城建发展(600266)财报点评：销售金额同比转增 结转资源或逐步回升

机构：东方财富证券
研究员：张明远/张凯

　　【投资要点】
　　2026 年8 月26 日，公司发布2026 年半年报。2026 年上半年，公司实现营业收入101 亿元，同比下降21%；归母净利润口径下亏损1 亿元，同比由盈转亏；扣非归母净利润口径下盈利5 亿元，同比下降5%。
　　剔除持股国信证券的影响后，2026H1 公司归母净利润约6.9 亿元。
　　公司业绩由地产业务效益和公允价值变动两方面因素决定，后者主要系公司持有的国信证券股份采用公允价值计量，变动计入当期损益。
　　2026 上半年，公司因国信证券而产生的公允价值变动亏损约7.6 亿元。剔除该因素的影响后，我们粗略测算2026 年上半年公司加回公允价值变动亏损后的归母净利润约6.9 亿元。
　　聚焦地产主业来看，现阶段结转规模或承压，但减值节奏有望放缓。
　　（1）结转方面，2026 年上半年公司实现营业收入101 亿元，同比-21%，其中2026Q2 实现营业收入23 亿元，同比-62%，显著低于近两年的季度营收均值78 亿元，关键在于公司待结转资源相对有限。截至2026 年6 月末，公司持有合同负债97 亿元，对2025 年营业收入的覆盖倍数仅0.3 倍。（2）减值方面，截止到2025 年末，公司存货减值比例达10.7%，在持续拿地的房企中处于较高水平，减值已较为充分。考虑到2026 年2 月以来，北京二手住宅价格指数已连续6 个月环比回正或持平，2026 年减值压力或进一步下降。
　　得益于2025 年较高的拿地强度，公司销售额已于2026Q2 同比转正。
　　随这部分新拿地项目陆续推盘销售，高毛利率项目结转比例有望陆续提升，结转资源亦有望逐步回升。2025 年公司新获取四宗地块，全口径拿地金额101 亿元，对应全口径拿地强度达53%；其中龙樾海序、嘉棠璟樾项目均于2026 年上半年开盘，助力公司2026 年上半年实现销售金额125 亿元，同比+20%，结束了连续9 个季度的累计同比下滑，其中2026Q2 单季度同比+94%。截至2026 年上半年末，公司持有合同负债97 亿元，较2026Q1 末+27%，结束了连续8 个季度的环比下滑。公司2025 年11 月获取的祈年大街项目和2026 年5 月获取的龙樾璟序尚未入市，随上述项目陆续推盘，结转资源有望继续回升。
　　多元化经营方面，公司在城市更新和商业租赁领域均有布局。城市更新方面，公司积极参与北京各区城市更新项目推介会，2026 年上半年获取望坛15 号地项目和京城机电城中村改造项目授权，为后续多元化拿地打下基础。商业租赁方面，公司强化商业资产管理，城奥大厦、城悦荟等项目出租率超过90%，资产运营效率持续改善。
　　【投资建议】
　　我们认为城建发展的存货质量较优，减值计提较充分，整体业绩表现有望率先进入修复通道。虽然收入规模有所承压，但2025 年以来公司积极补库，待结转资源或逐步企稳回升，支撑业绩更快释放。我们预测公司2026、2027、2028年营收分别为250、274、275 亿元，归母净利润分别为2.8、4.8、6.2 亿元；对应EPS 分别为0.14、0.23、0.30 元，以2026 年9 月8 日收盘价计，PB 分别为0.44、0.43、0.42 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　【风险提示】
　　地产政策变化超预期。2026 年2 月以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预期将影响市场复苏节奏。
　　销售表现不及预期。2026 年2 月以来，一线城市二手房市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修复表现仍有待观察，若市场复苏不及预期，公司销售去化或面临压力，并对业绩造成影响。
　　拿地节奏不及预期。政府供给优质地块的节奏具备不确定性，若供给节奏放缓或土拍竞争加剧，公司拿地规模或阶段性承压。