于相对一个比较低的合理水平，没有过度的冒进，所以说这对我们来说是好事。

第三，杭州的大方案和租赁同权的方式，会加快客户的消费观念的转型。尤其在这种高密集程度的城市，由原来的过度买房向租赁转型，而且对于人才的吸引是绝对有很大的帮助的。民间说法，说现在去北京创业和来杭州创业，大家更多的会偏向于杭州，因为居住成本降低，入户成本降低；杭州目前处于一个快速发展阶段，整个的政策导向也很不错，大家在杭州叫弯道超车，第三产业的发展创造了很多的就业机会。世联行在这个期间没有布局太多的一线城市，重点还抓了很多核心二线城市这对世联行的宏图来说，是一件好事。

第四、世联行现在做的大部分是集中的方式，很少做反租，反租在这一波的实体中间，因为税金的问题，可能以前合约里面出现了大量没有交税的，现在全部要面临着交所得税，交易税等，目前看交易税由5个点变成1.5，所得税减半，但不管怎么样，以前是没有税，现在全都有税，这个无形中间要增加不少的成本，对我们是有利的。

最后，杭州的村级留用地的政策执行后，它的综合成本就是建安成本，建安成本我们按5000块钱算，如果说按开发企业占一半的情况，就2倍建安成本，加上之前说的49%可售，51%持有，那么获得的49%的资产是2倍建安成本，也就是说1万块钱按投资回报率可以做到6%或7%，我们实际上做资产证券化也好、做REITs也好、做ABS也好，都可以来做。所以说这个物业，如果用村级留用地，再用国外企业的背景，或者是用集体企业的东西做背景，它可能在村级留用地的性质里面，形成像香港模式里面的公募的形式，甚至最大的REITs合作的企业，我觉得都有可能。

Q&A环节

Q:关于资金收益率的假如用集体建设用地的话，需要达到6%，因为政府不需要征收的对吗？

A:是的，村级留用地的地价不需要花钱。它一样走政府的公开招拍挂程序，土地拍卖完政府收回钱之后，它会把这笔钱再返回给村集体合作社，村集体合作社跟开发企业共同来开发这个项目，然后它把地价再返还给合作企业，然后合作企业来建住房，建完住房以后，村集体拿走51%，企业拿走49%，这个是现在的操作模式。当然，这个是主城区，也就是说西湖、江干区、上城区，这些区是这样的，外围像萧山区，它可以让开发企业能拿到50%以上，甚至60%的可售物业，剩下的40%和50%是留给村里的。也就是说，实际上地价没花钱，但是通过招拍挂程序走了一遍之后，就发现土地是合法合规的流程，而且你具备所有的规划、报批、建设，甚至土地不再是村基地用地，变成了商办用地。实际花的成本来看，因为是花了百分之百的建设成本，拿到了50%的建筑，也就是说实际上是花了2倍的成本来建的房产。对于开发企业来说，它的成本就算我们毛租算5000块，5000块一平方的建设成本，也就是说我实际上是每一平米的建设成本加上土地的成本，现在是1万块，1万块对于杭州的租赁价格市场是很容易达到7%、8%的回报收益的。

村里面实际上是出让土地，比如说村里土地可以建10万方，通过置换土地，拿到了5万方的建筑，这5万方是没有投入的，只要稳定和安全，能覆盖手里面的开销消费就可以了。所以说对于村里面来说，对于村集体来说，它基本上是没有投入的。对开发企业来说，实际上就是拿了1万块钱的成本来获得这么多建筑，那1万块钱对于杭州来说很低，它投资回报率相当高，6%是可以达得到的。随便算一算，1万块钱成本，算一间房40个平方就是40万的成本。一年大概的回报在3万块钱，3万块回报率是8%，大概7%-8%左右，很容易达得到。

Q:世联行在这一块的回报能不能做一个模拟的测算，比如说100万间40平米，世联行到底在不同的模式当中能够有多少的回报和收益？

A:目前杭州项目来说，按照我们的立项标准，现在15个项目中间有14个项目是超出立项标准盈利的。而且我们的立项标准应该还是扣的比较紧，现在很多开发企业的立项标准比我们低，它们回报期好像是6年回本，我们好像是4年回本，我们回报时间会更短。

