主讲人：郑晔 Joel ，供职于新西兰 BAYLEYS 商业地产国际部，专注服务亚洲特别是中国投资者在新西兰的地产投资与收购。在投身房地产行业前，Joel 在中国和新西兰有着丰富的商业经验，先后服务过某著名澳洲媒体集团，及世界五百强的三星电子，也曾在中国创办过软件公司。

◎作者丨郑晔

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非常感谢智谷趋势提供机会，可以给大家分享新西兰投资情况。我叫郑晔，在新西兰住了大概十五年，从事房地产工作。我们公司商业地产、住宅地产做，我自己做商业不动产较多。

智谷君建议多讲讲住宅，我会花一大部分时间跟大家介绍一下住宅这一块，然后再和大家分享一下商业地产的一些信息，因为我们有很多从国内来的客人也是在这里投资了挺多商业地产。接下来用的货币都是纽币，也就是新币。现在的汇率大概是4.8左右，所以如果我说100万的房子，那么乘以人民币就是480万，大家乘以5也可以。

1新西兰概况

新西兰在中国国内媒体的报道中，是一个美丽的国家，受到大家的关注，因为十几年前，可能很多人不知道新西兰在哪，或以为是澳大利亚的一部分，或觉得新西兰只有牛羊，只有草原，有很多误解。但现在有很多媒体播放关于新西兰的节目，所以我相信大家对新西兰有一定的了解。大家看图上蓝色部分，上面写的产生了44.4％的新西兰GDP，橘色部分产生了56％的新西兰GDP。什么意思呢？其实这个橘色的部分就是大部分人口居住的地方。新西兰一共就470万人，国土面积就相当于浙江省加广东省面积，所以这是一个地广人稀的国家。

它的主要城市基本上只有3个，最大城市就是奥克兰，就是地图上方橘红色的一块，中间橘红色的就是首都惠灵顿，下方橘红色是基督城，是一个旅游城市。奥克兰一个城市就占了人口一大部分，157万，也是新西兰的经济中心。所以我们说到投资，如果你不是投资农场的话，通常都是投资在奥克兰为主。

其他一些你看到国土面积就是地图上蓝色部分，通常都是国家公园、农场、林业、森林、葡萄酒庄等等这些非常宽广的地方，所以你有机会来新西兰玩的话，你在蓝色的地方如果沿路开车要开很久才能遇到一个人。

那么新西兰投资有一个什么优势呢，我个人认为最重要的优势，是它的法律体系和英美一样，没印花税，没物业资本利得税，没有遗产税。然后它的法律体系叫海洋法系，就是英国那种Common Law为基础的。而且它非常欢迎海外投资，也是一个世界上资本自由度相当高的国家。

另外，奥克兰也是世界上最宜居的城市，相信大家也在媒体上有看到过这种报道。奥克兰这两年华人移民特别多，从2002年开始最早一批华人留学生，到2007年又有一批留学生，从2011-2013年开始又有一批新的移民过来。

2新西兰经济大环境

再来看一下整个经济情况。就人口跟经济体量来讲，新西兰是一个非常小的国家，所以它受外部环境影响特别大。相信关注智谷趋势的朋友都应该很了解现在整个国际上的这么一个情况，就是货币极度的宽松。从2008年金融危机以来，经济并没有完全复苏，新西兰也受这个影响。

大家可以看下图第一张表，这个是新西兰中央银行的官方利率。大家注意看这个曲线，从2009年后一直处于一个非常低的情况，现在的官方利率已经到2％，8月11号发布，这是非常低的。这说明新西兰央行认为经济还没有完全复苏。 

大家从蓝色第二张表可以看出，新西兰通货膨胀率也很低，这不是一个好事情。现在通货膨胀率只有0.4％，不能说是新西兰的问题，只能说是在全球大环境下各个国家基本上都是处于这种低利率、低通货膨胀的情景。

然后再看下面两张图，是房价指数。第一张是全国房价指数，第二张是奥克兰房价指数。能看到从2009、2011年以后与经济截然相反的一个情况，大家如果关注智谷趋势的文章，也能了解到这些资产价格泡沫等一些情况，新西兰也受这些影响。总结起来，房价一直在涨，但是实体经济并没有太明显的起色。不过，新西兰其实在整个欧美发达国家里表现已经不错了。

3新西兰投资注意事项

看完大环境，再来看一下海外投资者的一些注意事项。新西兰对海外投资者相对友好，限制条件非常少，我们可以一条条来看。新西兰最近出了一条法律，海外人士在购置物业前需要申请银行账号跟税号，之前是不需要但现在是需要的。然后它有一个很重要的OIO，叫海外投资审批办公室，专门审批敏感土地的交易。

