领展房产基金(0823.HK)：FY1Q27经营整体平稳 资本循环加速

机构：中金公司
研究员：谭钦元/裴佳敏/孙元祺

　　公司近况
　　领展房产基金公布2027 财年一季度运营数据。
　　评论
　　FY1Q27 经营整体平稳，不同区域表现持续分化：1）中国香港：a）零售物业：截至2026 年6 月末，公司位于香港的零售物业出租率同比基本持平，平均租金较3 月末下滑0.5%至59.8 港元/平方英尺/月，同时续租租金调整率仍为负值，主要受超级市场租约调整拖累。管理层亦提及部分积极因素，7-8 月中国香港零售市场呈温和改善趋势，同时租金正趋于稳定。b）停车物业：香港泊车需求受车辆拥有量及入场车次减少影响，但公司采取动态定价、增设电车泊车位等措施，使得2027 财年一季度香港停车场收入整体保持稳定；2）中国大陆：截至2026 年6 月，公司位于中国内地零售物业出租率维持高位，平均租金同比增长2.7%，但续租租金调整率仍有所承压；3）境外：公司位于新加坡及澳大利亚的物业收入维持良好的增长态势。
　　持续推进资产处置及基金回购，资产循环加速。据披露，公司于2026 年6 月完成新加坡Swing By@ Thomson Plaza的出售，公司拟将所得资金15 亿港元用于回购。截至9 月7 日，公司累计回购已超10 亿港元。此外，公司拟向Aware Real Estate出售澳大利亚100 Market Street 50%权益，该交易预计于2027 财年三季度完成。
　　财务管理较为审慎。截至2026 年3 月末，公司平均借贷成本为3.4%，定息债务占比为60%，同时公司通过多种方式对冲外币风险敞口，整体利率及汇率风险管理较为稳健。往前看，我们建议持续关注境外利率潜在上行对公司融资成本带来的影响。
　　盈利预测与估值
　　我们维持2027-2028 财年DPU预测2.51 港元及2.55 港元不变（同比分别-1%及+1%）。维持跑赢行业评级及目标价43 港元不变，目标价隐含5.8% 2027 财年预期股息率，较当期股价具备10.7%的上行空间，当前股价交易在6.5% 2027 财年预期股息率和6.6% 2028 财年预期股息率。
　　风险
　　中国香港零售物业经营超预期恶化；融资成本超预期上行。