Q:地价最后是全部返还给开发商的，这样在招拍挂的时候，通过什么样的优势能拿到这个地的，最后这个地给谁呢？

A:招拍挂不是返还给开发企业，是返还给村集体企业。村集体企业跟谁合作，它再把这个钱返还过去。也就说在这个过程中间，如果开发企业在刚开始之前，村集体认为你这家企业不合规或不靠谱，村民表决权没有通过的时候，你去招拍挂这块土地，实际上是你有风险的，你可能就获得不了合作。我们实际上去跟村集体沟通和合作的过程中间，我们会先跟村集体提方案，它首先要认可你的方案，然后几家公司才能进入招拍挂的程序。村集体这个大家竞争还是比较激烈的，现在很多大型企业。

Q:会不会有这种情况，比如说我们世联行在招拍挂的时候通过了，拿到这个地，但后来村集体合作企业的时候又没有选择我们？

A:没有，比如说你有四五家认可，那你再去招拍挂。而且它这个招拍挂，肯定它有很多限制性的条件，有点类似于定向，它要看你的方案，也要看你是否合规的。它通过这个招拍挂的方式，把土地合规化了。通过这个变成了市场化的土地，这个土地的股权在村集体合作社，它是一个法人公司来共同持有，而这个法人公司它的股东是全体村民，是他持有了这块土地的51%的股权，然后通过这51%的股权，等你开发完之后，把你的资产给直接划拨到村集体合作社里面来，就变成了这个是村里面的资产。既是村里的，也是村合作社的。

Q;农村级留用地，位置都是在城市比较偏远的地区，我们运作之后，租户如果在市中心上班，位置会比较遥远这个问题如何解决？

A:恰恰相反，村级留用地都是在一个区域里面较好的位置，交通便利的位置甚至是靠近地铁的位置。比如说这个村拆迁也叫就地安置，它的土地一定是留在自己的村子里面，因此它在留用土地的时候，政府说要划这块地给我，村民表决不通过，大部分村级留用地都是自己村民表决，通过这个东西留下来的，土地的性质都很好，交通的便利性都很不错。

Q:我们之前做那个项目，从建设好到招租的话需要多长时间？

A:我们拿的是已经建设好的项目，还有未建设的一般最多三年。首先、因为资金链没有问题，返还回来的钱本身就用于建设款，资金没有问题。第二点，规划整个的方案在之前就已经充分沟通，很多规划的时候有可能带着方案，有些没带方案也很快。第三点，它的性质是商性物业，所以它的楼宇不会太复杂。

Q:世联杭州这边在目前为止，类似的这种租房有多少套，在数量与规模上未来有没有什么规划？

A:我们现在已经到手里有4000多套，然后预计在这个月运营，杭州有2000-2500套之间，有一个大项目，如果消防没有过的话，可能1800间，在9月份之前。但我们现在收储在4000套以上。从长远来看：

第一点，刚才说村级留用地，我们不会牺牲耕地；第二点，我们会跟政府紧密的配合和合作，包括租售同权。像我们经营要跟区里面做租售同权的关于未来方向的汇报，然后获得更多的服务机会和合作机会，这个是我们要极力去推的。我们跟开发企业和现在很多进入的行业不一样，我们是做服务提升的，政府有土地，村级留用地都在政府手里，国有企业收回去。但是国有企业现在最头痛的是没有操作人员，我们应该是唯一可选或者是最好的选择，找我们这种公司作为服务性公司，而且我们还可以带一些资金进来。比如说我们现在杭州有跟城投在合作的，有跟村集体在合资的，有跟铁路部门在合作的，还有一些其他的国有企业我们现在也在紧密沟通，现在跟区里也在谈。

Q:现在政府做这个事情，是出于降低租金的目的吗？

A:目前浙江省很多地方，包括杭州，在做大规模城市化的棚户区或者叫土地的整治。也就是说实际上我们现在很多地方拆迁量是相当大的。早期租赁的地方大部分在农民房，现在一旦拆迁完成，很多农民房原来的租客就没有去处。

降低租赁的房价，这里面从本质上讲应该具有两个含义。第一个从总成本投入的角度来说，它肯定比买房便宜。所以从某种意义上说，它叫进入性门槛降低，这个应该是最核心的问题。外来人口想进来或者是高端人口想进来，买个房子要四百万、五百万，可能拿不出来，但是要租个房子，两三千块钱还是可以拿出来的，进入门槛是降低了，但它是不是说要降低租金，这个事情是不能确定的。

