◎作者丨掘金大师

版权声明：本文首发于海外掘金公众号gold1849，为原创作品，转载此文时，请与此公众号联系，否则视作侵权。在这个动荡的世界，相对安稳的亚洲堪称一股清流，虽然韩国朴槿惠“闺蜜门”事件闹得满城风雨，菲律宾杜特尔特上台后争议不断，但这些都不妨碍亚洲欣欣向荣的经济基本面。 

放眼2016年全球各地的经济增长率，美国有2%已经相当难得，欧洲的德法双雄均低于2%，南美大国巴西竟然衰退3.4%，澳大利亚的3%让人眼前一亮，但相比亚洲诸国仍是小巫见大巫，印度7.1%、中国6.7%、菲律宾6.8%、越南6.2%，马来西亚也有4%，亚洲国家集体性的共舞造就了当今全球最具想象力的财富热土。

亚洲楼市，作为这艘财富巨轮上的金光闪闪的甲板，2016年表现抢眼，香港复苏、日本稳中有进、东南亚空前活跃、2017年有望继续闪耀。 

展望2017年，会影响亚洲国家楼市变动的三大趋势，基本可以确定：

1.地区经济蓬勃向上，楼市的经济根基稳固。

2.中国资本出海挡不住，周边国家的楼市将承接。

3.“特朗普效应”显现，美元走强，对亚洲出口型经济体是利好，部分国家的楼市受外国资本追捧。

通过研读研究机构、相关从业者、媒体发布的近30篇2017亚洲地区的楼市前瞻报告，掘金大师发现，对于同一个地区的楼市走势，多份来源不同的报告存在很大的共识面。这告诉我们，2017年不是一个大变的年份，而更像是中长期趋势中的一环，向上的会继续向上，下跌的会继续下跌，确定坐标，及时出击，是较为理性的策略。

下面跟大家介绍一下外界对今年几个重点地区的楼市研判：

 1.最大机会反而在印度、印尼、越南等这些关注较少的区域；

2.日本：赌场、奥运、特朗普都是利好；

3.中国香港：北水南下，豪宅不是涨跌的问题，而是涨多少的问题；

4.新加坡：适合观望，不宜出手；

5.马来西亚：不要盯着吉隆坡，马来“深圳”浮出水面；

6.泰国：外来需求旺盛，重点城市楼价走高；

7.印度：发生在中国的传奇故事会在印度重演。

1日本

1. “赌场红利”降临，大阪楼市是东京外的另一大亮点

国人看日本楼市，目光主要落在东京都市圈，但在2017年，有一个城市值得留意，那就是大阪。大阪本来就天生丽质，人口267万，仅次于东京和横滨，旅游业、运输业、制造业相当发达。当今年外界前瞻日本楼市的投资版图时，大阪无一例外是重中之重，因为“赌场红利”有望把大阪房价拉升一个层级。

日本当局正积极推动旅游业，大阪兴建赌城几乎是板上钉钉的大项目，这是安倍刺激经济增长的一大抓手，今年将重点推进。澳门摩纳哥拉斯维加斯的房价都不低，涌入的游客和兴旺的服务业也很可能将推高大阪房价。

日本知名不动产有限公司JP Housing分析认为：“日本众议院日前通过赌场合法化法案，开放赌博市场有助振兴经济发展。选址在大阪，估计附近小区需满足劳动人口住屋需要，楼市会升温。”世纪21中华物业有限公司同样认为，2017年日本楼市稳中有进，“赌场效应”有望使大阪脱颖而出。

日本是八大工业国中唯一不设赌城的国家，“赌场效应”会如何搅动2017年的大阪楼市，值得期待。日本

2. “特朗普效应”，被普遍视为日本楼市利好

1月20日，特朗普正式上任，世界进入“特朗普时间”。美国是日本最大出口市场之一，美国经济走强，对日本国内经济和不动产投资的活跃至关重要。目前，外界对特朗普既担心，又寄予较高期望，总的来说，大家普遍认为“特朗普效应”有利日本楼市。

