新鸿基地产(00016.HK)：经营稳健提质 分红水平稳步提升

机构：华源证券
研究员：邓力/陈颖

　　事件：公司发布2026 财年年报，FY2026，公司营业收入941.94 亿港元，同比+18.2%；基础溢利228.50 亿港元，同比+4.6%；归母净利214.26 亿港元，同比+11.1%；全年派息每股3.91 港元，同比+4.3%；利息覆盖倍数8.5 倍（FY2025 为6 倍），整体财务保持稳健。截至FY2026 末，公司有息负债加权平均利率同比降0.7pct 至3.0%。
　　销售指标超额完成，香港物业发展稳健向好。FY2026，公司香港权益合约销售额381亿港元，同比-9.9%，超额完成300 亿港元的年度销售目标。业绩层面，香港物业发展收入（含合联营企业权益）达441 亿港元，同比+69%；分部溢利46 亿港元，同比+44%。毛利率方面，FY2026 香港物业发展平均毛利率11%，同比-1pct，主要由于部分新落成项目毛利率偏低；若计入帝景园、Shouson Peak 等物业出售带来的收益，香港物业发展整体毛利率可达16%。土储方面，公司2026 财年在香港新增土储约206 万平方英尺，财年结束后再成功竞得屯门第16 区站二期项目，使得香港整体土储增至5940 万平方英尺，为后续业务发展提供充足支撑。
　　物业租赁基本盘韧性凸显。2026 财年，香港投资物业（含合联营企业）整体租金收入同比+1%至177 亿港元，其中写字楼依托新落成项目IGC 的贡献及高出租率支撑，收入小幅增长至57 亿港元；零售物业收入保持平稳，录得91 亿港元；住宅及服务式公寓凭借租金与出租率双向提升，租金收入同比+12%至13 亿港元。公司中国内地投资物业表现向好，整体租金收入、净租金收入分别同比+5%、+6%至65 亿港元、52 亿港元，其中内地零售物业因营业额租金上涨，收入同比+9%至45 亿港元，有效抵消了写字楼续租租金下调导致的收入降幅，整体租赁业务基本盘稳固。
　　盈利预测与评级：我们预计公司2027-2029 年归母净利润为236/249/264 亿港元，当前股价对应PE 分别为13.25/12.53/11.80 倍。我们认为，中国香港住宅市场量价修复趋势有望延续，公司依托优质土储有望充分受益，此外西九龙IGC 等核心投资物业陆续落成，经常性收入与资产价值有望持续提升，维持“买入”评级。
　　风险提示。香港楼市复苏慢于预期；香港商业地产复苏不及预期；内地商业地产复苏不及预期。