中国海外发展(00688.HK)2026年中报点评：好房子体系树立市场标杆 土储积极补仓

机构：华创证券
研究员：单戈/许常捷/杨航

　　事项：
　　2026 年上半年公司实现营业收入976 亿元，同比增长17.3%；归母净利润70.3亿元，同比下降18.2%。
　　评论：
　　公司2026 年上半年营收稳健增长17.3%，毛利率有所下降。1）2026 年上半年公司营业收入976 亿元，同比增长17.3%，归母净利润70.3 亿元，同比下降18.2%；毛利率16.1%，较2025 年同期下降1.3pcts。2）分业务来看，开发业务营业收入918.6 亿元；商业运营业务收入35.8 亿元，同比增加1.13%；其他业务内外部收入为42.8 亿元，外部收入为21.6 亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入为20.5 亿元，同比上升35%。
　　销售额保持行业前列，土储补仓节奏加快。1）公司“中海好房子 Living OS”系统落地，助力产品销售。2026 年上半年实现销售金额1343.5 亿元，同比增长11.8%，权益销售金额居行业第一；销售面积450 万方，同比下降12.1%。
　　期内集团系列公司（不含中海宏洋）在北上广深及香港五个城市实现合约销售额789.9 亿元，占整体合约销售额的68.6%，其中北京实现合约销售247.5 亿元。2）公司保持补仓节奏，2026 年上半年集团新购地9 宗（含1 块香港合作地块），新增土储总建面76 万平方米，权益建面74 万平方米，权益购地金额76.6 亿元；本年初至8 月底，本集团新增购地18 宗，权益购地金额333.4 亿元，补仓力度持续加快。3）期间本集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积2207 万方，权益面积1960 万方。
　　商业运营收入35.8 亿元，购物中心收入同比提升。1）公司2026 年上半年商业运营业务收入35.8 亿元，同比增加1.13%。2）具体看，购物中心和写字楼收入占比分别为32%和48%，其中购物中心收入11.6 亿，同比增长11.4%；写字楼收入17.2 亿元，续租率63.1%。此外长租公寓收入为1.8 亿元，酒店及其他商业运营收入为5.2 亿元。3）资产管理能力同步提升。截至期末，轻资产管理规模250 万平方米；同时在2025 年上市的华夏中海消费REIT 在今年上半年平稳运转，为集团经营性业务向资产管理业务转型提供持续动能。
　　债务结构持续优化，成本优势持续塑强。2026 年上半年，公司期内有息负债规模下降101.5 亿元，资产负债率为51.6%，较2025 年底下降2.50pcts；银行存款及现金1211 亿元，占总资产的13.7%；分销及行政费用合计占收入比例约2.8%，其中分销费用同比下降20.8%；公司平均融资成本进一步下降为2.76%，融资成本处于行业最低区间。
　　投资建议：公司作为头部央企，融资成本低，可售货值充足。我们预计公司2026-2028 年EPS 分别为0.94、0.95、1.07 元。参考可比优质头部公司市盈率均值，我们给予公司2026 年14.5 倍PE，测算市值约1719 亿港元，对应股价15.7 港元，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。