两个原因：

1.外部环境改善。日本房地产投资顾问长嶋修认为：“2017年日本外部经济环境良好，日元持续走低、股票上扬，经济景气，有利于2017年公寓房库存调整，牵引公寓房销售上行，房价将持续在高价格带。”

2.货币宽松。东日日本物业分析称:“特朗普当选后，加上美联储加息，连三井住友金融集团总裁宫田孝一，也表示下年要加码买入美国国债。此消彼长下，日本国债的最大买家日本央行，别无他法，只有印银纸让自己去买。日本ZF一定要继续量化宽松。所以我看2017年的日本楼价，特别是首都圈一带，是难以下跌的。”

很多人担心特朗普上台的风险，但日本的地产界对特朗普上台倒是抱有较积极的态度。

3.“奥运旋风”加速，东京房价前景看好

“目前走在东京都各地都可以看到大型基础建设正在如火如荼的施工当中，老区，旧区的翻新重建计划等基建扩张，再次让沉寂多年的房地产市场火热起来。这是我来到日本十几年都没有见到过的，感触很深。”这是东京最大的华人不动产管理公司暖灯国际分析师魏晓勇的一番感触，他所描述的情景，很容易让我们联想起04、05年时期的北京，而北京在那个阶段也见证了房价快速上涨。

当然，东京非北京，经过90年代日本泡沫，东京人对炒楼仍十分警惕，而宁愿像种树一样有条不紊。得益于“奥运旋风”，过去两年东京楼市显著复苏，2017年将延续这股强劲势头，这在业界几乎没有疑问。本来东京就缺土地，如今奥运场馆建设又使得建筑工人紧缺，开发商成本更高，新房供应会减少，因而二手房市场会活跃，种种因素如一场不间断的小雨，东京房价势必水涨船高。

2香港

1.豪宅一直看好，问题不是涨跌，而是涨多少

豪宅一直是香港房地产市场的一大主打产品，英国《每日邮报》近期盘点2016年售价最高的豪宅，最贵的一栋就在香港山顶道15号，售价2.7亿美元。展望2017年，香港豪宅市场几乎被一直看好。

利嘉阁地产认为：“豪宅楼价升幅会会跑赢大市，可能高达8%”；香港美联集团预计：“由于买家有增无减，地价因而被推高，看好香港豪宅市场”；仲量联行香港分公司的判断是：“豪宅资本将保持平稳，升幅最多为5%”；全球房产独立咨询公司Knight Frank的报告则声称：“鉴于股票相对稀缺，豪宅价格将保持稳定。”

对于2017年的香港豪宅市场，唱空的声音是很少的。豪宅将不是涨跌的问题，而是稳定、微涨或小涨得问题。香港

2.“北水南下”推高土地和住宅需求，供不应求的格局持续

传统香港楼市涨跌主要由三大因素带动：利率、供应及经济。但近年新增了第四大因素，即大陆因素。大陆买家在2016年激增，香港ZF急忙调高印花税，但这似乎没办法阻挡“北水南下”。

2017年，业界普遍认为“北水南下”潮流不变，香港楼市需求旺盛，供不应求格局不变。

香港美联集团分析认为：“展望未来，若人民币进一步贬值，相信‘北水南下’的格局将会维持，为香港楼市带来支持。总结2017年香港楼市料将出现‘价量俱稳’格局。”

祥益地产也认为，以大陆为代表的境外购买力会继续推高香港楼价：“境外购买力水淹香江。不要天真地以为楼市辣招可以限制外来购买力，这只能短暂对付散户，最主力且庞大的外来购买力，会透过股市、地皮及公司收购，间接令楼市价格上升。香港是自由港，未来空降香港的资金不单止来自内地，而是愈来愈多的不同国家。”