杭州租房并不容易。杭州房子能租得到，但首先一点：租一个跟居住品质相要求的可能找不到。比如说现在很多反收购来租的房子，98平米的装修成本可能在3万块钱，它的用材用料和安全性是没有办法去保证的。所以说想租到合适的房子，要租到便宜房子有可能能租得到，但现在拆迁量很大，而且不保险，说白了租5个月，他要涨价，那你就得涨，他说要拆迁，你就得走。其次，不买房了只租房，你想租到一套房子，说品质感还好一点，可以多花一点点钱的，可能也租不到。现在租到之后，周边的配套也不一定满足你的要求，可能满足你的要求，那个价格就奇贵。所以说我觉得这个东西现在选择面多了，进入门槛低，这两点首先是政府最终解决的，但它会不会发展成为香港的公屋形式，就是像廉租房的形式，这个不知道。虽然杭州有廉租房，但廉租房一定是跟政策挂钩的，符合条件你才能住廉租房。

Q:你们租赁的对象都是很少做散客，你们租赁对象还是个体的是吗，定价也是参考市场的价格吗，房源的获取合同签多少年的呢？

A:我们租赁的对象现在大部分是企业，有些是国有企业，有些是村集体企业，很少个人的，局部的一些是开发商。租赁肯定是个人租赁，也有企业租赁的，比如说企业我想做员工宿舍的也有，但我们大部分，因为我们整体的品质价格在这里，所以说我们大部分个体的居多。我们是参考市场定价。房源我们基本上签10年以上，10年的很少签。

Q:一般喜欢与哪种样类型给你们房源的房东合作呢？

A:我们最好的房东应该是村集体的，还有一个是国有企业的，就是这两类。还有一个政府的闲置物业。因为村集体里面，他不是图高利润，他是确保资金安全。所以说他选择一家合乎他的要求的企业以后，他会在中间留出来适度的空间给你们来盈利，他也怕我的资金收的太高以后，到时两年后断租，所以说他们现在就是利润要求不太高，但是履约能力一定要强。从国有企业层面来说，很多国有企业和政府有大量的物业在手，但是没人打理，也没人管理，它们要做这个东西必须走招标程序，你只要按时交租就好，所以这种企业不麻烦。反而特别担心的就是像开发企业，开发企业有时候拿了之后它说持有的，它可能又把这个资产做抵押什么的，我们特别怕这种情况。??

Q:做这块业务竞争的公司多吗？

A:做这块业务的竞争很多，但跟我们的方式和出身相同的很少。现在有很多像天使投资的公司，有很多开发企业，有很多其他行业转过来的企业，都觉得这个好像是个很大的局，都往里面砸。开发企业是叫重资产型的轻增长模式，所以它的资产投入重，最早的时候还没有租赁公司，它买一栋物业，然后装修完，开发企业做的，第一种首先它是先把自己存货先拿来做公寓。第二种就收一些、租赁一些新的来做公寓，它跟政府、跟国有企业都有一个类似的情况，就是它们都有资产需要运营，但它们都不是叫服务商和运营商。我们就是做服务出身和代理出身，做评估出身，现在我们开始做运营出身，我们运营也做了很多年，然后做物业管理，我们天生就是服务方。

Q:能跟获得优质房东认可是世联行的优势所在吗？

A:大家都在打交道，各用各的方式去争取。我们在杭州的收储还不错，就确确实实是因为我们是服务商的原因。大家认为你不是开发企业，因为开发企业有时候，原来村集体开发的大部分40%就可卖，所以很多开发企业早期去接触村级留用地的时候，都是以销售为目的的，实际我们是以运营和持有为目的，刚开始。现在大部分都说我要持有了，才慢慢开始转过来。以前都是，你是开发企业，你让它去持有20年，它才不做这个事，肯定是希望去卖的，因为你们有40%可卖，我卖完之后，现金流平衡了我就撤了。我们是拿来之后，不但不把你49%你卖掉，我还要帮你把51%全都兜过来，我来帮你运营，我们全兜底。

Q:像有些公司比如说链家，它们没有跟你们去竞争这块业务吗？

A:它们主要是做散收。就是已经卖出去的房子一套一套收，跟小业主签合同，然后简单装修一下，再把它转出去。然后它们这里面税金一般是收差额税，就是说我开发票就开增值部分的税。