上面列举的只是一小部分，还有比如说你超过一个亿纽币的投资，超过5公顷的农村，然后像河床、海域，一些敏感土地、个别岛屿，这些都要ZF审批办公室来审批。审批的条件是能不能为当地带来就业，对经济有没有促进。

接下来是产权形式。大部分新西兰的房子都是永久产权，叫做 Freehold。有个别特例，比如奥克兰有一些海港边上的房产叫Leasehold，是租赁产权，就是地主拥有对土地的所有权，但是上面所建的建筑物只有拥有对土地的租赁权。你会发现有些租赁产权房或物业比较便宜，其实隐藏着一个问题，就是将来地主如果要调整租金的话你就会付出很高额的价格，所以海外投资者要特别注意产权的问题。

另外还有Crosslease，是一块地上两个房子，对这块土地互相租赁的形式。还有Unitatol，是公寓的一个个小间，大家合在一起成立一个业主委员会，每个人都拥有这一栋楼里的一小部分。所以大家在新西兰买房时一定要注意这些，和律师确认房子到底是什么产权。另外还有很多细节，今天就不展开了。

4奥克兰统一规划

接下来说奥克兰的统一规划。规划讨论了好几年，两个礼拜前刚刚通过。奥克兰之前并不是个大城市，而是分成5个小城市，最近几年合在一起成为一个超级大市，做一个规划。规定每块地是什么用途，每种用途具体怎么用。

以上图片中，紫红色的区域是市中心，允许造一些高楼，有一些商业活动。当你在市中心有一块地，上面有老房子，你可以把它推倒造一个高楼。深紫色的是重工业区，重工业区不允许建住宅，不允许有零售行为，因为里面可能有一些机械、工业仓储。橘色居民用地规划，可以造高密度住宅，像高层公寓。然后还有淡黄色，只允许建造独栋房产，接下来有一些图片大家会看到。

奥克兰整个城市的每一块地都被切成一小块一小块，按颜色被分为不同用途，每一块地都能查到具体用途，所以最近奥克兰有些地方房价被炒很高，也是因为这个统一规划。比如一块地，它原先只是一个小房子，但是统一规划出来以后，说这个地方可以造高楼，它的土地价值就一下子升值了。

但这里也有一个问题，就是它允许你造高层，比如说两到三层，不代表你真的能造起来，因为实际上还要看阳光角度、后院的大小，邻居同不同意，这里面很多细节要考虑。所以统一规划里不允许建造，不代表真正能造得起来。

5新西兰住宅地产

奥克兰和整个新西兰的房子大部分分为这么几种：独栋房屋、连排别墅，还有Unit，是一个个单元、两层，里面有好几间连在一起。另外还有公寓楼，国内的朋友比较熟悉、还有一种算农场，叫做Lifestyle，中间有一个小别墅，后面有两三公顷地，可以养一些牛、羊，种些蔬菜等。

在新西兰买住宅房有几点要特别注意，最关键的就是“漏水房”问题。在90年代到2005年之间，新西兰的建筑指标没有跟上建筑材料发展，所以当时有一些90年代末施工的房子，外墙和框架之间没有空格，外墙材料也会造成漏水。所以那个年代的房子大家如果要买，就要特别问一下中介和物主，要调查房子是不是漏水房。二手房交易前，一般都会去做一个building inspection（建筑检查）。

现在从中国来的投资者们买新房较多，也要特别注意建筑有没有ZF给的证书，我们叫CCC，就是符合ZF建筑要求的证书，最后颁发给建成的房子。另外买房子就要注意一些比较琐碎的事情，像高压线是不是在附近、原来这块地是不是垃圾场、会不会有一些污染等。再比如治安、校区、富人区或穷人区、高速路口，或者火车等因素都会影响房价。所以如果看到很便宜的房子，说不定是有问题的。特别是现在这个市场上，信息这么透明，如果有便宜，要特别小心。现在奥克兰每年房屋缺口三万多套，人口增长又这么快，基本上不存在捡便宜、捡漏的可能性。

在新西兰买房子大部分有三种情况：拍卖、议价、投标。拍卖最常见，特别是二手房，因为这个市场是所谓是卖方市场，买家多，卖家少。议价或者直接有标价的房屋比较适合海外来的朋友，因为不可能在海外直接拍卖，除非电话遥控这边的中介来拍卖。如果本人过来的话，还是用议价的形式比较合适。投标在居民房中很少见，商业地产很常见，通常是比较贵的物业会用投标的形式，像一些大豪宅、庄园。

