我爱我家(000560)点评：业绩同比大增 市占率持续提升

机构：申万宏源研究
研究员：袁豪/顾铮

　　2026Q1-3 营收同比-12.9%、业绩同比+175%，业绩同比大增。公司发布2026 年三季度报告，2026 年前三季度，公司营业总收入71.1 亿元，同比-12.9%；毛利润8.6 亿元，同比+16.6%；归母净利润1.1 亿元，同比+155.4%；扣非归母净利润1.4 亿元，同比+155.6%；基本每股收益0.0116 元，同比+582.4%。单季度看，公司26Q3 营业收入24.1 亿元，同比约-4%；归母净利润0.3 亿元，同比+595.5%；扣非归母净利润约0.5 亿元，同比+1070.9%；毛利率、净利率分别为10.4%、1.5%，同比+3.1pct 和+1.3pct。单季度业绩实现显著增长主要源于1）25 年同期市场平淡、佣金费率承压及固定成本刚性，所以使得25年同期业绩基数较低；2）26 年以来公司核心城市二手房GTV 及市占率显著提升、佣金费率有所改善以及成本管控持续优化。
　　2026 前三季度，公司实现综合毛利率、扣非归母净利率12.2%、2%，同比分别+3.1pct、+2.6pct；期间三项费用额12.7 亿元，同比-14.5%，对应三项费用率17.9%，同比-0.3pct，均实现进一步下降。
　　2026Q3GTV 同比+4.1%，各项业务GTV 增速显著改善。2026 年前三季度，公司实现总GTV1,887 亿元，同比-3.8%；其中经纪、资产管理及新房业务分别约1,480/144/263 亿元，同比分别-5.5%/+5.1%/+1.5%。经纪业务同比为负主要是由于过往成交以低总价区间为主以及北京杭州存量市场价格仍有波动所致。单季度看，公司实现总GTV 约609 亿元，同比+4.1%，其中经纪、资产管理及新房业务分别约466/52/91 亿元，同比分别+1.7%/+2.0%/+19.7%，延续Q2 单季度同比增长态势。房地产行业在政策累积效应催化下，延续年初至今“量增价稳”的态势。根据克而瑞数据统计，26 年Q3，北京、上海及杭州二手房网签套数分别为4.4 万/6.3 万/1.8 万套，同比+4.1%/+19.1%/-4.3%；公司主要布局于上述核心城市，二手房交易量增速Q3 单季度同比分别+11.5%/+52.1%/+2.8%，核心三城均高于行业平均水平，北京、上海市占率分别录得16.4%、5.5%，均较过往有所提升。资管业务方面，截至26Q3 末，公司在管房源套数达36.6 万套，较年初增加约2.9 万套，出租率95%，在行业中继续保持头部运营效率。
　　多项负债率指标均进一步下降，现金及现金流保持稳定。2026Q3 末，公司实现总负债137.4 亿元，同比-18.8%，对应资产负债率59.3%，同比-4.9pct；其中，一年内到期的非流动负债49 亿元，同比-34.6%，对应负债率-8.6pct。货币资金29.7 亿元，同比-2.8%，保持稳定；经营性现金流净额15 亿元，同比-33.2%，下滑主要系传统相寓承租合同大量转为相寓优选合同，适用新租赁准则的合同规模下降，使得现金流量表中经营、筹资活动对应的租金收付现金流，以及利润表相关资产处置收益同步减少；该变化本质是高毛利轻资管业务占比提升，并非经营基本面恶化。根据计算，公司剔除租赁等负债后真实负债约68.2 亿元，对应资产负债率29.4%，均较前一期进一步下降。现金短债比0.6 倍，保持稳定。
　　投资分析意见：业绩同比大增，市占率持续提升，上调至“买入”评级。我爱我家作为全国第二大房地产经纪公司，深耕经纪业务与资产管理业务，布局北京、上海及杭州等核心城市；公司资管业务占总营收比重近5 成，在管房源逐步提升，毛利率稳固，是公司业务的核心稳定器；经纪业务作为公司业务最具弹性的部分，随着北京、上海等核心城市存量房市场的持续回暖二进一步修复，盈利弹性凸显。公司三季度业绩同比大增，符合预期，因此我们维持2026-28 年业绩预测1.6、1.9、2.2 亿元，对应PE分别为44/38/32 倍，扣非归母净利润分别为1.8、1.9、2.2 亿元。原评级为“增持”，现上调至“买入”评级。
　　风险提示：房地产市场景气度回落；销售去化不及预期；佣金费率承压；公司管理层变动；股票交易异常波动。