越秀地产(00123.HK)：业绩短期承压 销售及财务保持稳健

机构：中泰证券
研究员：由子沛/侯希得/王雯

　　8 月28 日，越秀地产发布2026 年中期业绩报告，公司上半年实现营业收入366.5 亿元，同比下降23.0%；公司股东应占利润为0.9 亿元，同比下降93.6%。
　　业绩短期承压，毛利率下降拖累利润。2026 年上半年，公司实现营业收入366.5 亿元，同比下降23.0%，股东应占利润为0.9 亿元，同比下降93.6%。业绩下滑主要系：
　　1）受项目结转周期影响，上半年入账物业收入及合联营公司投资收益同比减少；2）项目利润空间承压，公司毛利率6.2%，同比下降4.4pct。截至6 月末，公司已售未入账销售金额1324.4 亿元，较年初增长0.3%，为后续业绩释放提供支撑。
　　销售排名稳居前十，投资聚焦核心城市。2026 年上半年，公司销售金额为505.1 亿元，同比下降17.9%，销售面积为169.9 万平方米，同比上升16.2%，均价约为29700元/平方米，同比下降29.5%。在市场深度调整的环境下，公司市场地位稳固，克而瑞行业销售排名保持全国第8 位。上半年，公司新增6 幅土地，总建筑面积约68 万平方米，其中权益投资金额的96.8%集中于核心六城。截至6 月末，公司拥有总土储1657 万平方米，其中一、二线城市占比94%。公司坚持精准投资，土储质量和结构持续优化。
　　现金流改善，融资成本持续下降。截至2026 年6 月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65.2%；净借贷比率为49.2%，较年初的54.9%下降5.7pct；现金短债比由1.7 提升至2.1 倍，三道红线维持绿档。期末现金及银行结余、定期存款及其他受限存款合计515.0 亿元，同比增长10.1%，经营性现金流净流入137.7 亿元。上半年加权平均借贷年利率为2.91%，较年初的3.16%下降25bp，首次降至3%以下，融资成本进一步优化。
　　投资建议：越秀地产作为广州国资背景房企，公司销售排名保持行业前列，投资持续聚焦核心城市，土储结构进一步优化，同时财务状况稳健、融资成本持续下行，经营韧性较强。考虑到房地产行业整体下行对结转规模及毛利率的持续压制，我们维持此前盈利预测，预计公司2026-2028 年的EPS 分别为0.02、0.03 和0.06 元，考虑到公司当前PB 估值处于较低水平（0.2 倍），维持公司“买入”评级。
　　风险提示：销售不及预期，房地产行业下行超预期，引用数据滞后或不及时。