Q:我们世联行做集中式的营改增税收补交之后对利润会有多少影响，利润率怎么样？

A:我们进入杭州第一个项目的立项就直接是营改增的税，所以说不知道之前会怎么样，但现在所有的税全是营改增的，也就说房东给我们开11%的票，我们给客户开11%的票，然后物业税是房东交，我们现在已经完全这么做利润应该不会有太大的影响。但是如果说之前没有开过票的，你现在要开营改增以后，那你就变成，比如说有些房东说我不开票，那无非中间那个11%你就要帮房东去交税，然后你再拿回来再抵扣再自己交税。而且这个里面还有一点就是，如果说以前整收的过程中间，它营改增过程中间那个物业税没交的话还有17个点，那个还很恐怖，所以我们做这个之前，我们都是必须要求房东是开票给我的。

Q:那我们要交税的话，税种含哪些，占比是多少？

A:这个我一下说不清楚，比如说要交物业税、交房产税，房产税是7%，一般是房产公司就是房东自己会交的；此外就是发票里面的租赁税，他们租给我有租赁税，我租给别人也有租赁税；这里面还有一些营业费，那个点数不多，综合起来大概是11、11两项抵扣，我们大概交5个点。因为所有开的票里面是可以有抵扣项的，有进项、有出项，他开给我的票的物业费是可以抵扣我的租赁费，无非我就是租赁方，也就说比如说我1块钱拿回来，我2块钱租出去，实际他那1块钱的11个点数我拿来可以抵扣的，我交的是2块钱的租赁费的税，也就说我们下来大概5点多到6左右的税。

Q:我们在杭州一共是15个项目，有14个项目都是收益还不错的，可以具体讲一下我们每个项目的利润和成本是怎么样的吗？

A:比如说最近象山做了3个项目，原来预计是3个月可出租的。工程条件来看，比原来预算的工程成本大概节约了将近10%-15%。原因是长期合作之后，我们现在把所有的工程采购更进一步的节约化，叫集产化的方式去处理了。第二个减掉了很多不必要的投入，有些地方比如说需要抽油烟机，现在我就基本上不需要抽油烟机。然后卫生间的处理和喷淋的处理，比如说喷淋下面还有一个龙头的方式，我可能直接用喷淋，所以这些成本我们现在开始节约。第三个就是收房过程中间我们以前没有注意到的问题，比如说电容是否够、水泵是否够，还有就是划分是否够的设计，我们在以前收房的过程中没注意，现在就全部合规了。所以第一个，我的成本比以前我预算的大概节约了10%。第二个效率快，因为我所有的图和户型标准化了，所以说基本上我合作的装修公司在原来4个月的基础上，有些3个月的基础上，可以缩短大概10来天的工期。我们现在唯一担心的是消防，消防一过，我的出租率很快，因为我的面积切割比别人的小。我现在最小的可能有13、14个平方，就是这种产品，而且还出的挺快的。第四个就是租赁价格比我预期的高。因为我们原来报的中间加了10%的服务费，就是网络的东西进去，所以说基本上高了10%，再扣掉网络费，反正还不错，因为你的满租率够，所以说整个运营的情况还不错，大概就是这样情况。我说14个，是因为目前还有几个是没交付的，从目前我整个跟预算对比，我在预算范围之内，就是我的工程成本、我的装修时间和我的出房时间和我的出房价格基本都在预算之内，甚至比预算的好。

Q:您刚才说的是租金比预期的还要高，您是如何看未来租金趋势的呢？

A:首先，杭州刚好赶上一个好的环境，就是最近整个城中村大拆迁，说白了整个租赁市场特别旺盛，主要是这个原因。至于未来趋势有一点是可以肯定的，就是杭州的资产在不断升值，资产在升值的过程中间，相应的它的回报要求会越来越高。第二点，杭州整个人口的流动和进入性特别的强，尤其这几年。去年净流动人口是17万，所以说这个人口的增加势必对我们租赁市场一定是有帮助的。

Q:政府推集体建设用地，对于整个租赁行业它们的影响会是怎么样的？

A:首先从消费者的直观感受来说，就是是不是一定要买房，我觉得这个东西现在是打了个问号。因为我们接触的可能是70年代、80年代儒家思想的影响，大家对买套房子、一定有家的、落叶归根的各方面的思想特别多，但是到了90后和00后以后，大家对这个意识相对会淡薄很多，所以说是否一定要买房或者是租房。我们经常不是说需要有一段叫说走就走的旅行，虽然这个是否要买房，第一个从政府推进的力度，和我在这里租售同权的时候，我不买房也可以享受的情况下，我为什么要买房，我为什么让自己的压力那么大，我父母已经有房了，我何不租房住呢，我觉得这个东西可能会在消费层面产生很大的讨论。当然会不会这样，不知道，说实话这个东西没法去说，但是一定会有影响。第二个，今天看到一个数据不知道准不准确，中国现在的租房人群大概是10%，美国是60%，我认为这个空间差异会特别大，所以说我觉得这个应该是我们租赁市场发展特别好的机会。当然这个机会里面，政府也参与进来了租售同权，所以说政府也会推出大量的和我们现在做的形成了一个大产品，但是因为这个是个趋势，所以说虽然供应量大，但是它的需求量比以前会更大。这是从租赁的角度来说。

