一、市值跌破“壳价”

香港上市的物业公司数量很少，目前就4家。有人欢喜有人愁，我们可以先通过对比他们的股价行情看看4家公司目前处境。

绿城服务（2869.HK）：

中海物业（2669.HK）：

彩生活（1778.HK）：

中奥到家（1538.HK）：

可以看到中奥到家股价最惨，15年年末在香港上市，不到半年跌破发行价。16年一直盘整，而17年初又开始新一轮下跌，目前上市至今最大跌幅接近70%，最近有所反弹。我们可以再对比一下4家物业公司的市值，绿城服务市值为118亿，中海物业51亿，彩生活46亿，而中奥到家只有5.8亿。

现在港股的壳价行情是：主板为6-7亿，创业板为3-4亿。也就是说现在中奥到家市值已经跌破了市场的壳价，众所周知，所谓“壳”公司就是上市就为了把公司转手，不具备发展前景的。而中奥到家业务依然快速发展中，为何落到如此地步呢？

二、都是020惹的祸

在近年来，互联网+、O2O、管家服务模式异常火爆，很多物业都顺势提出了社区O2O和管家服务。但是很多物业公司就是将O2O、管家模式当成了一种口号，没有全方位的对自己的管理模式和管理理念进行全新的升级，导致于最终实际结果并未改变传统的模式。

创新是一定要做的，路还在探索，但风险也是很高的。“社区O2O”、“社区服务运营”、“社区增值”，这些概念一波倒下一波又起，大部分死亡的原因都是因为烧钱太快，因为消费者的心理大多都是“贪图便宜”，对于这类O2O服务，几乎没有忠诚感可言，终会随着资金链的断裂宣告终止。

目前四家公司亦都建立了自己的社区服务互联网平台分别是彩生活的彩之云APP、中海物业的优你家、中奥到家的爱到家、绿城服务的幸福绿城，（由于部分公司并未在截止2016年6月30日的互联网平台运营数据，以2015年数据为准）

中奥到家物业质量口碑一直很好，所以退出互联网平台有线下物业管理业务支撑，还是有发展优势的。2016年中奥到家的爱到家APP覆盖了4700个物业，等级用户上升到47.6万。但是这个社区O2O项目一直烧钱吞噬利润，早在2015年便已经反映出来了。

在股价上的反应是最直接的，不难发现他的股价下跌都是在年初临近业绩和年报公布的日期。16年1月开始一波下跌，跌幅接近50%。17年3月公司出了盈利警告，开始下跌。年报一出，16年净利润亏损，继续下跌，跌幅也是接近50%。从这方面分析，中奥到家的股价连续下跌主要导火索就是他的利润下滑。而这个罪魁祸首就是社区O2O平台。

16年的年报中，中奥到家也提到O2O对盈利造成的影响，除了毛利上造成收入的亏损，同时也导致行政开支、销售及分销开支等费用的上升。

上面是中奥到家把O2O造成的亏损脱离出来对利润的调整结果。几乎吞噬了全年超过40%的利润。

三、”外包"—定位调整

中奥到家利润亏损，最先坐不住的肯定是股东和高管。我们可以先看看目前中奥到家的股本结构。

第一大股东启昌国际就是创世人刘建实际控股的信托公司，而Central Oscar Holdings Limited则是卫哲的嘉御基金。其余2家股东是机构投资者，其中Briarwood CapitalPartners Lp是16年8月新进股东。可以看到大股东的总控股达到81.05%。而16年中奥到家也进行了首次股份回购，回购占比约0.7%。

由此可见，亏损对大股东的影响是最大。大股东和企业其实依然看好企业未来的发展，那么就必定会采取积极的措施来扭转这种局面。社区O2O业务是未来物业业务的创新，然而还在探索的道路上。对企业未来发展有好处，但目前却造成严重亏损。因此公司采取了一种折中的方法—外包。

2017年4月6日中奥到家发公告，表示与杭州创年网络科技有限公司（创年网络）订立技术服务协议。据此，创年网络为爱到家O2O平台提供维护及运营服务，费用每月人民币10万。