资金在、预期在、基本面稳，香港楼价大概率会如李嘉诚所言：“2017楼市仍有上行空间”。

3.有一件大事须注意：美联储加息

2017年香港会换新特首，政坛具有不确定性，但普遍分析认为楼价不会受太大影响。如果说最要警惕的事件，大概就是美联储加息。

IMF年底在香港发表报告便提醒要注意美国加息的影响：“香港采用浮动利息按揭的家庭负债偏高，一旦美国加息步伐较预期急速或环球金融状况收紧，对香港造成的不利影响或会较大。”

因此，对于现金流偏紧的买家来说，要小心港府随美国加息的可能性，皆时供楼支出将会上升。

3新加坡

1.2017适合观望，不宜出手

新加坡的楼市经历了惨淡的2016年，三年连续下跌之后，2017年会不会迎来拐点，这是很多人所关心的问题。但从目前众多专业机构的分析来看，恐怕拐点还不会来，2017年适合观望，不宜出手。

有两大原因。第一个原因，也是最重要的原因，就是ZF的调控不会在2017年放松。

瑞银财富管理亚太地区投资部门的判断颇具代表性，他们认为新加坡ZF目前不会取消当前的限购措施，新加坡楼价甚至会在今年下跌超过两位数。

新加坡ZF此前已多次表态，不会放松自2009年以来实施的管控措施，他们担心一旦放松可能导致地产泡沫再起。来自大陆的买家虎视眈眈，李显龙显然会紧守大门。新加坡

一方面担心地产泡沫泛起的ZF“咬定青山不放松”，另一方面，新加坡的楼市库存其实不让人乐观，去年9月，新加坡房地产开发商协会主席Augustine Tan表示，目前的未售库存或将需要三年才能售完，供过于求的局面在2017年不会根本改观，因此，业界对2017年新加坡楼市的冷淡已经做好心理准备。

2.寻找价值洼地

不过，考虑到新加坡目前鼓励人口生育，他们的目标是再增加150万人，另外这片亚洲移民首选地依然拥有厚实的经济底蕴和优质的服务业资源，新加坡楼市依然被长期看好，2017年是观望之年，也是寻找价值洼地之年。

4马来西亚

1.货币疲弱，外资进入，楼市稳中有进

稳重是马来西亚楼市最明显的性格特征，2008年金融海啸，香港等地区楼价跌幅惊人，但马来西亚成交价只微跌5%-8%，抗打击能力很强。最近数年，全球和马来经济有所复苏，马来西亚房价年均有7%-10%的升幅，外界普遍预计，2017年马来楼市将延续2016年的趋势，稳步上升，其中一个最重要的推动力，就是外部资金的涌入。

马来西亚物业专家李岗华指出，美元强劲马币走弱，国内各种大型基建项目开工，2017年香港等地投资者有可能会加速进场做中长线投资。马来西亚

2.不要盯着吉隆坡，马来“深圳”浮出水面

吉隆坡是马来西亚第一城，但在2017年，很多地产报告却在重点谈了另一个城市的前景，那就是近几年在中国买家群体中声名鹊起的新山。2017年，新山楼市被广泛看好。

2017年，马来西亚将延续其发展重心南移的趋势，从吉隆坡到新山。

新山的经济和楼市被寄予较高期望。C.A.J财富管理公司在展望2017年新山楼市前景称：“柔佛州新山跟邻国新加坡仅一桥之隔。新山其中一个新发展区努沙再也（Nusajaya），也是旅游、餐饮消费集中地，著名的马来西亚乐高主题乐园也在该区，很多大型项目及基建已落成或正在兴建，楼市潜力相对较高。” 

5泰国

外来需求旺盛，2017年重点城市楼价走高

对2017年的泰国楼市，外界普遍表示乐观。去年泰国换了新国王，政局一度让人担忧，但楼市未受干扰，保持强劲态势。2016年曼谷房价涨幅高达14%，如无意外，今年也会有较大幅度的上涨。