从开发企业来看，实际上中国房地产这30年的发展，现在开发企业死命的还追求快周转，所有开发企业一定追求快周转的，因为所有的钱来自于银行，你周转的越快，我的成本就越低。第二个就是上规模，所有人都因为销售的量大而上规模。我觉得这个是房地产所谓的前半场。但是未来的下半场，快周转和上规模这个事情似乎不太适用了。第一个快周转你会发现，好不容易拿了一块地，开发完没了，这个公司得解散。可能它的这个商业模式发生变化了。第二个上规模，规模很大了，确实它能起到短期的冲刺的效果和作用，但是你如果没有维持一个稳定的现金流，你不管上多大的规模，它都是一个泡沫，因为一旦开发土地供应链减少，所有的规模都要降下来。可能价格会上涨，但是你开发的规模，我们现在看市场上可售的金额在不断上涨，但是你会发现，可售的面积每年实际上并没有多少涨，还在持平或下滑的。为什么呢，是因为供应量很多地方开始受限制了，比如说深圳、上海、北京，它几乎没地可开发了。我觉得对开发企业来说，大家就寻找更多的未来的商业模式，这个时候实际上个开发企业进入完全探索阶段。我认为开发企业比我们还焦虑，我们掉头无非轻资产，说掉头就掉头了，无非就是这个人适合不适合，能不能扭得过来。开发企业要调头，它那么重的资产在手里，想掉头更难，只能培养一股新势力再去突破这个东西，所以我觉得这个对开发企业来说压力还真的挺大的。当然以前作为综合运营的开发商，、很多的企业都是做这种综合运营的，它调转过来覆盖面覆盖的更广以后，它可能会更具优势一些。

最后一个就是，大家肯定关心房价上不上涨和下不下跌的问题，这个事情我没法答。但我认为，中国的房地产价格的上涨和下跌不取决于未来的土地，更重要的还是取决于人民币贬值的问题，这是第一个逻辑，第二个取决于资产是否升值的问题，这两个可能还是蛮重要的。究竟会不会影响房价，还得往下面再看一步，到底政策的细节细致到什么程度，如果细致到租售同权，你租了这个房子你可以住10年，完全跟售完全一模一样性质，那我觉得可能就好很多了，那就变成以前买房子是70年产权，银行按揭我要还利息，现在是每个月供就好。

Q:假如是单从农村集体建设用地转租赁这13个城市这个政策过来，你觉得直接的影响会是怎么样呢？比如说这部分会有大部分的农村土地真的是来实现流转，或者说很顺畅的流转，还是说只有像杭州这样的市场比较完善、机制比较完善的区域才能实现，或者有动力去实现快速的流转和转租赁，这个可能对租赁市场供需上会有比较大的影响。从直接的角度，这个政策对市场是一个什么样的影响？

A:我觉得单一从杭州来说，好政策，整个的供应链增加，大家住房没那么紧张。因为现在农村房又拆掉那么多，我们现在都租不起房，租都租不到，租不起，所以我觉得这个是好事，我觉得这是第一件好事。第二个，既然国家推行这个政策，农村土地的流转这个事情不是今天提，是很早就提了，但是目前为止，杭州应该说它流转土地还是做的比较好的，在全国范围内能找到一个像杭州这样完整的有政策规定的很少很少，基本上暗箱操作和线下操作的频频出。我认为这次13个城市，如果能够把村集体流转地用这个方式变成规范化、渠道化和系统化，对国有的资产和农民的资产保值和增值是一定有帮助的，我觉得是好政策，而且我觉得应该会大家都踊跃的推下去。实际上村民也希望规范化，政府也希望规范化，免得这里面出了一堆的问题，到时候还有民生问题要去解决。所以说大家都希望，那既然都希望，就肯定会力推这个事情，我觉得一定会推好的。