也就是说中奥到家发现之前用力过猛，钱烧着烧到企业都亏损了。现在要临时踩刹车，把他直接转包给别人，只是放在一边，减慢开发速度。

上面分别是爱到家公众号和APP的截屏。公众号现在点商品的位置是出现卡美啦进口商店为主营的APP。而这个APP就是上述创年网络管理的。而我们如今浏览爱到家的APP，上面大多数商城业务及之前的自营业务已经下架了。找到一个之前的生鲜商品的优惠活动，上面显示1月的时候，爱到家平台已经停止了配送服务。

我们可以回顾一下之前企业对O2O平台的定位：”爱到家“APP接受住户商品购买订单，整合供应商资源，并由物业人员完成最后一公里配送。中奥团队需要负责采购、质量监督、运输监控、物流服务和售后服务，这似乎在跟东京和天猫对标竞争，烧钱的速度可想而知。

而“外包”的举动表明中奥到家在做减法，有意调整原有对平台的定位。O2O平台的研发是希望通过客户的交易来获得利润，投入过大会直接影响到主业。参考另外3家企业也能发现他们对020的投入开始放缓。如彩生活的APP只是通过端口搭建平台，抽取部分利润分成。

四、预计未来将扭亏为盈

情况下目前中奥到家大股东结构看出各方股东能对企业发展产生制衡。从企业回购和机构投资者增持的看来，企业的高管也是希望企业市值做大的。

卫哲是前阿里巴巴CEO，离职后创建了嘉御基金。而中奥到家IPO的招股书中也提到，由于卫哲的资源，为企业引进了阿里巴巴的创业团队来发展社区020平台。其中IPO的部分资金也将用于平台的开发。为了让这个团队和物业团队长期业务的发展和O2O平台的数据的运营方面，有一个好的合作模式，所以中奥到家设立了股权激励的方式。而近期中奥到家董事层发生频繁变化，有传闻称因为卫哲与创业团队发生分歧，企业战略发生调整。

整体策略的改变，必定影响企业未来的利润。通过简单的估算可以发现，”外包“决策是明智的。

上面提过签订了“外包协议“后，每个月要给10万，也就是每年120万，但是我们再看回16年020平台造成的亏损接近7500万，大约60倍的成本差距。预计如果中奥到家策略上进一步缩减O2O平台的成本和投入，在17年营收不变的情况下，能释放30-40%利润。况且中奥到家的物业管理业务发展是十分稳定和”有前途“的。

16年中奥到家合约管理面积总共为6千万平米，比15年的3.4千万平米上升接近9成。而且物业管理费用均价稳定，排除O2O平台的影响，中奥到家在包干制上相比其他3家物业公司有更高的毛利率。

2016年7月，中奥到家投资有限公司(公司间接全资附属公司)作为买方，收购浙江省最大的物业公司之一的永成物业管理。永成物业管理订约总建筑面积约1800万平方米共234个项目及物业。截止2017年6月，中奥到家先后在浙江、广西、宁波等地签订或中标17个项目。签约的管理面积迅速扩张。

房地产行业“黄金时期”已经过去，接下来的是以存量市场为主的“白银时期”。而物业管理行业作为下游行业，前景十分可观。如果这个时候中奥到家不及时调整，在O2O平台这颗树上烧死，失去的无疑是一整片森林。

从目前的行业对比上看，中奥到家16年营收同比去年上升了51.4%，在行业中的前列。近年不断的收购也让中奥到家的市场占有率稳步上升。因此未来业绩的发展是得到支撑的。

企业创新才有出路，O2O平台是方向之一。然而亏损就无法谈创新了，可见未来通过减低成本释放利润，中奥到家必定能扭亏为盈。15年的利润是1千多万，而要达到15年的盈利水平，只需要缩减15%的成本。“外包”对成本的缩减肯定不止15%。而如今的股价下跌时对之前16年企业的亏损的反映，但是并未反映出企业对此作出的改变。因此如今只有5.8亿的估值在未来大概率会逐步上升，预计短期内至少回归到16年的水平。

小结：

物业管理行业是房地产未来十分有前景的下游行业。物业变更成本高导致，物业管理企业收入来源稳定，坐着都能收钱。而因为对O2O平台的过度投入，中奥连续出现利润下滑，最终导致亏损。企业目前市值连”壳价“都不如。

在17年，企业”外包“策略表露出大股东及高层求变的思路。预计未来中奥到家的成本会下降，扭亏为盈，估值也将回升。