Nexus房地产销售机构展望认为：“2017年曼谷土地的平均价格将会比2016年高达5%-10%。由于地价上涨和土地的稀缺，在内城区的物业价格最高增长预计可以达到9-10%。”不过也有机构的估计相对谨慎，他们认为大曼谷地区的楼价今年再多会上升6%-7%。曼谷

无论是6%还是10%，2017年泰国（尤其是曼谷）的楼市前景潜力较大。这背后，是外来资本对泰国的青睐。帝皇地产集团分析说：“近年东南亚发展急速，不少日资公司也在泰国设厂，汽车制造商如本田汽车（Honda）、丰田汽车（Toyota）。而且，以物业租务回报率，目前曼谷大约5至6%，周边地区如芭堤雅相对稍高，约7至8%。”

泰国有句传统谚语说：“洒什么种子结什么果”。继续播种，这是外界对2017年泰国楼市的共识。

6印度 

2017年是黄金年份，两座城市有望爆发

2016年，关涉全球经济势力变动的一个标志性事件，是印度GDP 150年来首次超过它曾经的殖民国——英国，居全球第五，这头大象已经苏醒。2017年有望以超过7%的步伐昂首向前。

很多人认为，上世纪八九十年代发生在中国的故事会在印度重演，这是一片希望之土，印度的房地产潜力也前所未有得到外界的关注。近期，经济学人、福布斯、房产研究机构The investor都不约而同地关注印度经济和楼市的红火。

房产研究机构The investor对2017年的印度楼市分析称：“外国对印度的投资力度会加大，全球资本涌入，投资者争相购买核心资产，对拥有现代化设施的住宅需求明显上升。”

福布斯在对印度楼市进行的专题报道中认为，城市化、工业化和中产兴起，多样利好形成一股合力推高了印度房价。

国际清算银行(BIS)去年公布的数据显示，2007-2015八年间，印度房价累计上涨72.3%，为18个主要经济体中累计增幅最高的国家。外界对印度房价普遍乐观，从历史数据和经济态势来看，并非没有根据。

有两座印度城市最值得关注，班加罗尔和孟买，前者被称为“亚洲的硅谷”，后者是“宝莱坞大本营”，经济前景充满想象力，2017年这两座城市的楼市有望受到资本追捧。在普华永道发布的《2017亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，班加罗尔和孟买被列为亚太地区房产投资及发展前景排名两位城市。班加罗尔

普华永道认为：“班加罗尔一直是印度商务流程外判(BPO)和IT行业的主要枢纽。国内和国际公司纷纷涌入当地开设热线电话中心和研发中心，带动地产市场的巨大需求。孟买受地理因素局限，市区扩张难度甚大，因此她成为印度地价最昂贵，但发展最慢的城市。但目前一个兴建主干道路和铁路基础设施的项目正在进行，该项目将使来往偏远地区及市中心的交通更便捷，大部分工程将于2019年前完成。”

如果你在过去十年错过了北上深，那么未来十年不要再错过班加罗尔和孟买。

7机会可能在那些你陌生的国家

谈到亚太楼市，中国人通常想起的是日本，中国香港，新马泰，实际上，这种观念亟待改变。最好的机会，已经不属于这些大家以往最熟悉的地方，反而在印度、印尼、越南这些国人关注较少的区域得到前沿机构的垂注。

在普华永道发布的《2017亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，第一二名是印度的班加罗尔和孟买，第三名是菲律宾的马尼拉，第四名是越南的胡志明市。胡志明市

这些国家具有共同点：高增长率（印度7.1%、菲律宾6.8%、越南6.1%）、外国资本相继涌入、城市化和工业化处于加速阶段、人口年轻化。而名列前茅的城市都是这些新兴市场的核心城市，产业上有竞争力、人口机构有活力、政策上有话语权，犹如当年中国的北上广深。

在亚洲地区寻找房产投资的黄金标的，国人得跳出舒适区，2017年是个好时机。