招商积余(001914)2026年中报点评：主业稳健增长 市拓持续发力

机构：长江证券
研究员：刘义/袁佳楠

　　事件描述
　　公司2026H1 实现营收97.7 亿元（+6.6%），归母净利润5.0 亿元（+0.2%），扣非归母净利润4.9 亿元（+5.2%）。
　　事件评论
　　扣非业绩增长稳健，费率管控对冲毛利率下行。年中在管面积同比+10.5%至4.07 亿平，驱动上半年基础物管收入同比+10.0%，平台增值收入同比-27.3%而专业增值收入同比基本持平，公司物管板块整体录得7.0%的增长。资产管理业务受项目筹开与市场景气下降等影响收入同比-4.1%，最终公司2026H1 实现营收97.7 亿元（+6.6%）。基础物管/平台增值/专业增值毛利率分别同比-1.2/+1.5/-2.2pct 至10.4%/12.5%/7.3%，公司半年度物管板块毛利率与综合毛利率分别同比-1.3/-1.4pct 至9.8%/11.0%。期间费用率尤其是管理费用率控制得力对毛利率形成有力对冲，最终公司2026H1 实现归母净利润5.0 亿元（+0.2%），扣非归母净利润4.9 亿元（+5.2%），增速差异源自下属公司并表单次调增上年同期业绩。未来展望方面，公司上年因处置衡阳中航项目带来一次性业绩扰动，低基数背景下预计本年度业绩或有较大弹性；而在内生外拓双轮驱动下，公司未来管理规模与营收有望稳健提升，如若物管主业毛利率有所修复，远期业绩端或有更佳表现。
　　市场化外拓持续发力，非住优势继续强化。截至2026 年中，公司在管规模4.07 亿平，其中非住业态占比62.1%（+0.4pct），来自第三方占比66.4%（+1.7pct）。2026H1 公司新签年度合同额20.9 亿元（+18.7%），其中第三方外拓20.3 亿元（+27.6%），市场化外拓卓有成效。非住优势持续强化，新签非住/住宅年度合同额分别同比+28.3%/-22.2%至18.3/2.6 亿元，非住优势赛道高校/IFM/医院新签年度合同额分别同比+63%/+14%/+63%，成功落地北师大昌平校区、广医一院沿江院区等两三千万级标杆项目。存量住宅仍为关注重点，上半年新签年度合同额同比+17%，落地北京霞公府、苏州大悦澜庭等标杆项目。
　　申报首单商业不动产REITs，助力资产盘活与债务优化。上半年公司与控股股东招商蛇口全资子公司招商理财联合作为原始权益人，开展招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金的申报发行，公司持有的昆山招商花园城项目为其底层资产之一。如若成功发行，公司旗下商业资产有望逐渐盘活，对公司债务优化、现金流补充等产生正向贡献。
　　央企物管龙头业绩增长稳健，商业不动产REITs 助力资产盘活。物管主业稳健发展，市场拓展表现依旧亮眼，在持续巩固非住业态优势地位的同时，对存量住宅市场的拓展也陆续加码。物管主业毛利率短期承压，但相较同业偏低的毛利率或蕴含更大的潜在弹性；重视费效控制提升盈利能力，后续盈利提升值得期待。试水商业不动产REITs，助力资产盘活与债务优化；重视股东回报，通过分红与回购保证较高综合回报率。轻资产现金流价值提供估值底线，而随着地产周期调整进入下半场，优质物管标的关注度逐渐提升，央企龙头物管公司或有望享有一定估值溢价。预计公司2026-2028 年归母净利为9.6/10.4/11.2亿元，对应当前估值为9.7/9.0/8.3X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、公司物管利润率修复进度不及预期；
　　2、市场化外拓进度不及预期。