领展房产基金(0823.HK)2027财年前3月运营数据点评：物业出租率保持高位 中国内地零售租金同比正增长

机构：中信建投证券
研究员：竺劲

　　核心观点
　　截至2026 年6 月30 日，领展在中国香港、内地、新加坡、澳洲的零售物业出租率分别为97.5%/96.0%/98.1%/96.5%，均保持高位水平。2027 财年前3 月领展的香港零售物业续租租金调整率录得负中单位数，香港零售物业的租户销售额同比下降1.1%，其中餐饮租户销售额同比增长1.5%保持韧性，一般零售降幅收窄；中国内地零售物业平均单位租金、租户销售额、客流量保持正增长。此外，领展持续推进“聚焦核心业务”策略，开展基金单位回购并推进资本循环，2027 财年至今已动用超过10 亿港元回购逾2900 万个基金单位。
　　事件
　　领展公布2027 财年前3 月（2026/4/1-2026/6/30）运营数据，中国香港、内地、新加坡、澳洲的零售物业出租率分别为97.5%/96.0%/98.1%/96.5%，均保持高位，3 个月香港零售物业租户销售额同比下降1.1%，其中餐饮租户销售额同比增长1.5%。
　　简评
　　中国香港、内地、海外物业的出租率保持高位。截至2026 年6 月30 日，领展的中国香港/内地/新加坡/澳洲零售物业出租率分别为97.5%/96.0%/98.1%/96.5%，分别较2026 年3 月31 日变动-0.3/-0.6/-0.1/-3.0 个百分点，其中澳洲因短期租赁空置出租率小幅回落、但已落实租约出租率目前达99.9%；中国香港办公/内地办公/ 内地物流/ 国际办公物业的出租率分别为99.6%/94.8%/97.5%/86.7%,分别较2026 年3 月31 日变动0/-0.9/-0.4/-1.0 个百分点。
　　香港零售物业续租租金仍有调整压力，餐饮租户销售保持韧性。
　　领展2027 财年前3 月的香港零售物业续租租金调整率录得负中单位数；期内香港零售平均单位租金约59.8 港元/平方呎/月，较2026 年3 月31 日的60.1 港元基本平稳；期内香港零售物业的租户销售额同比下降1.1%，降幅较上财年同期扩大0.3 个百分点，其中餐饮、超市及食品、一般零售的销售额分别同比变动+1.5%/-1.9%/-3.3% ， 增速分别较上财年同期变化-0.1/-2.3/+0.5 个百分点，餐饮租户销售保持韧性，超市及食品租户销售由增转降，一般零售降幅收窄。
　　中国内地零售租金正增长，海外物业表现稳健。2027 财年前3 月，领展的中国内地零售平均单位租金同比增长2.7%，租户销售额及客流量均实现同比增长；新加坡零售续租租金调整录得双位数正增长、租户销售表现具韧性；澳洲零售电子产品、礼品及餐饮类别销售表现突出，支撑续租租金维持稳健水平。
　　聚焦核心业务，推进资本循环。领展持续推进“聚焦核心业务”策略，已完成新加坡Swing By @ Thomson Plaza相关资产出售，对价2.5 亿新加坡元，并推进100 Market Street 的50%权益出售，对价超2.2 亿澳元，预计于2027 财年第三季度完成，2027 财年至今已动用超过10 亿港元回购逾2900 万个基金单位。
　　维持盈利预测与买入评级不变。预计领展2027FY-2029FY 可分派总额分别为66.2/66.8/68.1 亿港元，对应DP U分别为2.53/2.55/2.60 港元。领展旗下物业出租率保持高位，高股息特征明显，最新的TTM 股息率为6.4 4% ，维持买入评级不变。
　　风险分析
　　1、利率维持高位或降息不及预期。若美国通胀居高不下，美联储延缓降息，将导致HIBOR 保持高位，进而提升公司融资成本，抑制整体REITs 估值修复。领展股价与10 年期美债收益率历史呈负相关，利率环境若未如期宽松，将影响其估值回升节奏与股息吸引力。
　　2、香港零售与经济复苏弱于预期。公司核心收入依赖香港零售物业，若本地消费回暖缓慢或内地经济复苏乏力，将影响租户销售及租金调整能力，导致续租租金持续承压。访港旅客恢复不及预期或财富效应减弱，亦将拖累商场人流与租金增长。
　　3、政策与监管环境的不确定性。尽管当前政策环境支持市场回暖，但若未来香港楼市出现过热迹象，不排除政府重新引入调控措施。此外，REITs 纳入“港股通”等制度红利若推进缓慢，也可能影响市场流动性与估值提升预期。