之前有朋友问新西兰房产税的问题。新西兰的房子有一个市ZF税，跟大家概念上的房产税不是一个意思。每三年ZF都会对房屋价值进行一次评估，以评估值作为收取物业税的依据。比如一套100多万的房子，ZF收的税大概每年有两三千，都用于垃圾处理、公共设施、道路、社区、图书馆等一些公用设施。新西兰没有资产增值税，但现在有法律推出：如果持有物业两年之内就卖掉，增值那部分是要缴税。这两年ZF为了抑制这种房地产投资行为，为了打击买房过几个月出售的行为。

农场酒庄也是新西兰比较有特色的房屋类型，一般买农场不会买太大，通常就是我刚才说的Lifestyle，一两公顷，中间有个小房子。这种房产目前很受中国人欢迎，特别是买在市区周边，将来有增值的可能。奥克兰有一个城市居民释放计划，ZF也会统一计划，如果你的农场刚好是在图片的那个位置上，将来可能被划分到可以造更多房子的地块。

过去几年，挺多中国投资者在这里购买酒庄、葡萄园，这种投资方式比较适合那些在国内有一定的销售渠道、产业链可以整合的人。但如果收购葡萄酒庄后，没有相应的销售渠道，其实不是一个很好的投资，况且现在葡萄酒庄价钱已经被炒起来了。也有很多投资者买葡萄园，它只生产葡萄，附近的酒庄来收葡萄，再酿酒，整个产业链比较成熟。新西兰的葡萄酒，特别是出口中国的，定位于比较高端的市场，附加值比较高。

6新西兰商业地产

再看下面一张图。说到商业地产，有些朋友可能比较陌生，它在新西兰蛮受一些投资者欢迎。与住宅房地产相比，商业地产有一个特点：房客相对稳定，租约比较长。另外房客都是一些商家，它会把物业维护得很好，不像居民出租，我们就不知道租客到底是什么样的人。

现在有一种产权式酒店，新西兰很多在开发新建，以一个很小的单元出售，回报率有7％-8％左右。整个奥克兰来讲，商业物业的回报率从去年开始一直下降，因为价格上涨非常快，就像智谷趋势的一些文章也讲过，全球范围内资产泡沫的现象，导致资产价格有脱离实际情况，奥克兰的商业地产的回报率从一两年前的百分之六七，到现在的4％，都会有人来抢。

有一些投资者也没有特别看重回报率，他看重的是这个地段。比如说在市中心有一个楼，它一年租金有十几万到二十几万纽币也没关系，回报率可能只有4％甚至3％，但是那块地方是有开发权力的，到了一定时候就把这个地方推倒，然后造公寓，或者是造办公楼或者其他的项目。

另外还有一个特别的商业地产叫汽车旅馆或商业酒店。这种通常出售的时候都是生意和物业一同出售（Freehold going concern）。新西兰旅游业是支柱行业，占GDP的比重非常高，近年来有好多的从国内来的投资者在新西兰购买或新建一些酒店、汽车旅馆。

我们看最后一张，商业物业里的开发项目。开发项目不仅开发商业楼盘，也开发住宅楼盘。我们都把它归到商业地产这一块，属于早起把土地交割的一个资产类别。通常一个项目，比如说一块土地出售，我们会找到投资者，看土地能做什么东西，然后要申请资源许可。如果没有资源许可，就不能在上面建造任何东西。

有了ZF的资源许可，就可以在上面造建筑或者把它分割，按照资源许可里的具体内容来实现，这跟刚才讲住宅地产有一些联系。奥克兰有一些房子被炒的比较高，因为它的买家实际就是开发商，开发商看重的是这块土地的价值，不是这个房子的居住价值。所以这两年在一个好的地段，某个非常老旧、八九十年代的房子，但占地面积很大，又可以分割或开发，所以它的价格就被炒得很高。

还有一点经常有朋友问到，在新西兰买房能不能移民。单纯买民宅是不能移民新西兰的，新西兰投资移民主要分两大类，一类跟二类。一类无语言要求，年龄要求也比较宽松。但是它的金额比较高，需要1000万纽币，大概需要人民币5000万；二类是150万纽币，人民币大概750万，但是实际上现在选择的起点应该是250万纽币以上，也就是人民币1000万-1200万，而且二类还会有语言要求（比如雅思）和年龄的要求，过去经商经验的要求，具体的移民情况大家一定要咨询，新西兰有持牌的移民中介，可以给大家讲更多这方面的信息。

我们今天就分享到这里，谢谢大家。